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樓市略為回暖，就有新晉發(fā)展商部署推出全新盤。

今天要說(shuō)的這個(gè)新盤，故事起點(diǎn)就很有意思——它和影帝梁朝偉的一次投資有關(guān)。

2013年，梁朝偉以1500萬(wàn)購(gòu)入紅磡高山道的一個(gè)地鋪。

多年后，財(cái)團(tuán)為重建項(xiàng)目申請(qǐng)強(qiáng)拍，該鋪位估值大幅縮水。

最終在2021年，梁朝偉以1350萬(wàn)沽出，持有7年，賬面虧損150萬(wàn)離場(chǎng)。

圖：香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

這個(gè)曾讓影帝忍痛離場(chǎng)的舊樓地塊，如今已被三位80后專業(yè)人士集資組成的新晉發(fā)展商TKS Limited收入囊中，花了近四年時(shí)間打磨，蛻變成一棟全新的現(xiàn)樓：

悅麓

項(xiàng)目提供83伙單位，涵蓋開(kāi)放式至一房，折后入場(chǎng)總價(jià)約324萬(wàn)港元起，在高成數(shù)按揭條件下，首付門檻約30多萬(wàn)港元。

話不多說(shuō)，湯姆為你深度拆解這個(gè)位于紅磡的務(wù)實(shí)派選擇。

交通是巨大優(yōu)勢(shì)

悅麓坐落于紅磡高山道，其交通便利性毋庸置疑。

項(xiàng)目步行約5-6分鐘即可同時(shí)抵達(dá)兩個(gè)港鐵站：

· 何文田站（屯馬線、觀塘線）：名副其實(shí)的雙線換乘樞紐。

· 土瓜灣站（屯馬線）：同樣舉步可達(dá)。

圖：MTR

這意味著什么？

從何文田站出發(fā)，2站到尖東，3站抵金鐘，瞬間接入港島核心商圈。

這種“雙地鐵站護(hù)航”的配置，對(duì)于依賴公共交通的上班族而言，是通勤效率的極大保障，也是租金穩(wěn)定的基石。

新開(kāi)發(fā)商的背景

買樓，尤其是新晉發(fā)展商的盤，背景一定要查清。

剛剛說(shuō)到悅麓背后的TKS Limited，由三位80后專業(yè)人士組建，走的是“舊樓并購(gòu)重建”的深耕路線。

他們先于2020年購(gòu)入附近物業(yè)，再于2021年通過(guò)強(qiáng)拍，以約1.36億港元統(tǒng)一了悅麓前身——一幢1958年舊樓的業(yè)權(quán)。

圖：香港01

從收購(gòu)、合并地皮到打磨成現(xiàn)樓，他們花了近四年時(shí)間。

對(duì)于新晉發(fā)展商，首個(gè)項(xiàng)目的口碑就是生命線，這種慢工出細(xì)活的態(tài)度，多少傳遞出他們希望站穩(wěn)腳跟的決心。

為“上車”而生的戶型

悅麓為單幢住宅項(xiàng)目，樓高約22層，每層規(guī)劃4至5個(gè)單位，全盤合共提供83個(gè)住宅單位。

圖：網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目主打中小型戶型，單位實(shí)用面積約166至304呎，涵蓋開(kāi)放式及一房間隔，其中一房單位占整體供應(yīng)逾八成。所有單位均采用開(kāi)放式廚房設(shè)計(jì)，大部分戶型同時(shí)配備露臺(tái)及工作平臺(tái)，實(shí)用性較高。

部分戶型圖

圖：網(wǎng)絡(luò)

標(biāo)準(zhǔn)單位共72伙，分布于6樓至23樓，實(shí)用面積介乎189至304呎，每戶均設(shè)約22呎露臺(tái)，普遍另附約16呎工作平臺(tái)。

平臺(tái)特色單位合共7伙，分別位于5樓A至E室，以及15樓B室和18樓A室，實(shí)用面積約166至291呎，平臺(tái)面積由約47至364呎不等。

部分戶型圖

圖：網(wǎng)絡(luò)

