北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

平和探討，咱別上來就懟人。我問雄安新區(qū)到目前為止對(duì)北京房?jī)r(jià)影響力有多少？您認(rèn)為以十年為周期的話會(huì)達(dá)到多少？我查到的數(shù)字是央企總數(shù)是243家1800萬人，但北京就占了70家，人數(shù)至少500萬，僅僅搬走央企就能拉低多少房?jī)r(jià)需求？

另外北京有92家大學(xué)，學(xué)生110萬，一半搬走的話將會(huì)減少多少需求？就算學(xué)生不買房也是影響將來就業(yè)的，這早有專家論證過。另外還有好多單位都是可以搬走的，只是個(gè)時(shí)間問題而已。

我不是唱空派，只是平和的來探討，房地產(chǎn)首先需要是人的需求，如果人減少了那自然就減少需求，一切上漲的基礎(chǔ)也就成了空中樓閣。

A：

1、十年周期，到時(shí)候我都退休了，或許還去雄安養(yǎng)老呢，北京又少一個(gè)。但我去雄安也未必非得賣掉北京的房子??？租房也行，再買一套也不是買不起，又不是說這輩子不回北京了。

所以我認(rèn)為雄安對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響不會(huì)太大。這可以參考石景山的首鋼，那是整體搬遷，但有多少員工賣房移民河北了？石景山的房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯下跌了嗎？

2、另外也可以參考其他國家，東亞的就行。比如日本的筑波新城，韓國的世宗新城，咱們的雄安都參考了他們。他們都折騰很多年了，但看看對(duì)東京和首爾的房?jī)r(jià)有影響嗎？

3、另外您的數(shù)字不對(duì)。首先您把國資委和其他部委管理的國企或單位都算央企了，而常規(guī)都只算國資委的，只有100家左右。央企總共多少員工我不知道，但在北京的都只是總部，合計(jì)不到10萬人。

而北京總共才2200萬人，其中就業(yè)人口占50%，1100多萬。按您的說法其中500萬都是央企的，再加上北京國企和體制編制內(nèi)的，那北京是不是就沒有民營(yíng)和外資企業(yè)了？所以您這數(shù)字都太邪乎了，沒什么意義。

4、另外大學(xué)生跟房?jī)r(jià)的影響不大，全國在校生最多的是廣州，然后是鄭州武漢成都重慶，北京才排第六，您覺得他們對(duì)房?jī)r(jià)影響多大？將來是否去外地找工作看自己的意愿，之前不是也如此嗎？

5、好多單位搬走就搬走唄，但還是這話，我還想去雄安呢，您覺得會(huì)影響北京房?jī)r(jià)嗎？

僅供參考。

二

Q:

我的情況：兒子前年入職*院**部門，工作地點(diǎn)南四環(huán)，戶口去年已經(jīng)遷入。他女友是北京**單位事業(yè)員工，無京戶，工作地點(diǎn)南三環(huán)。公積金為我兒國管，女友市管，合計(jì)6000元。

如果買房，目前考慮買在肖村地鐵站北邊成壽寺的中海城圣朝菲，三居室在800萬左右?？戳藥滋子X得還可以，請(qǐng)問您是否建議？這里的地段等級(jí)和保值情況如何？

A：

1、我這問答是要發(fā)網(wǎng)上的，所以把您家孩子的工作信息隱藏吧，要不然噴子太多，有可能打擊您美好的心情。

當(dāng)然我也很理解您的心情，更是羨慕，如果我家孩子能有這出息，那我得敲著鑼舉著喇叭滿小區(qū)的宣揚(yáng)。但幸福雖然需要分享，卻最好避免刺激心態(tài)不平和的噴子們。

2、公積金合計(jì)6000，這是什么繳存標(biāo)準(zhǔn)??？怎么感覺不太對(duì)似的，問清楚吧。

3、房子是用來住的，還是多考慮自己的感受吧，沒必要聽別人的建議。中海城挺好的，典型的南城地標(biāo)。當(dāng)年敢于叫“城”的都是百萬規(guī)模以上的超級(jí)大盤，品質(zhì)和保值都相對(duì)有保證，在地段板塊內(nèi)至少不弱。

不過這地段兒不算太強(qiáng)，因?yàn)槭堑湫偷膬蓞^(qū)交界，交界的太邊緣了，所以對(duì)周邊的配套和規(guī)劃都有影響。否則以中海城的品質(zhì)，均價(jià)至少再向上提個(gè)10%以上。

以后的保值還是看規(guī)劃吧，如果朝陽區(qū)加大了對(duì)南部的投入+加強(qiáng)了配套，比如牛校和商務(wù)區(qū)等等，那保值自然比之前要強(qiáng)，把走弱的那部分價(jià)值補(bǔ)回來也正常。但如果短期內(nèi)沒做到，那大概率還是延續(xù)之前的普通走勢(shì)。

僅供參考。

三

Q:

我家情況有些特殊，我是北京人，東城戶籍，但目前無房，我和孩子的戶口在花市新景家園我姐姐家的戶口上。我老婆是外地戶口。我想問的是，如果用孩子?jì)寢尩膽艨谫I房，比如買在朝陽了，那是否影響孩子上學(xué)？因?yàn)槲覀兎蚱揸P(guān)系不太好，一直處于冷戰(zhàn)階段。

