河南
前言
2025年底，上海靜安區(qū)柳營(yíng)路的老破小成交價(jià)從4萬飆升至8萬，一年翻倍，逆勢(shì)暴漲，與此同時(shí)，徐匯區(qū)核心地段房源也遭瘋搶，與冷清的新房市場(chǎng)形成強(qiáng)烈反差。
這并非炒作，而是原拆原建新規(guī)下，城市更新預(yù)期的直接引爆，住建部定調(diào)的城市更新藍(lán)海，正讓沉睡的存量資產(chǎn)蘇醒。
為何核心地段老房突然成了香餑餑？拆遷與改造的紅利到底能落進(jìn)誰的口袋？
編輯：CY
老房?jī)r(jià)格翻倍
把時(shí)鐘撥回2025年初，沒人會(huì)想到那些被視為“資產(chǎn)毒藥”的老破小能上演如此瘋狂的咸魚翻身。上海柳營(yíng)路的價(jià)格翻倍并非孤例，徐匯區(qū)的搶房熱潮更是把這場(chǎng)游戲推向了高潮。
這不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)波動(dòng)，而是一場(chǎng)基于頂層設(shè)計(jì)的資產(chǎn)重新定價(jià)。核心地段的不可復(fù)制性，疊加原拆原建的無限可能，讓這些看似破敗的磚瓦瞬間變成了稀缺籌碼。
市場(chǎng)永遠(yuǎn)是聰明的，它敏銳地嗅到了政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。與新房市場(chǎng)的門可羅雀相比，老房的火爆揭示了一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：在增量的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)時(shí)，存量的核心價(jià)值開始回歸。
投資客的大舉入場(chǎng)，賭的不僅是拆遷的暴富神話，更是城市核心資源不可逆轉(zhuǎn)的升值趨勢(shì)。這是一場(chǎng)關(guān)于地段與預(yù)期的資本對(duì)決，贏家通吃，輸離場(chǎng)。
但這背后隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。價(jià)格翻倍的前提是政策紅利的如期兌現(xiàn)，一旦預(yù)期落空，這擊鼓傳花的游戲隨時(shí)可能戛然而止。
對(duì)于那些盲目跟風(fēng)的散戶來說，這不僅是財(cái)富的機(jī)會(huì)，更是可能被收割的陷阱。在這個(gè)充滿不確定性的棋局中，看清局勢(shì)比盲目下注更為重要。
核心地段的狂歡與邊緣區(qū)域的冷清，構(gòu)成了這幅光怪陸離的市場(chǎng)圖景，真正的邏輯在于，城市更新的本質(zhì)是對(duì)土地級(jí)差地租的再次分配。房子會(huì)老，但土地永遠(yuǎn)年輕。
那些占據(jù)著頂級(jí)醫(yī)療、教育、交通資源的“老破小”，本質(zhì)上是在販賣城市的入場(chǎng)券。當(dāng)政策允許將這份入場(chǎng)券變現(xiàn)或升級(jí)時(shí)，價(jià)格的爆發(fā)就成了必然。
這不僅是房產(chǎn)價(jià)值的重估，更是城市資源分配權(quán)的重新洗牌，然而，這種狂歡注定屬于少數(shù)人。市場(chǎng)的二元對(duì)立從未如此清晰：一邊是核心區(qū)的資產(chǎn)狂歡，一邊是遠(yuǎn)郊老房子的無人問津。
這種分化并非偶然，而是城市化進(jìn)程進(jìn)入下半場(chǎng)的必然結(jié)果。資金永遠(yuǎn)是最誠(chéng)實(shí)的，它們只會(huì)流向那些能夠提供確定性回報(bào)的地方。
而在這場(chǎng)資金的遷徙中，那些能夠看清大勢(shì)、提前布局的人，將率先拿到通往財(cái)富自由的門票。
萬億資金入局
局勢(shì)已然定調(diào)，支撐這場(chǎng)資產(chǎn)狂歡的并非空中樓閣，而是實(shí)打?qū)嵉娜f億級(jí)資金注入。從自然資源部到住建部，一系列密集出臺(tái)的政策為城市更新鋪平了道路。
