在深圳存在一批很尷尬的新房，在別的新房一個(gè)又一個(gè)清盤(pán)的時(shí)候，即使降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)。

降到“2字頭”

最近，位于深圳龍華的一個(gè)項(xiàng)目，甩出一張海報(bào)——馬力全開(kāi)，新年狂歡，勁爆秒殺，3套工抵房上新，91平原價(jià)約374萬(wàn)一口價(jià)約286萬(wàn)，原價(jià)約378萬(wàn)一口價(jià)約289萬(wàn)，原價(jià)約377萬(wàn)一口價(jià)約288萬(wàn)。

乍一看，似乎并無(wú)特別的地方。

畢竟深圳做促銷(xiāo)的項(xiàng)目并不罕見(jiàn)，以工抵房的名義做促銷(xiāo)也并不罕見(jiàn)。

但值得注意的是，這個(gè)項(xiàng)目給出的秒殺價(jià)的三套房源，暴露了當(dāng)下深圳新房市場(chǎng)的一個(gè)問(wèn)題——連龍華的90平的剛需戶(hù)型也降到 了“2字頭”，并且降幅在88萬(wàn)—90萬(wàn)之間，接近百萬(wàn)的級(jí)別。

促銷(xiāo)力度之大，可見(jiàn)一斑。

根據(jù)海報(bào)中披露的信息——

實(shí)景現(xiàn)樓交付有保障；

家門(mén)口12年一貫制優(yōu)質(zhì)教育；

社區(qū)超九成商業(yè)已入駐運(yùn)營(yíng)開(kāi)業(yè)；

在建中加上龍華區(qū)域的定位，其實(shí)很容易就能鎖定到位于在建中25號(hào)線石凹站約620米的錦順名居。

龍華大浪的錦順名居，這些年的順?shù)N都表現(xiàn)得比較尷尬。

2021年7月6日項(xiàng)目獲批預(yù)售，520套78~187平戶(hù)型，備案均價(jià)約5.1萬(wàn)/平，總價(jià)約344萬(wàn)～943萬(wàn)，但深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上顯示，依舊剩余291套房源，去化率約44.04%。

這就意味著項(xiàng)目賣(mài)了4年都還未清盤(pán)，甚至連一半都未賣(mài)出，去化周期超過(guò)了53個(gè)月。

去化速度遠(yuǎn)低于深圳同類(lèi)新房去化水平。

不僅遠(yuǎn)低于深圳同類(lèi)新房的去化水平，甚至也遠(yuǎn)低于深圳的非住宅類(lèi)新房的去化水平。

根據(jù)深圳貝殼研究院及深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，深圳2025年12月的新房住宅庫(kù)存量為30330套，去化周期約為14.8個(gè)月，而2021年12月深圳的新房住宅庫(kù)存為28793套，去化周期為6.6個(gè)月。

而根據(jù)深圳貝殼研究院及深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，深圳2025年12月的非住宅類(lèi)新房庫(kù)存量為18399套，去化周期約為73.4個(gè)月，而2021年12月深圳的非住宅類(lèi)新房庫(kù)存量為53911套，去化周期為34.6個(gè)月。

要知道，錦順名居開(kāi)盤(pán)當(dāng)年龍華大浪片區(qū)唯一在售的新房，更是整個(gè)大浪片區(qū)超250萬(wàn)平方米舊改規(guī)劃的首發(fā)標(biāo)桿綜合體項(xiàng)目之一，集高端住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、精品公寓、商業(yè)為一體，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃體量并不算差。

其次，在一眾預(yù)售期房中，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目也已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)。

而開(kāi)盤(pán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，不僅是深圳樓市行情最好的時(shí)間段，而且當(dāng)年深圳的新房預(yù)售才124個(gè)批次，當(dāng)年整個(gè)深圳樓市的新房庫(kù)存是近12年最低的一年，去化周期也是近12年最短的一年。

