當下整體房價承壓下行，不少新房、次新房都面臨成交乏力的困境，可偏偏那些被貼上老舊標簽的小區(qū)，卻悄悄迎來了量價齊升的行情，尤其在上海等核心城市的中心城區(qū)更加明顯。

官方剛剛定調(diào)2025年城市更新的重點方向，難道真的意味著這些老破小要迎來房價起飛的契機？背后是政策紅利的真實釋放，還是投資客炒作的短暫狂歡？

行情反轉(zhuǎn)：老破小的半年翻倍神話

在整體樓市略顯低迷的當下，部分老破小的表現(xiàn)著實讓人眼前一亮，始建于上世紀六七十年代的靜安區(qū)柳營路309弄和319弄，堪稱這波行情的典型代表。

2025年6月時，309弄的掛牌均價還停留在5.9萬元每平方米，誰能想到僅僅半年時間，到12月就飆升至10.1萬元每平方米；隔壁的319弄同期掛牌價從6.5萬元每平方米漲到9.02萬元每平方米，12月的成交均價更是沖到了9.64萬元每平方米。

要知道，這兩個小區(qū)在此之前的境遇并不樂觀，2021到2022年樓市高點時，309弄的成交價一度接近8萬元每平方米，可隨后市場降溫，價格一路下滑，到2024年已經(jīng)跌至4萬元每平方米出頭。

2025年3月，該小區(qū)還有房源以4.4萬元每平方米成交，誰能預料到年底竟能實現(xiàn)價格翻倍，一套兩室住宅甚至賣出了8.8萬元每平方米的高價。

類似的情況也出現(xiàn)在徐匯區(qū)，日暉二村近半年的成交價上漲了24.9%，達到7.35萬元每平方米；楓林新村的成交均價則漲到了9.89萬元每平方米，漲幅為7.7%。

當?shù)刂薪橥嘎�，成交量大概上漲了20%左右，只不過價格抬升后，買家的觀望情緒也有所增加，這些數(shù)據(jù)背后，不難看出市場對老破小的關注度正在快速提升，而驅(qū)動這波行情的核心因素，正是越來越強烈的動遷預期。

柳營路兩個小區(qū)在2025年下半年就開始流傳即將進入城中村改造預征詢階段的消息，同年12月正式啟動核清戶籍和產(chǎn)權的兩清工作，這無疑給市場注入了一劑強心針。

政策賦能：城市更新擴圍點燃市場熱情

老破小的逆勢走強，絕非偶然，背后離不開政策層面的有力支撐，2025年全國兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設部明確了城市更新的三大民生舉措，給市場吃下了一顆定心丸。

其中明確提出，要將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)全部納入城市更新改造范圍，根據(jù)不同區(qū)域的實際情況實施改造，同時鼓勵地方探索居民自主更新改造的模式。

城中村改造的推進力度更是超出預期，范圍已經(jīng)擴大到全國地級及以上城市，在去年新增100萬套的基礎上，繼續(xù)擴大改造規(guī)模。

另外，完整社區(qū)建設也成為重點，聚焦一老一小服務，完善無障礙適老化配套設施、政府托育服務設施和兒童活動場地，讓老舊小區(qū)的居住品質(zhì)有望得到實質(zhì)性提升。

政策信號釋放后，各地迅速行動起來，上海在2025年全面提速城市更新，大力推進兩舊一村改造、城中村改造和舊工業(yè)區(qū)更新，核心城區(qū)的拆遷體量明顯增加。

杭州已累計完成365個城中村改造，蘇州截至2025年底啟動了35個城中村改造項目，涉及186個城中村、2.2萬余戶居民，總投資接近2000億元。

這些地方的實踐，讓市場看到了政策落地的力度和速度，另外，城市更新的模式正在變得更加多元和人性化。

上海浦東新區(qū)三林苑社區(qū)則聚焦架空層改造，打造共享空間和停車區(qū)域，培育居民自治團隊，讓老舊小區(qū)煥發(fā)新生，這些案例讓人們對老破小的改造前景有了更多期待，也進一步點燃了市場的熱情。

風險暗藏：博拆遷并非穩(wěn)賺不賠的買賣

雖然政策東風強勁，市場熱情高漲，但我們不能忽視的是，博拆遷背后潛藏著不少風險，并非穩(wěn)賺不賠的買賣。

第一面臨的就是預期落空的風險，現(xiàn)實中拆遷傳聞反復出現(xiàn)卻始終未能落地的案例并不少見，最典型的莫過于杭州朝暉片區(qū)，多年來不時傳出拆遷消息，二手房價格也隨之起伏波動，但始終沒有進入實質(zhì)性拆遷階段，被市場戲稱為杭州樓市版狼來了。

對于那些因為傳聞而高價入手的購房者來說，一旦預期落空，面臨的損失可能不小，而且，當下的城市更新早已不是簡單的整體拆除重建，改造模式越來越多元。

長期關注二手樓市的資深中介表示，老房子未來可能面臨原拆原建、不成套改造等多種情況，安置方式也可能采用房票形式，而非傳統(tǒng)意義上的貨幣安置。

四川安居區(qū)就已經(jīng)開始試點房票安置模式，居民手持征收部門開具的房票，可以在安置房源庫中自由選購房產(chǎn)，實現(xiàn)從被動安置到主動擇居的轉(zhuǎn)變，未來這種模式可能會在更多地方推廣。

如果投資者為了動遷預期支付了過高的溢價，而最終的改造方式并非自己預期的全額貨幣安置，那么投資回報就會面臨很大的不確定性。

畢竟很多老破小現(xiàn)在的定價，很大程度上是基于動遷預期，一旦改造方式與投資者的測算不符，成本可能很難收回。

另外，城市更新的周期通常較長，期間可能會面臨各種變數(shù)，政策調(diào)整、市場變化等因素都可能影響最終的改造結(jié)果，這也給博拆遷的行為增加了不少風險。

理性抉擇：把握機會更要守住風險底線

在城市更新的大背景下，老破小確實迎來了新的發(fā)展機遇，但這并不意味著可以盲目跟風，對于普通購房者和投資者而言，理性判斷尤為重要。

最先要明確自身需求，如果是剛需購房，看中的是老舊小區(qū)的核心區(qū)位、成熟配套，同時對改造后的居住品質(zhì)有合理預期，那么在價格合適的情況下可以考慮入手。

同時，要合理評估價格，避免為過度的動遷預期支付過高溢價，畢竟房產(chǎn)的核心價值還是其居住屬性和區(qū)位優(yōu)勢。

如此來看，2025年起的城市更新浪潮，確實給老破小帶來了新的發(fā)展契機，但機遇與風險并存，那些位于核心區(qū)域、符合改造規(guī)劃的老舊小區(qū)，未來的價值有望得到提升，但這并不意味著所有老破小都能實現(xiàn)房價起飛。

理性看待政策紅利，準確評估自身需求和風險承受能力，才能在這場城市更新的浪潮中把握機會，守住屬于自己的財富底線。