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問(wèn)答456期

問(wèn)：看上灃東湖光山色，知道周邊啥都不沾，但就是喜歡這房子，怎么版？

答：高曉聲在短片小說(shuō)《快樂(lè)》里說(shuō)，吃苦就吃苦，‘千金難買(mǎi)心中愿’，只要愿，苦比再甘還愜意，指的就是你現(xiàn)在的心態(tài)，我挺支持自住為王，為個(gè)人喜好買(mǎi)單，但房子作為貸款而來(lái)的大宗資產(chǎn)，依舊需要評(píng)估成本。

湖光山色的最大優(yōu)勢(shì)是低密，洋房社區(qū)，一路之隔還有漢溪湖公園，雖然和昆明池還隔著昆池大道，但已經(jīng)算目前能看到距湖最近的小區(qū)。

（湖光山色實(shí)景）

但代價(jià)也是相同的，小區(qū)西側(cè)是農(nóng)田，北側(cè)是城中村，南側(cè)依舊是大面積的農(nóng)田。

最近的配套300米外的灃東六小，兩公里外的地鐵五號(hào)線和灃東六初，同區(qū)域的小區(qū)還有中建昆明瀾庭和碧桂園國(guó)湖以及兩個(gè)安置房社區(qū)。

從目前灃東收縮的現(xiàn)狀看，這里想要大規(guī)模開(kāi)發(fā)難度很大，昆明池本身是水利工程，并非旅居景區(qū)，周邊有嚴(yán)格的用地紅線。

與湖光山色相同處境的小區(qū)還有融創(chuàng)海逸長(zhǎng)洲，當(dāng)年覺(jué)得距離不是問(wèn)題的業(yè)主，如今都被現(xiàn)實(shí)擊敗，遠(yuǎn)郊大戶型，比較適合自媒體創(chuàng)業(yè)者，自由職業(yè)者，養(yǎng)老人群。

問(wèn)：西安房?jī)r(jià)跌到2017年是最合理的，也就是7000+左右？

答：最笨的是事兒就是用自己的口袋和收入評(píng)估房?jī)r(jià)，但事實(shí)確實(shí)，即便房?jī)r(jià)7000+，該買(mǎi)的還是買(mǎi)，不買(mǎi)的還是不買(mǎi)，房?jī)r(jià)從來(lái)不是原因，而是結(jié)果，是收入和消費(fèi)能力具象化的表現(xiàn)。

房哥問(wèn)答社小程序，迎來(lái)價(jià)格調(diào)整，原來(lái)咨詢提問(wèn)199元，調(diào)整至1元，交個(gè)朋友，只為解決更多人買(mǎi)房的問(wèn)題。

2021年，西安房?jī)r(jià)15000+你敢排隊(duì)搖號(hào)買(mǎi)，是相信自己的賺錢(qián)能力，和負(fù)債能力，同時(shí)覺(jué)得買(mǎi)房可以翻身，2026年，西安房?jī)r(jià)12000+你不敢買(mǎi)覺(jué)得還要跌，是因?yàn)樽陨砉ぷ?，收入降幅明顯。

（2017年西安二手房?jī)r(jià)格）

所以，房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有最合理一說(shuō)，無(wú)論是人口說(shuō)，還是收入說(shuō)，還是租金說(shuō)，都沒(méi)有兌現(xiàn)可能，唯有地價(jià)決定房?jī)r(jià)，看看重慶就知道了，西安還是一個(gè)對(duì)土地依賴度高，且百?gòu)?qiáng)企業(yè)里地產(chǎn)，建設(shè)相關(guān)企業(yè)很多的城市。

每個(gè)城市里，買(mǎi)得起房子的是少數(shù)人，希望房?jī)r(jià)降讓自己買(mǎi)得起是大多數(shù)，一個(gè)直觀的數(shù)據(jù)就是二手房成交，近兩年那都是近10萬(wàn)套的數(shù)據(jù)，新房成交變少，但價(jià)格卻漲了。