當(dāng)年深圳樓市的新房都顯示出“不夠賣(mài)”的跡象，當(dāng)年28個(gè)樓盤(pán)還誕生了31次日光的成績(jī)。

可以說(shuō)，當(dāng)年的深圳新房是整個(gè)市場(chǎng)的香餑餑。

更重要的是，在這些年，錦順名居進(jìn)行過(guò)多次“自救”，比如10萬(wàn)一套 的高傭金讓全深圳的經(jīng)紀(jì)人推售。

這樣嚴(yán)重拖深圳新房庫(kù)存后腿的新房，在整個(gè)深圳來(lái)說(shuō)，都是很尷尬的一個(gè)存在。

缺“好房子”

錦順名居的規(guī)劃不差，但綜合位置地段看，市場(chǎng)的價(jià)格就略顯偏高了。

即使價(jià)格隨市場(chǎng)一調(diào)再調(diào)，也無(wú)法突破自身的局限性。

項(xiàng)目更多地局限于項(xiàng)目本身。

項(xiàng)目現(xiàn)房的狀態(tài)，小區(qū)外觀及園林的布局都不算差，肉眼可見(jiàn)的品質(zhì)。

雖然項(xiàng)目戶(hù)型整體看都比較方正，但項(xiàng)目需要超過(guò)120平的戶(hù)型才能做到比較通透。

若追求居住空間的舒適度以及通透性，選擇錦順名居的總價(jià)門(mén)檻就變得更高了。

錦順名居120平以上的戶(hù)型，備案總價(jià)最低587萬(wàn)，最高944萬(wàn)。試問(wèn)什么樣的群體愿意支付這樣的成本選擇周邊景觀以民房及廠房為主、社區(qū)園林配套一般、地段位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目？

而項(xiàng)目109平及以下的戶(hù)型，不僅不夠通透，玄關(guān)處的收納空間或內(nèi)部的次臥空間都有一定的欠缺。比如81平的戶(hù)型，設(shè)計(jì)僅一個(gè)衛(wèi)生間，其中一個(gè)臥室的飄窗與臥室進(jìn)深無(wú)法對(duì)齊，導(dǎo)致臥室利用飄窗增加空間的實(shí)用性難度有所增加。

但這并非錦順名居這一個(gè)項(xiàng)目的困局。而是深圳整體新房的一個(gè)縮影——戶(hù)型有待升級(jí)及更替。

以相同的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的不同項(xiàng)目為例——

約139平的戶(hù)型，中山保利瑯悅項(xiàng)目的格局上，做到正常的五開(kāi)間，并且戶(hù)型內(nèi)部不會(huì)設(shè)計(jì)過(guò)多的飄窗占用臥室空間，陽(yáng)臺(tái)、套間臥室以及客廳不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)位，陽(yáng)臺(tái)約5.1米的開(kāi)間，套間臥室+客廳的開(kāi)間也對(duì)齊是約5.1米，戶(hù)型的使用率也卷到了約130%。

而深圳保利瑧譽(yù)項(xiàng)目約138平戶(hù)型，雖然也是五開(kāi)間，但5開(kāi)間中被一個(gè)廁所占了一個(gè)位置，不僅每個(gè)空間都設(shè)計(jì)了飄窗，臥室、客廳也與陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)位，無(wú)法做到開(kāi)間對(duì)齊，陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間比臥室+客廳開(kāi)間，少了一個(gè)飄窗的尺寸。

明顯，若陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間與客廳+臥室的開(kāi)間對(duì)齊，戶(hù)型會(huì)更規(guī)整，客廳及陽(yáng)臺(tái)的使用效率也更好，相對(duì)而言也更容易布置室內(nèi)家具及家居用品的擺設(shè)。

當(dāng)然，并非中山的項(xiàng)目同戶(hù)型布局設(shè)計(jì)已經(jīng)很完美，但空間使用設(shè)計(jì)，更能滿足當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)新房得房率以及使用率的需求。

所以，可以看到，有時(shí)候新房庫(kù)存有壓力，也就意味著市場(chǎng)有一定的缺失急需補(bǔ)償。

深圳依然缺少真正的“好房子”，也就意味著深圳的新房住宅，還有很大的提升空間。

深圳的住宅，還有很長(zhǎng)的路要走。

作者 | 騎豬英雄