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日前，新田園住宅區(qū)一套房源，作為法拍房，起拍價不足4600元/m2，竟因無人出價而流拍。

類似的超低價流拍現(xiàn)象，近期在新田園已多次出現(xiàn)，從而引發(fā)不少人關(guān)注。也有人誤以為，新田園的房價，已跌至這個水平。

來源：阿里資產(chǎn)司法拍賣網(wǎng)

事實上，法拍市場與二手房市場，仍有一定區(qū)別，一般情況下法拍房成交價會略低于二手房市場。

法拍房的價格浮動空間，往往比二手房更大。有時候，一套房源首次掛牌后流拍，卻收獲了更多關(guān)注，再次掛牌后，反而引發(fā)多位購房者爭奪，最終成交價比此前流拍的價格更高。

因此，法拍房的底價成交、流拍，其價格都無法真實反映二手房市場。部分自媒體、中介經(jīng)紀(jì)人拿這些低價甚至起拍價說事，都是在博眼球。

新田園

那么，新田園真實的二手房成交價，是怎樣的？

來自“冰山查成交”的數(shù)據(jù)顯示，過去近半年時間里，新田園部分房源的成交價如下：

從上表可見，新田園的實際二手房成交價，普遍在約8500-12000元/㎡之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于法拍市場上的價格。

即便如此，比起2021年高峰時期的近30000元/㎡，還是跌得很厲害，跌了約三分之二。

比起多數(shù)較高峰打了約5-7折的二手房，新田園的跌幅就顯得夸張了。

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新田園，看似只是一個普通的住宅區(qū)，但在溫州一直有著不小的知名度與關(guān)注度。

新田園

本世紀(jì)初，溫州急需建設(shè)更多大型住宅區(qū)，滿足各類住房需求。當(dāng)城南的南浦、城西的黃龍兩大住宅區(qū)建成后，有關(guān)部門將目光投向城東，在湯家橋與濱江CBD之間，建設(shè)一座大型住宅區(qū)。

因地處楊府山以東，當(dāng)時該項目暫稱楊府山住宅區(qū)，后向全社會征名，最終確定為新田園住宅區(qū)。不過，這一名稱一直備受爭議。

新田園

新田園住宅區(qū)，被會展路、新田路、湯家橋北路、學(xué)院東路4條主干道圍合，占地約820畝，建設(shè)119幢住宅，容納約23000名居民。

圍繞著一座中心公園及幾座商業(yè)、公共建筑布局，以內(nèi)部道路網(wǎng)為界，分為8個組團(tuán)。

新田園組團(tuán)、功能分布示意圖

其中，南片的1、2、3、7組團(tuán)，以安置房為主，有一些樓梯房。不少居民是來自老城區(qū)的拆遷戶，異地安置于此。

新田園3組團(tuán)

東北角的4組團(tuán)為聚英家園，用作人才公寓，無法投入二手房市場。

聚英家園

中心公園正北側(cè)的6組團(tuán)，當(dāng)時用作經(jīng)濟(jì)適用房，但品質(zhì)也高于南片的安置房組團(tuán)。

經(jīng)濟(jì)適用房

條件最好的，要數(shù)5組團(tuán)、8組團(tuán)，均為商品房。

其中，5組團(tuán)僅3幢高層住宅，嵌入中心公園之中，也就是開發(fā)商通常所稱的“樓王”。

新田園5組團(tuán)

8組團(tuán)為假日花園，由本地老牌房企恒達(dá)開發(fā)，12幢高層住宅呈圍合式布局，品質(zhì)明顯高于新田園其他組團(tuán)，在當(dāng)時也深受高凈值人群歡迎。

假日花園

可見，新田園業(yè)主群體覆蓋面很廣，涵蓋企業(yè)家、機(jī)關(guān)人員、老干部、高端人才、普通市民、拆遷戶等。

大概2006年起，新田園各組團(tuán)陸續(xù)建成，如今大部分房源已有約20年房齡。

這些住宅剛交付時，在不少人眼中，新田園仍是一個“偏遠(yuǎn)板塊”，口碑并不好。

這與當(dāng)時濱江CBD建設(shè)進(jìn)展緩慢、內(nèi)部生活配套未及時跟進(jìn)、楊府山垃圾填埋場未處理等因素有關(guān)。

新田園

直到2015年左右，隨著農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)服務(wù)中心、新田園小學(xué)（會展校區(qū)）等一系列公共、配套設(shè)施建成投用，新田園的生活便利性得以提升，逐步受到不少二手購房者歡迎，口碑有所好轉(zhuǎn)。

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從以上歷程可以看出，新田園的規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展，經(jīng)歷了很長時間的演變，曾經(jīng)有些不堪，但總體向好。

近年，隨著濱江CBD加速建設(shè)，新田園已從當(dāng)初的“偏遠(yuǎn)板塊”，蛻變?yōu)辄S金地段。

既然如此，為什么在這一輪樓市下行中，新田園反而跌得更多？

新田園

首先，新田園房價領(lǐng)跌的是南片的安置房，尤其是樓梯房。

這些樓梯房為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，不像那些預(yù)制板結(jié)構(gòu)的“老破小”樓梯房那樣有拆遷預(yù)期，也意味著今后幾乎沒有改變、發(fā)展的空間。

當(dāng)有條件的購房者都買了電梯房搬走，條件有限的二手購房者，寧可買預(yù)制板結(jié)構(gòu)的“老破小”，即便拆遷時間還要很久，也好過沒有拆遷預(yù)期。