當(dāng)下處在下行周期，房?jī)r(jià)回調(diào)不止一城，更不止一個(gè)小區(qū)，剛需買(mǎi)房依舊旺盛，改善在等好產(chǎn)品，以后的新房就是改善，二手就是剛需，各取所需，趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了。

問(wèn)：房哥怎么看高新錦業(yè)一路的融創(chuàng)星美御？

答：過(guò)去常說(shuō)高新區(qū)二手房的三架馬車，分別是保利天悅，萬(wàn)科翡翠國(guó)賓，融創(chuàng)星美御，代表了五年次新房，高新改善的標(biāo)桿小區(qū)。

如今二手回調(diào)，星美御價(jià)格也降下來(lái)了，單價(jià)回到2萬(wàn)+左右，但由于小區(qū)大面積居多，總價(jià)仍在300萬(wàn)門(mén)檻，實(shí)際成交量一般，反而是小區(qū)稀缺的洋房，總高四層，單價(jià)仍在3.5萬(wàn)+左右。

（融創(chuàng)星美御實(shí)景）

融創(chuàng)熱度沒(méi)有保利，萬(wàn)科高，一方面是因?yàn)閷?duì)應(yīng)的高新十六小、高新三中學(xué)區(qū)熱度更顯，同時(shí)小區(qū)面戶型大， 總價(jià)高，門(mén)檻高，10棟樓，高層+洋房，總共742戶的體量也無(wú)法和大盤(pán)相比。

但在高新最繁華的錦業(yè)路，由于周邊都是辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，幾乎沒(méi)有住宅供應(yīng)，過(guò)往的高科尚都，綠地世紀(jì)城房齡又太老，融創(chuàng)的改善品質(zhì)依舊是周邊的獨(dú)苗。

相比保利，萬(wàn)科大盤(pán)體量，二手房降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，融創(chuàng)的業(yè)主心態(tài)相對(duì)穩(wěn)定很多，如今的價(jià)格回調(diào)，更多還是產(chǎn)品變舊，以及軟東改善新房擠壓。

問(wèn)：學(xué)區(qū)房能為二手托底，但以后新房都有配套學(xué)區(qū)怎么辦？

答：西安是一個(gè)剛需數(shù)量龐大的市場(chǎng)，又是一個(gè)教育吸引力很強(qiáng)的城市，學(xué)區(qū)房在西安一直是硬通貨，雖然價(jià)格也在降，但流通性比一般二手房要強(qiáng)得多。

非常典型的經(jīng)開(kāi)魏瑪公館，綠城桂語(yǔ)蘭庭，港務(wù)綠城全運(yùn)村，華潤(rùn)未來(lái)城市，曲江中海大城，高新保利天悅，中海學(xué)仕里等，價(jià)格不同，但背后都有熱門(mén)學(xué)校托底，小區(qū)流通性最高。

（高新第十一初級(jí)中學(xué)）

甚至更老的紫薇田園都市，逸翠園i都會(huì)，房子本身的價(jià)值很弱，但學(xué)校優(yōu)勢(shì)仍然帶來(lái)很好成交和溢價(jià)，這種現(xiàn)狀下，買(mǎi)房有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)已是市場(chǎng)鐵律。

二手房的優(yōu)勢(shì)在于即買(mǎi)即住，同時(shí)學(xué)校老牌，學(xué)區(qū)穩(wěn)定，只要價(jià)格低于新房，仍能吸引大量剛需，而新房也在引入學(xué)區(qū)，名校+為主，很多都是新建或代建的學(xué)校，實(shí)際教學(xué)能力，成績(jī)未知，不是所有家長(zhǎng)都會(huì)買(mǎi)單。