天臺(tái)單位數(shù)量極為罕有，僅設(shè)4伙，位處25樓A室及D室，實(shí)用面積約252至288呎，每戶均設(shè)有約161至223呎天臺(tái)，并另附22呎露臺(tái)。

來(lái)看看示范單位：

圖：網(wǎng)絡(luò)

成熟的生活配套

項(xiàng)目享受的是紅磡幾十年積累下來(lái)的成熟生活氛圍。

周邊民生商店、特色食肆林立，項(xiàng)目地下及1樓也設(shè)有商鋪，日常生活所需下樓即得，充滿便利的煙火氣。

圖：明報(bào)

項(xiàng)目所屬的小學(xué)校網(wǎng)為34網(wǎng)（何文田、土瓜灣一帶）及35網(wǎng)（紅磡、黃埔），是傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)校網(wǎng)。

中學(xué)屬九龍城校區(qū)，區(qū)內(nèi)名校林立，如協(xié)恩中學(xué)、香港培正中學(xué)等，為子女教育提供了高起點(diǎn)的平臺(tái)。

而且悅麓緊鄰香港理工大學(xué)及香港都會(huì)大學(xué)，形成了穩(wěn)定的高知租客群體，為租賃市場(chǎng)提供了源源不斷的生力軍。

圖：Polyu官網(wǎng)

價(jià)格與回報(bào)率

價(jià)格方面，項(xiàng)目首批價(jià)單提供兩種付款方式。

其中選擇“90天現(xiàn)金付款方案”可享受10%的價(jià)格優(yōu)惠，折后總價(jià)約324.55萬(wàn)至614.43萬(wàn)港元，折后單價(jià)約15,988至22,104港元/呎。

圖：Yahoo財(cái)經(jīng)

目前入場(chǎng)門檻最低的單位為6樓A室，實(shí)用面積203呎（約18.9㎡），同時(shí)也是全盤總價(jià)及單價(jià)最低的房源。

針對(duì)資金實(shí)力較強(qiáng)的買家，開(kāi)發(fā)商還設(shè)置了額外優(yōu)惠政策：

• 一次性購(gòu)買2至3套，可額外享受2%的“大宗購(gòu)買折扣”；

• 若整層打包購(gòu)入4套及以上一房單位，可再享3%的“整層購(gòu)買優(yōu)惠”，進(jìn)一步壓低整體購(gòu)入成本，對(duì)投資型買家更為友好。

從投資測(cè)算角度看，以折后總價(jià)約324.55萬(wàn)港元的開(kāi)放式單位為例，假設(shè)按揭成數(shù)80%、貸款年期30年、年利率約3%，首付約65萬(wàn)港元，月供約1.1萬(wàn)港元左右（具體以銀行審批為準(zhǔn)）。

租賃方面，參考紅磡一帶近期新盤及次新盤，小面積單位的租金單價(jià)普遍約50–75港元/呎。即便按相對(duì)保守的60港元/呎估算，約200呎左右的單位，月租金約1.2萬(wàn)港元，基本接近月供水平，具備實(shí)現(xiàn)“租金覆蓋月供”的可能性。

對(duì)首置客而言：悅麓是用最低總價(jià)，進(jìn)駐九龍核心區(qū)、享受雙地鐵和優(yōu)質(zhì)校網(wǎng)的珍貴入場(chǎng)券。

對(duì)投資者而言：它是一個(gè)基于現(xiàn)樓、租金回報(bào)清晰、有望實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”的小型現(xiàn)金流資產(chǎn)。

當(dāng)然，你必須接受它的不完美：單幢式、無(wú)豪華會(huì)所（僅設(shè)200呎迷你住客會(huì)所）、不設(shè)車位、景觀未必開(kāi)闊。

但它的邏輯就在于，用極致務(wù)實(shí)的性價(jià)比，精準(zhǔn)兌換那些最核心的居住與投資價(jià)值。

你會(huì)選擇這種小而美的現(xiàn)金流資產(chǎn)，還是更傾向于配套齊全的大型社區(qū)？

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