陜西
近期，華潤(rùn)置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司與華潤(rùn)置地（貴陽(yáng)）有限公司100%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)們r(jià)約20.78億元。
西安公司的核心資產(chǎn)正是運(yùn)營(yíng)已八年的西咸萬(wàn)象城，轉(zhuǎn)讓底價(jià)9.7億元！
這一舉動(dòng)在業(yè)界引發(fā)了廣泛關(guān)注：作為央企龍頭，華潤(rùn)置地為何要在行業(yè)深度調(diào)整期出售成熟的商業(yè)項(xiàng)目？
Part-1
Real Estate · New Vision
XA|地產(chǎn)·新視線
多個(gè)“萬(wàn)象系資產(chǎn)”相繼出售
華潤(rùn)置地本次資產(chǎn)處置并非孤立事件。從2023年起，該公司已通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式處置了多個(gè)萬(wàn)象系商業(yè)資產(chǎn)。
包括杭州蕭山萬(wàn)象匯、合肥萬(wàn)象城以及如今的西安西咸萬(wàn)象城。這些項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)格在19億元到40億元不等，且基本實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出售。
西安西咸萬(wàn)象城項(xiàng)目由華潤(rùn)置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)，這家成立于2012年的公司核心資產(chǎn)除了西咸萬(wàn)象城外，還包括華潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)。
華潤(rùn)置地近年處置的典型萬(wàn)象系資產(chǎn)：
杭州蕭山萬(wàn)象匯：轉(zhuǎn)讓價(jià)格約19億元，交易于2023年完成
合肥萬(wàn)象城：轉(zhuǎn)讓價(jià)格約40億元，通過(guò)股權(quán)交易實(shí)現(xiàn)
西安西咸萬(wàn)象城：掛牌底價(jià)9.7億元，目前正在掛牌中
貴陽(yáng)萬(wàn)象匯：本次同步掛牌，底價(jià)11.08億元
通過(guò)出售成熟資產(chǎn)，華潤(rùn)置地可以快速回籠資金，降低杠桿，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表。同時(shí)將變現(xiàn)所得投入到更具潛力的新地塊或核心項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
Part-2
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西安商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局
西安的商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已白熱化，人均商業(yè)面積顯著高于絕大部分同類(lèi)城市。而且大部分商場(chǎng)的日均客流量在過(guò)去五年中持續(xù)下降。
比如西安SKP，在奢侈品消費(fèi)領(lǐng)域已經(jīng)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，賽格和大悅城等則分割了中端市場(chǎng)。
西安主要商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局：
SKP：奢侈品消費(fèi)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，位于南門(mén)商圈
賽格國(guó)際購(gòu)物中心：中端市場(chǎng)代表，位于小寨商圈
大悅城：中端市場(chǎng)有力競(jìng)爭(zhēng)者，客流穩(wěn)定
西安太古里（預(yù)計(jì)2026年開(kāi)業(yè)）：計(jì)劃成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的太古里項(xiàng)目
在這樣的背景下，2024年底開(kāi)業(yè)的西安曲江萬(wàn)象城卻異軍突起。總建筑面積15.5萬(wàn)平方米的曲江萬(wàn)象城定位為M1級(jí)重奢商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)首日吸引了近40萬(wàn)人次的訪客。
然而，銷(xiāo)售西咸萬(wàn)象城的決定顯示，華潤(rùn)置地對(duì)西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷趨于理性和審慎。
Part-3
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“重資產(chǎn)持有”到“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”
華潤(rùn)置地此次資產(chǎn)出售本質(zhì)上是其 “輕重分離”戰(zhàn)略的深化實(shí)踐。
從行業(yè)背景看，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整要求房企以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，尤其是央國(guó)企，最關(guān)注這一點(diǎn)，要在現(xiàn)金流和保利潤(rùn)等方面有動(dòng)作。
通過(guò) “出售所有權(quán)+保留運(yùn)營(yíng)權(quán)” 的輕資產(chǎn)模式，華潤(rùn)置地可繼續(xù)收取管理費(fèi)、品牌授權(quán)費(fèi)等穩(wěn)定收益。
同時(shí)將資產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)，投入核心城市的其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，形成 “資產(chǎn)變現(xiàn)—資金回籠—其他項(xiàng)目投資”的閉環(huán)。
Part-4
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華潤(rùn)商管西安布局
對(duì)于西安市場(chǎng)而言，華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略調(diào)整不會(huì)減弱其影響力。相反，通過(guò)出售西咸萬(wàn)象城的重資產(chǎn)，華潤(rùn)能夠更靈活地在西安布局。
2026年，華潤(rùn)置地在西安國(guó)際港務(wù)區(qū)打造的港務(wù)萬(wàn)象匯計(jì)劃開(kāi)業(yè)，建面10.4萬(wàn)平方米，規(guī)劃店鋪超300家。
該項(xiàng)目服務(wù)年輕家庭、白領(lǐng)及高校群體，旨在填補(bǔ)區(qū)域大型商業(yè)空白，助力西安“東拓”戰(zhàn)略實(shí)施。
西咸萬(wàn)象城的轉(zhuǎn)讓也折射出如今房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。當(dāng)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式難以為繼，“輕重分離”成為房企穿越周期的生存法則。
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