舊改，一向備受關(guān)注。

1月19日，2026年廣州市政府工作報(bào)告新鮮出爐，關(guān)于去年舊改的完成度與新一年舊改目標(biāo)也隨之浮出水面。

報(bào)告顯示，2025年廣州城市更新完成固定資產(chǎn)投資1900億元，同比增長顯著。

這一年，舊改成績單上最亮眼的莫過于冼村項(xiàng)目歷史性地實(shí)現(xiàn)全面拆遷清零，破解了長達(dá)15年的動遷難題；“房票安置”成為推舊改、去庫存的重要變量；新模式（“依法征收、凈地出讓”）城中村改造成為主流；“原拆原建”自主更新探索舊改新模式，并呈現(xiàn)出燎原趨勢……

展望2026年，作為“十五五”開局之年，廣州重點(diǎn)提及“內(nèi)涵式發(fā)展”，城市更新計(jì)劃完成固定資產(chǎn)投資2000億元，投資額度再突破；同時(shí)啟動謀劃“十五五”30個(gè)以上城市更新片區(qū)改造。

僅1月，廣州多個(gè)舊改項(xiàng)目已經(jīng)刷新動態(tài)，黃埔區(qū)文沖東舊改FR1地塊項(xiàng)目首棟1號樓主體結(jié)構(gòu)順利封頂，荔灣區(qū)含山村一期、坑口一期在內(nèi)的成片開發(fā)方案獲批，花都區(qū)新街村、大陵村控規(guī)獲市規(guī)委會通過……

2025年成績單：投資與實(shí)效的雙重突破

廣州城市更新在“十四五”期間累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資7500億元，僅2025年就貢獻(xiàn)了1900億元，為歷史最高水平。

老舊小區(qū)改造方面，2025年一年，全市新開工改造166個(gè)老舊小區(qū)，并打造了14個(gè)成片連片示范項(xiàng)目。

在危舊房改造領(lǐng)域，廣州探索出多元?jiǎng)?chuàng)新模式。廣東省首例“原拆原建，自助更新”——花都“多產(chǎn)權(quán)自籌更新”成為標(biāo)桿，首批危舊房改造試點(diǎn)項(xiàng)目順利推進(jìn)，石集等6個(gè)項(xiàng)目完工。

花都集群街2號樓成為“自主更新”標(biāo)桿，改造前后對比圖 圖源：廣州花都發(fā)布

城中村改造取得顯著突破。2025年，廣州新模式城中村改造項(xiàng)目開工建設(shè)安置房達(dá)15.1萬套，新中軸（海珠）、羅沖圍等城中村改造項(xiàng)目取得重大突破，四大重點(diǎn)片區(qū)累計(jì)拆除房屋232萬平方米，歷時(shí)15年的冼村項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面拆遷清零。

松溪片區(qū)效果圖：共享生活客廳（羅沖圍片區(qū)國際設(shè)計(jì)競賽第一名優(yōu)勝方案）

圖源：廣州市規(guī)劃和自然資源局白云區(qū)分局

2026年目標(biāo)：2000億投資與片區(qū)改造新策略

廣州市設(shè)定了2026年城市更新固定資產(chǎn)投資2000億元的目標(biāo)，較2025年增加100億元，增幅約5.3%，表現(xiàn)出穩(wěn)健進(jìn)取的發(fā)展態(tài)勢。

其中，據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局透露，今年全年城中村改造計(jì)劃完成固定資產(chǎn)投資1200億元；集中力量和資源推動52個(gè)新模式城中村改造項(xiàng)目，力爭2026年底前實(shí)現(xiàn)安置房“應(yīng)開盡開”。

片區(qū)改造將是新一年的重點(diǎn)任務(wù)。四大重點(diǎn)片區(qū)和新模式城中村改造項(xiàng)目將繼續(xù)獲得集中資源和力量支持。同時(shí)計(jì)劃啟動謀劃“十五五”時(shí)期30個(gè)以上城市更新片區(qū)改造，并重點(diǎn)推進(jìn)沙面、白鵝潭、廣州北站等6個(gè)城市更新片區(qū)。