以后的西安，到處都有名校，但各種名校里又會(huì)誕生新的名校，教育資源分化是趨勢(shì)，但教書(shū)不是蓋樓，既需要學(xué)生天分，又需要經(jīng)驗(yàn)積累，老牌學(xué)校師資，管理，底子還是厚，家長(zhǎng)也更認(rèn)可。

問(wèn)：西安高新軟件新城和灃東的分界線是什么？

答：根據(jù)公開(kāi)資料，這個(gè)分界區(qū)域主要集中在科技西路、西戶鐵路線、科技二路、科技四路及經(jīng)二十七路所圍合的范圍內(nèi)。

南側(cè)以科技西路為界，北側(cè)涉及科技二路和科技四路的西延伸段，西側(cè)/東側(cè)：涉及西戶鐵路線和經(jīng)二十七路等。

（分界界牌標(biāo)識(shí)）

混淆的原因主要是路網(wǎng)不清晰，比如云水四路是一條南北向的主干道，南起科技西路（連接灃東），北至天谷三路（進(jìn)入高新軟件城），路的貫通在物理上將兩個(gè)區(qū)域連接起來(lái)，形成了一個(gè)“無(wú)縫銜接”的通道，模糊了行政邊界感。

像天谷三路（云水六路-云水七路段）等道路曾因涉及雙旗寨村等地塊的權(quán)屬和交地問(wèn)題，水六路-云水七路段）等道路曾因涉及雙旗寨村等地塊的權(quán)屬和交地問(wèn)題，導(dǎo)致實(shí)際通行和行政管轄界限不一致。

但看樓盤(pán)位置就很清晰，比如保利云谷和著和高科越秀星匯云瀾就屬于融合區(qū)，保利天匯，邦泰高新觀宸就屬于高新軟件新城，分界線道路兩側(cè)還有界標(biāo)識(shí)可以分辨。

問(wèn)：高新實(shí)驗(yàn)小學(xué)+逸翠園中學(xué)，對(duì)比31小+11初，哪種組合更好？

答：首先門(mén)檻就完全不一樣，高新實(shí)驗(yàn)+逸翠園主要選擇就是旁邊的紫薇田園都市和逸翠園i都會(huì)，一個(gè)是老社區(qū)，一個(gè)是商辦樓，房子價(jià)值很弱，但學(xué)校價(jià)值很強(qiáng)。

最低的門(mén)檻買(mǎi)公寓只有95萬(wàn)，買(mǎi)住宅只有130萬(wàn)，對(duì)應(yīng)的價(jià)格可以參考最近的推薦房源：

而高新31小，11初，周邊可交易的中海學(xué)仕里，中建悅廬，碧桂園云墅，招商云墨，中天未來(lái)印里，最低的門(mén)檻，113平總價(jià)也接近270萬(wàn)，屬于高門(mén)檻選擇，預(yù)算將近差了三倍，無(wú)法比較。

就學(xué)校而言，31小，11初是新建學(xué)校，本部大力扶持，家長(zhǎng)也認(rèn)可，更關(guān)鍵的是周邊房子新，上學(xué)+自住改善可兼顧，學(xué)校是錦上添花。

而高新實(shí)驗(yàn)和逸翠園都是老牌學(xué)校，小學(xué) 原名高新國(guó)際學(xué)校，占地約100畝，2003年建校，2022年轉(zhuǎn)公辦，已有23年辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)校有36名省級(jí)教學(xué)能手，英語(yǔ)教育是特色，屬高新一梯隊(duì)名校。

(高新實(shí)驗(yàn)小學(xué)）

初中 高新逸翠園中學(xué)，2010年建校，2022年9月1日轉(zhuǎn)為公辦，2024年7月加入高新一中初級(jí)中學(xué)“名校+”共同體，高級(jí)教師和學(xué)科帶頭人占比高，管理嚴(yán)格，有16年辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)。

（逸翠園初級(jí)中學(xué)）

學(xué)校對(duì)這里是雪中送炭，否則誰(shuí)會(huì)買(mǎi)20年房齡的老小區(qū)和復(fù)式的公寓樓，出發(fā)點(diǎn)也不同。