這不僅是簡(jiǎn)單的修繕?biāo)，而是一?chǎng)涉及規(guī)劃、土地、金融的系統(tǒng)性工程。政策的意圖很明確：通過激活存量市場(chǎng)來拉動(dòng)內(nèi)需，通過改善民生來穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。
這一套組合拳打得精準(zhǔn)而有力。個(gè)稅退稅政策的延續(xù)、增值稅的下調(diào)、房貸利率的歷史低位，每一項(xiàng)政策都精準(zhǔn)地?fù)糁辛耸袌?chǎng)的痛點(diǎn)。
對(duì)于改善型購房者來說，這不僅是成本的降低，更是實(shí)實(shí)在在的“真金白銀”。賣舊買新不再是遙不可及的夢(mèng)想，而是變成了觸手可及的算術(shù)題。政府的補(bǔ)貼加上銀行的讓利，讓這場(chǎng)換房游戲變得更加劃算。
更深層的影響在于資金傳導(dǎo)機(jī)制的打通。中央財(cái)政的專項(xiàng)補(bǔ)助、地方配套資金的跟進(jìn)，構(gòu)成了一個(gè)完整的資金閉環(huán)。這意味著老舊小區(qū)改造不再是“無米之炊”，而是有了穩(wěn)定的資金來源。
從管線更新到電梯加裝，從口袋公園到養(yǎng)老驛站，這些看得見摸得著的改變，正在一點(diǎn)點(diǎn)提升老房子的居住屬性，技術(shù)變量的引入更是為這場(chǎng)變革增加了砝碼。
裝配式建筑、模塊化施工等新技術(shù)的應(yīng)用，極大地縮短了建設(shè)周期，降低了改造難度。北京樺皮廠8號(hào)樓三個(gè)月建成的案例，證明了“原拆原建”不僅可行，而且高效。
這打破了此前對(duì)于改造周期長(zhǎng)、協(xié)調(diào)難的刻板印象，為政策的大規(guī)模推廣掃清了障礙，對(duì)于普通老百姓而言，這些宏觀的政策與技術(shù)的變革，最終都會(huì)轉(zhuǎn)化為生活的便利與資產(chǎn)的增值。
看著家門口的路面變平了，電梯裝上了，小區(qū)里的綠化變好了，那種獲得感是最真實(shí)的。這不僅是房子變新了，更是生活品質(zhì)的躍升。
這種基于民生的政策導(dǎo)向，讓城市更新有了溫度，也讓老房子的紅利有了根基，歸根結(jié)底，這萬億資金的入局，賭的是國(guó)運(yùn)，贏的是民心。
通過激活沉睡的存量資產(chǎn)，既解決了城市發(fā)展不平衡的問題，又拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。
在這場(chǎng)宏大的敘事中，每一個(gè)參與者，無論是政府、企業(yè)還是居民，都在尋找自己的位置，分享這場(chǎng)時(shí)代變革的紅利。
并非所有老房
但這背后有個(gè)巨大的泡沫，必須得戳破。千萬別被上海那幾個(gè)翻倍的案例忽悠了，以為手里有套老房子就能等著天上掉餡餅。
事實(shí)是，絕大多數(shù)的老破小不僅不會(huì)漲，反而可能因?yàn)榱鲃?dòng)性的枯竭而變得更不值錢。這就是典型的幸存者偏差，媒體只報(bào)道了那1%的幸運(yùn)兒，卻讓你忽略了99%的陪葬品。
剝?nèi)ケ硐罂幢举|(zhì)，這波行情的核心邏輯是“結(jié)構(gòu)性分化”，而不是“普漲”。只有那些位于核心地段、擁有不可替代資源的房子，才具備被資本重估的價(jià)值。
那些遠(yuǎn)郊的、配套差的、甚至連產(chǎn)權(quán)都不清晰的老房子，依然逃不掉被時(shí)代拋棄的命運(yùn)。別看現(xiàn)在風(fēng)風(fēng)火火，一旦潮水退去，誰在裸泳一目了然，更有意思的是購房人群的變化。
現(xiàn)在的接盤俠根本不是什么剛需年輕人，而是一群精明的投資者。年輕人早就跑去郊區(qū)買帶電梯的新房了，誰還愿意爬樓梯住你的老破。
現(xiàn)在的市場(chǎng)是投資者在玩投資者的游戲，他們?cè)谫拆遷，賭補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這種純粹靠預(yù)期支撐的價(jià)格泡沫，極其脆弱，別忘了現(xiàn)實(shí)執(zhí)行的難度。雖然政策鼓勵(lì)“原拆原建”，但真正落地的時(shí)候，麻煩一大堆。
100%的業(yè)主同意率？這簡(jiǎn)直是地獄難度。樓上樓下為了電梯分?jǐn)偠嗌馘X能吵翻天，鄰里之間為了利益寸步不讓。這種“一票否決”的機(jī)制，足以讓絕大多數(shù)項(xiàng)目在搖籃里夭折。