但她貪圖北京戶口，所以沒到45歲是不會(huì)離的。她現(xiàn)在想買套小房我管不著，但是怕?lián)挠绊懞⒆邮巧蠈W(xué)。我要買的話不是說買不起，但是首先是沒有用，既然能在東城上學(xué)我們又有住的地方何必買房？我們現(xiàn)在住**的房子，條件還可以，交通也方便。再有不買房的原因是學(xué)區(qū)房炒作的太過分了，我們沒必要接盤。

A：

1、按現(xiàn)在東城的政策，只要是戶籍在本區(qū)就可以申請(qǐng)入學(xué)，外區(qū)是否有房無所謂。但這也得看到時(shí)候的政策，如果學(xué)位緊張那就得看人家是否調(diào)整了唄。只能說按這幾年的人口趨勢(shì)，入學(xué)人數(shù)是逐年下降的，大概率不會(huì)收緊政策。

2、夫妻關(guān)系的事兒就只能是看自己了，既然現(xiàn)在跟政策沒沖突那就沒必要較勁吧，到時(shí)候政策如果調(diào)整了再說，想解決就自然有辦法。

3、既然有戶口就沒必要買學(xué)區(qū)房，除非是想大概率確定對(duì)口某所學(xué)校，否則租房就行。

僅供參考。

四

Q:

我簡(jiǎn)單介紹一下情況：我和先生都是典型的小鎮(zhèn)做題家，都是考到北京的，他是博士有了京戶。目前孩子剛剛出生，全家于去年底搬到海淀**公寓，屬于公租房性質(zhì)的人才公寓，單位有補(bǔ)貼，居住條件和價(jià)格相比是不錯(cuò)的。

但是我們出于對(duì)孩子教育的考慮，討論后統(tǒng)一認(rèn)為還是應(yīng)該買套房子的。首先是雖然是人才公寓，但其實(shí)也都是打工族聚集地，單身和情侶居多，沒有家庭社區(qū)的氛圍。比如我們之前租在西二旗智學(xué)苑，小區(qū)環(huán)境雖然一般，但因?yàn)橛泻芏鄻I(yè)主都是高知，鄰里關(guān)系和言談舉止都和純粹的租房社區(qū)是不一樣的。

然后考慮的是對(duì)口的學(xué)校，如果一直租房在公寓，那我們上學(xué)對(duì)口就是**小學(xué)，中學(xué)派位，學(xué)校質(zhì)量和排名在海淀區(qū)基本墊底。我們根據(jù)自身經(jīng)歷深刻知道教學(xué)環(huán)境對(duì)孩子的影響，所以迫切需要了解北京學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀和發(fā)展，以便為孩子找到性價(jià)比高的教育資源。

至于居住方面我們其實(shí)倒不是很在乎，畢竟來北京十多年了，學(xué)校宿舍，城中村和地下室都住過，現(xiàn)在的公寓對(duì)我們來說已經(jīng)很好。我們認(rèn)為不怕面積小，只要是格局合適就可以了，用內(nèi)部裝修來彌補(bǔ)不足。

目前我們經(jīng)過初步考察，選擇了以下三套房，分別是上地學(xué)區(qū)，中關(guān)村學(xué)區(qū)和萬壽路學(xué)區(qū)。都是老破小社區(qū)，想請(qǐng)您給分析一下性價(jià)比。其中離我們目前工作地點(diǎn)最近的是上地學(xué)區(qū)，但是考慮到我先生三年后有很大可能到五道口宇宙中心附近工作，這可以看作海淀中心位置也就不太在乎通勤了。

A：

1、迫切了解北京學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀和發(fā)展？這幾句話說不清楚，復(fù)雜程度快趕上預(yù)制菜了。而且了解的太多也沒必要，還是根據(jù)需求重點(diǎn)了解吧，這種行情不太好的時(shí)期，買到性價(jià)比高的學(xué)區(qū)房不算太難。

3、具體的房源我分析不了，因?yàn)槊刻追康恼鎸?shí)價(jià)值都得看具體市場(chǎng)行情，用租金和售價(jià)來計(jì)算，然后跟市場(chǎng)平均值進(jìn)行比較才能算出性價(jià)比。光知道個(gè)報(bào)價(jià)意義不大，直接跟均價(jià)比較的話有可能算錯(cuò)了。

4、簡(jiǎn)單說吧，如果從居住角度講，那學(xué)區(qū)溢價(jià)越高的自然性價(jià)比越低。以這三個(gè)學(xué)區(qū)排序，上地的居住性肯定最低，萬壽路的大概率最高。中關(guān)村的則是看對(duì)口學(xué)校，我不知道您這是哪個(gè)小區(qū)，只能說居中吧。

但如果從學(xué)區(qū)價(jià)值排序的話自然是反過來了，上地的價(jià)值最高，所以才溢價(jià)高的。中關(guān)村看學(xué)校，通常中一二的溢價(jià)高，其他的大多眾多。而萬壽路的基本就是平均值，大多數(shù)家長(zhǎng)的選擇。

5、我要建議就是既然不強(qiáng)求學(xué)區(qū)，或者說只要是不錯(cuò)的學(xué)區(qū)就行，那索性就只看具體房源的性價(jià)比吧，選其中溢價(jià)最低的，這樣能各項(xiàng)兼顧。要不您把具體的小區(qū)名字發(fā)給我吧，還有房源的掛牌信息，這樣才好算點(diǎn)兒，否則我都懶的算。

另外多說一句，既然是咨詢，那沒必要藏著掖著的，何必把公開的房源信息都打碼呢？打個(gè)比方這就跟找大夫問診似的，哪兒不舒服直接說，非得讓人家猜不合適，再把X光片子打碼就更不合適了。

僅供參考。

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