沒(méi)有最好組合，只看你口袋預(yù)算，現(xiàn)實(shí)中，兩個(gè)組合的二手房成交都挺好！

問(wèn)：西安高新永安渠商業(yè)，能不能支撐起來(lái)？

答：西安的商業(yè)一直有三個(gè)選址共識(shí)，分別是2號(hào)線中軸沿線，是西安傳統(tǒng)的人流密集區(qū)，典型的賽格，萬(wàn)象城；

其次是各個(gè)地鐵口上蓋商業(yè)，比如龍首印象城，三橋萬(wàn)象城，益田假日廣場(chǎng)等，核心還是人流量；

最后是密集住宅區(qū)，城西的老城根，城東的華陽(yáng)城，凱德廣場(chǎng)，城南的宜家薈聚等，依舊依托龐大的常住人口；

高新CID的永安渠商業(yè)全長(zhǎng)近1.6公里，由12個(gè)商服地塊和1個(gè)市政配套用地組成，包含五個(gè)商業(yè)組團(tuán)，分別是永安濱薈中心、領(lǐng)匯中心、格韻坊、萬(wàn)匯廣場(chǎng)、生態(tài)商谷，最新的建設(shè)面積超過(guò)百萬(wàn)方，比如玫瑰one商業(yè)就是領(lǐng)匯中心的一部分。

（永安渠商業(yè)實(shí)景）

有人對(duì)百萬(wàn)方體量沒(méi)概念，舉個(gè)例子， 2024年永安渠公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示為105.72萬(wàn)方， 幸福林帶的環(huán)球港約43萬(wàn)方，宜家薈聚約32萬(wàn)方，小寨賽格面積約25萬(wàn)方， 永安渠的體量相當(dāng)于四個(gè)小寨賽格的面積。

就當(dāng)下的高新CID常住人口，自然是無(wú)法支撐如此體量的商業(yè)面積，招商運(yùn)營(yíng)也是問(wèn)題，但這里是面向未來(lái)西安的門(mén)戶規(guī)劃的，還需要源源不斷的人住進(jìn)高新三期。

當(dāng)下整個(gè)高新CID的商業(yè)中心，仍然是興隆社區(qū)的安置房底商和路邊市場(chǎng)。

問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)房哥，碧桂園錦里二手多錢(qián)可以入手？

答：大興新區(qū)，錦宏路旁邊，碧桂園螺絲殼里做道場(chǎng)的小區(qū)，總有就兩棟高層，之前左邊是朗詩(shī)的洋房，視野還算開(kāi)闊，如今南側(cè)蓋了龍湖粼云天序的洋房，把碧桂園擋的嚴(yán)實(shí)。

即便在大興新區(qū)，也是很少有人會(huì)主動(dòng)看的小區(qū)，如果是沖著次新房，旁邊還有萬(wàn)科悅府，如果單純便宜，周邊的鑫苑，天朗，龍湖，金輝有一大堆二手房。

貝殼上，碧桂園錦里掛牌25套毛坯，幾乎沒(méi)有成交，最低高層掛牌價(jià)13880元/㎡，按照地段，小區(qū)體量和學(xué)區(qū)配套看，依舊能有八折可談。

（碧桂園錦里掛牌價(jià)，來(lái)源：貝殼）

沖著學(xué)區(qū)，這里是范家村小學(xué)和七十五中，相當(dāng)貧瘠，沖著配套，周邊安置房抱怨，高層遮擋，沒(méi)有亮眼的配套，所以買(mǎi)它的意義是什么。

更關(guān)鍵的，旁邊棗園的城改，信達(dá)錦華頌馬上要開(kāi)，新產(chǎn)品，價(jià)格也不貴，小區(qū)體量也大，幾乎虹吸全部大興新區(qū)的換房需求。

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作者：Kikyo

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