就這樣，這些樓梯房無人問津，只能以極低的價格掛牌，還不好賣，尤其是高樓層。

高層住宅，尤其是大戶型，與那些“老舊大”一樣，有錢人看不上，剛需買不起。

新田園的樓梯房

其次，新田園學(xué)區(qū)房價值淡化。

此前，不少愿意以近30000元/m2購買新田園二手房的購房者，以龍灣狀蒲片、甌海黃嶼、永嘉烏牛、樂清北白象居民為主，主要是為子女讀書。

新田園的初中施教區(qū)為市第二實驗中學(xué)，盡管沒有市實驗中學(xué)、2中、南浦實驗中學(xué)那么響亮，但在城東有較好的口碑。

近年來，隨著學(xué)區(qū)房價格整體下跌，再加上市實驗中學(xué)府東分校與七都分校、繡山中學(xué)、2中濱江校區(qū)、榕園學(xué)校等相繼投用，出現(xiàn)了分流。

市第二實驗中學(xué)

再次，溫州市區(qū)新建安置房大增。

過去5年，累計完成市區(qū)范圍內(nèi)109個行政村整村改造，高標(biāo)準(zhǔn)建成安置房24萬余套（數(shù)據(jù)來源：浙江日報潮新聞、溫州住建），這還不是全部。

當(dāng)這天量安置房被投放到二手房市場上，對溫州市區(qū)樓市造成了非常嚴(yán)重的沖擊，普通二手房首當(dāng)其沖。

在新田園以南，新建的安置房香桐灣、香麗園，最近的二手房成交價，僅約11000元/m2（來源：冰山查成交）。

比起有了20余年房齡、同樣有不少安置房的新田園，所享受的學(xué)區(qū)等資源、配套都一樣，為什么不買房齡更短、品質(zhì)更好的新安置房？

就算是商品房，除了濱江CBD的豪宅貴一些，如今桃花島的二手商品房也不貴，20000元/m2出頭都有不少好選擇，個別急賣、特殊房源甚至不到20000元/m2。

新田園以南的安置房香桐灣

可以看出，正在老去的新田園，處在一個比較尷尬的狀態(tài)，老不過真正有拆遷預(yù)期的“老破小”，又比不過新安置房，更比不過二手商品房。

由于小區(qū)建設(shè)年代偏早，如今新田園的一些設(shè)計理念已經(jīng)落后了，且難以改造。

比如，部分組團(tuán)人車分流不徹底，電瓶車未集中停放地下室等。

部分組團(tuán)地面場景

隨著房齡變老，有條件的居民，買了全新商品房之后，正在搬離新田園。當(dāng)舊房賣不出去，只能租掉，甚至在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，連租都不好租，只能空置。

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這么看來，新田園真的沒價值了嗎？

其實，對于一些不在意房齡的購房者來講，如果價格合適，在生活方面，如今的新田園真的很不錯。

2022年，新田園被列入第二批省級舊改類未來社區(qū)，這座住宅區(qū)就發(fā)生了不小的變化。

在社區(qū)服務(wù)中心，我們可以看到，這里有青少年宮、鄰里食堂、理發(fā)店、城市書房、幼兒托育等一系列社區(qū)功能，為社區(qū)居民提供價廉物美的生活服務(wù)。

社區(qū)服務(wù)中心

住宅區(qū)中間的中心公園，設(shè)置了一系列康養(yǎng)、運動、兒童等不同主題的活動設(shè)施，足以滿足不同年齡段的人群。

中心公園

沿著聚源路，農(nóng)貿(mào)市場已升級為智慧農(nóng)貿(mào)市場，并形成一站式社區(qū)商業(yè)，再加上沿街一系列商鋪，足以滿足周邊居民的日常生活需求。

社區(qū)商業(yè)

這些看似普通的生活配套，并非每一個小區(qū)周邊都那么齊備。

對普通人來講，比一些新盤所推崇的奢華會所，更實用。

溫州少見的林蔭道

新田園小學(xué)在這里布局了新苗、會展兩座校區(qū)，再加上社區(qū)內(nèi)的3座幼兒園市第二實驗中學(xué)離這里也不遠(yuǎn)，都能讓居民在家門口給子女享受優(yōu)質(zhì)教育資源。

新田園小學(xué)兩個校區(qū)

新田園以南，正在建設(shè)蒲州老街，今后將成為新田園及周邊小區(qū)居民家門口的商業(yè)街區(qū)。

蒲州老街工地

新田園以北，濱江CBD近年建設(shè)迅猛、順利崛起。待這些商務(wù)樓建成、公司入駐后，預(yù)計會帶來一波二手房、租賃客流。

濱江CBD部分已建成的商務(wù)樓

濱江CBD的建設(shè)，讓新田園的區(qū)位優(yōu)勢愈發(fā)明顯。與其相鄰的濱江云谷未來社區(qū)，作為國際化人才社區(qū)，也將帶來更多優(yōu)質(zhì)生活場景。

天樾璽與新田園

盡管新田園老了，但它還在進(jìn)步之中，變得越來越好，是能有幸福感的。

一座配套完整、有系統(tǒng)性的住宅區(qū)，生活氛圍還是明顯好過那些孤零零的“老舊大”。

而如此之低的二手房價格，讓新田園呈現(xiàn)出了高性價比。

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