別以為政策好就能落地，人性才是最大的攔路虎，再說了，拆遷也不再是以前那種一夜暴富的神話了。
現(xiàn)在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)越來越理性，甚至有些地方是“原拆原回”，給你個(gè)新房住住就不錯(cuò)了，別指望靠這個(gè)發(fā)財(cái)。那種拆一套富三代的戲碼，早就謝幕了。還在做著暴富夢(mèng)的人，該醒醒了。
所以，別看新聞里炒得火熱，還得看看自己手里的牌。如果你的房子不在核心區(qū)，沒有學(xué)區(qū)，沒有地鐵，也沒有任何改造的跡象，那就別湊熱鬧了。
與其守著那堆破磚頭幻想升值，不如踏踏實(shí)實(shí)過日子。在這個(gè)殘酷的市場(chǎng)里，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)比盲目樂觀重要一萬倍。
兩類人穩(wěn)賺
話又說回來，雖然泡沫不少，但機(jī)會(huì)也是真真切切存在的。在這場(chǎng)城市更新的大潮中，確實(shí)有兩類人能夠穩(wěn)穩(wěn)地接住紅利，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值或生活的改善。
關(guān)鍵在于，你是否屬于這兩類人，以及你是否知道怎么去操作，第一類人，是那些手握核心區(qū)老房子的業(yè)主。
如果你的房子地段優(yōu)越，已經(jīng)被納入了2026年的改造名單，那么恭喜你，你基本上可以躺著贏了。政府出錢給你翻新，電梯裝了，管線換了，環(huán)境美了，你的居住品質(zhì)直接拉滿。
更不用提，改造后的房?jī)r(jià)普遍會(huì)有10%到20%的漲幅，這筆資產(chǎn)增值是看得見摸得著的。你唯一要做的，就是配合社區(qū)簽字，別因?yàn)橐稽c(diǎn)小事扯皮耽誤了大事。
第二類人，是有賣舊買新需求的改善型購房者。這可能是這幾年來政策紅利最大的一次釋放。個(gè)稅全額退、增值稅打折、房貸利率歷史新低，還有“帶押過戶”的便利，這一切都在為你降低換房的成本。
算一筆賬，光是稅費(fèi)和利息省下來的錢，可能就是好幾年的工資。如果你一直想換個(gè)學(xué)區(qū)房，或者給老人換個(gè)低樓層，現(xiàn)在確實(shí)是出手的好時(shí)機(jī)。
但是，想吃這碗飯，還得講究方法。千萬別聽信中介的忽悠去搞什么虛假交易套稅，那是違法的，不僅要補(bǔ)稅還要交滯納金，得不償失。
也別相信什么“內(nèi)部改造名單”，所有信息都是公開透明的，去社區(qū)居委會(huì)或者住建局官網(wǎng)一查便知。千萬別為了所謂的“內(nèi)部渠道”花冤枉錢，現(xiàn)在的騙局可多了去了。
實(shí)操步驟其實(shí)很簡(jiǎn)單。如果你是老房業(yè)主，先去確認(rèn)自家在不在改造清單里，在的話就配合改造，不在的話也別強(qiáng)求。如果你想換房，先掛牌賣舊，把時(shí)間控制在一年內(nèi)，這樣才能享受退稅。
買新房的時(shí)候，記得去申請(qǐng)最新的利率優(yōu)惠，公積金貸款能貸多少貸多少。只要你按部就班，不貪小便宜，不走歪門邪道，這波福利你肯定能享受到。
說到底，這波老房子紅利，從來不是讓誰炒房暴富的，而是國(guó)家給咱們普通老百姓改善生活的一個(gè)機(jī)會(huì)。政策是暖的，但人心要是貪了，好事也能變壞事。
只要咱們摸透政策，找對(duì)方法，踏踏實(shí)實(shí)地去辦，就能穩(wěn)穩(wěn)地接住這份福氣，讓日子過得更舒心。
結(jié)語
老房子的價(jià)值回歸，本質(zhì)上是對(duì)城市核心地段資源的重新定價(jià)，而非簡(jiǎn)單的建筑估值，地段才是硬通貨。
未來存量房市場(chǎng)的分化將愈演愈烈，緊跟政策脈搏與城市重心，是普通人在這場(chǎng)變革中唯一的生存之道，你手中的老房子，是在這場(chǎng)城市更新中迎來新生，還是會(huì)繼續(xù)沉睡在無人問津的角落？
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