上周，一位在樂(lè)活島看房的朋友發(fā)來(lái)消息：“有一套建發(fā)·縵玥長(zhǎng)灘，掛牌6天就賣(mài)掉了，買(mǎi)家?guī)缀鯖](méi)怎么猶豫?！睆B門(mén)樓市一夜之間，風(fēng)向全變了？

而另一位中介卻嘆氣：“思明的海灣新城，房齡超20年，掛了快2年，降了106萬(wàn)，最近才剛成交?！?/p>

一邊是“秒光”，一邊是“長(zhǎng)等”，年底的廈門(mén)樓市，分化得明明白白。

本期主要集中展示3.5萬(wàn)/㎡內(nèi)的房源。

一、價(jià)格分層：金字塔穩(wěn)固，但底部在擴(kuò)大

從最新成交單價(jià)看，市場(chǎng)清晰分為幾個(gè)梯隊(duì)：

第一梯隊(duì)：島內(nèi)核心+島外標(biāo)桿

建發(fā)央著二期（亭北）：32389元/㎡；

東城合院別墅（新店）：30170元/㎡；

禹洲南HOUSE（高崎）：30109元/㎡；

文屏巷（文灶）：29854元/㎡；

第二梯隊(duì)：島內(nèi)普通+島外核心

羅賓森廣場(chǎng)一期（火車(chē)站）：28082元/㎡；

福德堡（SM）：27600元/㎡；

中交和美新城（亭北）：27085元/㎡；

建發(fā)央著一期（亭北）：26485元/㎡；

這一區(qū)間房源最多，也是目前市場(chǎng)成交的主力帶，覆蓋島內(nèi)大部分區(qū)域和島外核心板塊。

第三梯隊(duì)：島外發(fā)展區(qū)

金雞亭小區(qū)南區(qū)：17537元/㎡；

特房樾熙灣（環(huán)東海域）：16934元/㎡；

樂(lè)安花園（文教區(qū)）：15957元/㎡；

第四梯隊(duì)（1.5萬(wàn)以下/㎡）：遠(yuǎn)郊或特殊房源；

杏北新城二和組團(tuán)：8834元/㎡（當(dāng)前表內(nèi)最低）；

尚美花城（城南）：10322元/㎡；

聯(lián)合博學(xué)園（新店）：13997元/㎡；

不少同安、翔安非核心區(qū)的房源，正在回歸“居住價(jià)”。

二、成交速度：最快6天，最慢1031天

成交天數(shù)，直接反映了房源的市場(chǎng)接受度：

閃電成交（100天以內(nèi)）：

建發(fā)·縵玥長(zhǎng)灘（樂(lè)活島）：6天；

杏北新城：10天；

嶺兜小區(qū)南區(qū)（前埔）：14天；

華璽（新陽(yáng)橋頭）：19天；

持久型（500天以上）：

未來(lái)海岸藍(lán)月灣一期：1031天；

禹洲棕櫚城二期（東渡）：574天；

中交和美新城（亭北）：590天；

市政府海濤新城：608天；

三、砍價(jià)空間：平均調(diào)價(jià)比例約12.5%

從調(diào)價(jià)數(shù)據(jù)看，買(mǎi)方的議價(jià)權(quán)依然明顯：

調(diào)價(jià)最狠前三：

禹洲南HOUSE（高崎）：-41.74%（總價(jià)降192萬(wàn)）；

長(zhǎng)青北里小區(qū)（松柏）：-22.49%；

國(guó)貿(mào)天成二期（南部新城）：-20.55%；

調(diào)價(jià)最溫柔（或反漲）：

僑福城僑洪里（瑞景）：+1.39%；

西雅圖（海滄外國(guó)語(yǔ)）：-1.26%；

福洋大街（檳榔）：-3.30%；

整體來(lái)看，大部分房源都有10%左右的議價(jià)空間，這對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是實(shí)實(shí)在在的“隱形成本節(jié)省”。

四、總價(jià)：需求兩極分化

（300萬(wàn)+）代表：

海濤新城（思明）：502萬(wàn)；

建發(fā)央著二期（集美亭北）：465萬(wàn)；

東城合院別墅（翔安新店）：458.6萬(wàn)；

低總價(jià)（150萬(wàn)內(nèi)）代表：

首開(kāi)領(lǐng)翔花郡（翔安新店）：65.9萬(wàn)；

集美杏北新城：97.5萬(wàn)；

尚美花城（城南）：117.8萬(wàn)；

市場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)一的買(mǎi)家畫(huà)像。有人瞄準(zhǔn)島內(nèi)大平層終極改善，有人只想在同安、翔安“上車(chē)”安家。

五、現(xiàn)在誰(shuí)在買(mǎi)房？三類真實(shí)畫(huà)像

1. 剛需上車(chē)族：“先上車(chē)，再換座”；

2、改善換房家庭：利用當(dāng)前寬松的議價(jià)空間“賣(mài)一買(mǎi)一”，目標(biāo)多在島內(nèi)或島外核心區(qū)的三房以上，如建發(fā)央著、中交和美新城等。

3、資產(chǎn)配置者：“看長(zhǎng)線，選核心”。

后序：

如果你在看房：珍惜你的“談判權(quán)”，多看多比，匹配需求。

年底的廈門(mén)樓市，像一面鏡子，照出每一套房子的真實(shí)價(jià)值。沒(méi)有普漲普跌，只有個(gè)案勝負(fù)。

市場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，只有與自身需求最匹配的選擇。

用數(shù)據(jù)代替情緒，用理性代替猜測(cè)，才是當(dāng)下最好的買(mǎi)房姿勢(shì)。