此外，廣州將持續(xù)探索危舊房改造模式，推動城鎮(zhèn)片區(qū)自主更新地方性法規(guī)立法，加快低效樓宇更新改造。

實(shí)際上，廣州繼續(xù)加快舊改的態(tài)勢早在去年就顯露無疑。去年11月，廣州就召開了城市更新發(fā)展大會暨項(xiàng)目推介會，一次性端出102 個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資約8077億元！

具體來看，城中村改造是舊改的絕對主力，在大會集中簽約的越秀區(qū)瑤臺村城中村改造項(xiàng)目、海珠區(qū)得勝崗片區(qū)更新改造項(xiàng)目、荔灣區(qū)聚龍灣片區(qū)啟動區(qū)更新改造項(xiàng)目等24個(gè)代表性項(xiàng)目，也將是今年繼續(xù)推進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目。

進(jìn)擊：2026開年，各區(qū)攻堅(jiān)圖景

2026年伊始，廣州各區(qū)城市更新工作已呈現(xiàn)全面發(fā)力態(tài)勢：

天河區(qū)

22個(gè)城中村分類攻堅(jiān)，固投瞄準(zhǔn)350億

作為經(jīng)濟(jì)第一強(qiáng)區(qū)，天河區(qū)在2026年開年即召開城中村改造工作會議，明確今年將全面攻堅(jiān)22個(gè)城中村共27個(gè)項(xiàng)目，力爭城市更新固定資產(chǎn)投資突破350億元。

整體目標(biāo)相對穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，2025年1-11月天河區(qū)完成城市更新固定資產(chǎn)投資額342.33億元，完成率達(dá)106.98%，預(yù)計(jì)全年可達(dá)350億元，占全市年度總目標(biāo)的近五分之一。

具體來看，今年元崗村、長湴村等4個(gè)“依法征收、凈地出讓”新模式項(xiàng)目設(shè)定專項(xiàng)借款支出、安置房開工等量化目標(biāo)，實(shí)行“一項(xiàng)目一專班”攻堅(jiān)。

大觀村、廣棠片區(qū)棠東村棠下村、金融城北區(qū)棠下村、金融城西區(qū)石東村4個(gè)政府收儲類項(xiàng)目加快推進(jìn)方案編制、報(bào)批、清拆及建設(shè)，確保按節(jié)點(diǎn)取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

對冼村、吉山村2個(gè)舊模式項(xiàng)目，加快復(fù)建房驗(yàn)收交付、銷售以及模式轉(zhuǎn)換。

對石牌村、銀河村2個(gè)“保留提升”項(xiàng)目，力爭上半年啟動石牌村首期安置房建設(shè)，銀河村（東莞莊片區(qū)）項(xiàng)目與東莞莊路拓寬工程同步推進(jìn)。

海珠區(qū)

新中軸“主戰(zhàn)場”拆遷全面提速

海珠區(qū)新中軸片區(qū)已成為廣州舊改“主戰(zhàn)場”。2026年初，三滘村、大塘村等多地塊進(jìn)入密集拆除階段。其中，東風(fēng)村廣州大道南1218號地塊復(fù)建安置房項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)順利封頂，這是新中軸海珠片區(qū)城中村改造首個(gè)封頂?shù)陌仓媒ㄔO(shè)項(xiàng)目。

黃埔區(qū)

“房票”催化，舊改大戶跑出加速度

舊改重啟以來，“舊改大戶”黃埔區(qū)一直都有好消息傳出，尤其是在房票安置的催化下，其舊改推進(jìn)速度非?？臁?shù)據(jù)顯示，截至1月中旬，黃埔全區(qū)已累計(jì)認(rèn)購房票7090套、金額達(dá)125億元，核發(fā)房票3110張，完成網(wǎng)簽1511套。

進(jìn)入1月，黃埔區(qū)兩大城市更新項(xiàng)目——長嶺街道嶺頭舊改項(xiàng)目與九佛街道楓下村城中村改造項(xiàng)目復(fù)建安置區(qū)實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，可提供2620套安置房；新溪復(fù)建安置區(qū)已進(jìn)入建設(shè)收尾階段；位于珠江邊、廣州海絲城中心地帶的文沖東舊改項(xiàng)目也刷新動態(tài)，F(xiàn)R1地塊項(xiàng)目首棟1號樓主體結(jié)構(gòu)順利封頂……

南沙區(qū)

實(shí)現(xiàn)“清零”，樹立新標(biāo)桿

南沙區(qū)的城市更新同樣取得關(guān)鍵突破。大涌村城中村改造項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約率100%，在南沙區(qū)范圍內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)“清零”目標(biāo)。

越秀區(qū)

老城“繡花”，重點(diǎn)片區(qū)迎新貌

作為老城區(qū)，越秀區(qū)更側(cè)重于通過“繡花功夫”進(jìn)行微改造和活化更新，例如“黌橋·小石集”危舊房改造試點(diǎn)、專業(yè)市場轉(zhuǎn)型升級等。而瑤臺村城中村改造項(xiàng)目、三元里與廣州火車站片區(qū)組成的廣州火車站重點(diǎn)片區(qū)不僅是廣州城市更新四大重點(diǎn)片區(qū)之一，也是越秀區(qū)正在加速推進(jìn)的項(xiàng)目，根據(jù)規(guī)劃，最遲年底，我們或?qū)⒖吹綇V州火車站片區(qū)改頭換面，迎來全新的城市面貌。

瑤臺城中村項(xiàng)目改造效果圖 圖源：廣州日報(bào)

白云區(qū)

聚焦樞紐，核心片區(qū)建設(shè)加速

白云區(qū)的更新火力，聚焦羅沖圍片區(qū)、白云新城核心區(qū)（陳田、蕭崗等），多項(xiàng)舊改進(jìn)度加速。這些片區(qū)與廣州白云站、白云新城等城市核心功能區(qū)緊密相連，更新建設(shè)不僅關(guān)乎居住環(huán)境改善，更是提升城市樞紐能級、優(yōu)化核心區(qū)功能的關(guān)鍵。

花都區(qū)

安置區(qū)封頂，村民回遷在望

打造自主更新的標(biāo)桿之后，花都舊改又傳好消息。12月31日上午，花都區(qū)楊二村、東邊村城中村改造項(xiàng)目一期安置區(qū)旗星雅苑全面封頂儀式暨樣板房開放活動、二期安置區(qū)開工儀式舉行，標(biāo)志著項(xiàng)目取得重大階段性成果，全面按下安置區(qū)建設(shè)“加速鍵”。

荔灣區(qū)

“億元房票”開創(chuàng)安置新思路

荔灣區(qū)首次向區(qū)內(nèi)土儲項(xiàng)目商辦物業(yè)核發(fā)了一張價(jià)值一億元的房票，用于新辦公樓購置，這大大縮短被征拆企業(yè)物業(yè)“置換”的周期。

當(dāng)前，廣州各區(qū)正結(jié)合實(shí)際探索符合自身特點(diǎn)的更新路徑，呈現(xiàn)出多元化、特色化的發(fā)展格局。

未來展望：內(nèi)涵式發(fā)展下的廣州模式

“十五五”期間，廣州將堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，致力于產(chǎn)城融合與職住平衡。

未來的更新將更注重“留改拆”并舉，在提升功能的同時(shí)守護(hù)城市記憶。石牌街道等地探索的治理新路，旨在讓城中村既保留濃郁的“煙火氣”。

資金保障體系將更多元。在發(fā)揮國企主導(dǎo)作用的同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs等創(chuàng)新融資渠道有望被引入，為持續(xù)更新注入金融活水。

隨著“百千萬工程”的深入推進(jìn)，城市更新將成為促進(jìn)城鄉(xiāng)融合、實(shí)現(xiàn)全域功能整合與品質(zhì)提升的關(guān)鍵抓手，最終推動廣州加快形成“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的現(xiàn)代化人民城市新格局。

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--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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