這幾年，天津樓市的產(chǎn)品迭代可以用兩個(gè)詞概括。

“洋屋”運(yùn)動(dòng)：房子越來越洋氣，樓盤越來越追求洋房最大化。

“渣男”體質(zhì)：產(chǎn)品的“新鮮期”越來越短，從一年到半年，甚至已經(jīng)快到“開工即落伍”了。

產(chǎn)品力能“大躍進(jìn)”有三個(gè)前提。

一是市場行情推動(dòng)。房地產(chǎn)有個(gè)悖論：市場越差，產(chǎn)品越好。2021年以來，新房量價(jià)在持續(xù)收縮，倒逼產(chǎn)品研發(fā)。

二是政策開“綠燈”。

自2020年底以來，建筑規(guī)范接連放寬，大舉鼓勵(lì)住宅多樣性。

三是土地成本下降。

2025年堪稱天津樓市“三低一高”（低房價(jià)、低地價(jià)、低容積率、高品質(zhì)）的巔峰。

全市出讓宅地容積率2.0以下約占70%。

平均容積率已降至1.66。

疊加地價(jià)也在降。以河?xùn)|工大為例，若折算容積率，工大1號(hào)地的地價(jià)實(shí)際比上實(shí)仰山降了68%。

開發(fā)商有動(dòng)力也有空間做出更好的產(chǎn)品。

可以說是烈火烹油，市場占比兩年翻了一倍（2023年26%，2025年51%），市場也給出了正反饋，2025年新產(chǎn)品的成交份額占到了86%，前15名無一例外全部都是。

低級(jí)競爭是尖牙利爪，高級(jí)競爭是改變環(huán)境。

目前的環(huán)境有“三板斧”。

┃立面公建化

始于顏值。這幾年的產(chǎn)品迭代，就是從顏值戰(zhàn)爭開始的。

也正因?yàn)殚_始最早，所以也最早陷入審美疲勞。

看看下面這些立面，是不是很雷同？

都是“一水兒”的公建化，已經(jīng)很難分辨出誰是誰。

當(dāng)然，以上只是大多數(shù)的共性，也有令人眼前一亮的設(shè)計(jì)。

格調(diào)寶詩過程效果圖

比如，格調(diào)寶詩的立面，在大面積玻璃幕的基礎(chǔ)上，采用“0漆立面”設(shè)計(jì)，以奢雅綠調(diào)的釉面陶板為核心，又融入金屬銅板、奢石等。

看上去，不止有質(zhì)感，更有辨識(shí)度。

┃大門賭場化

無論是4萬+、3萬+，還是2萬+，甚至1萬+……都在先“門”奪人。

用大尺度、高品質(zhì)的大門，來營造高端大氣的“第一印象”。

以致于卷來卷去，也越來越趨同。

也有新穎的案例，天保意境元啟的大門，拋開尺度是“天津第一門”不說，設(shè)計(jì)上也很獨(dú)特。

社區(qū)主入口沒有做任何LOGO，而是用高達(dá)900噸的中國黑花崗巖原石，打造了一片山石水景。

天保意境元啟

天津金茂府做的則是巨輪造型。

天津金茂府

中建悅廬桐溪更獨(dú)樹一幟。它把大門放在了架空層上，利用約6米臺(tái)地高差，打造出了天津首例“高臺(tái)門儀”。

并形成了“上下雙歸家入口”。

中建悅廬桐溪

┃會(huì)所標(biāo)配化

現(xiàn)在，會(huì)所已經(jīng)成為標(biāo)配。

只要是新出來的樓盤，都會(huì)做會(huì)所。而且基本都會(huì)配置“四菜一湯”（健身房、瑜伽室、私宴廳、四點(diǎn)半學(xué)堂、游泳池）。

會(huì)所卷面積就不用多說，兩三千平米也很常見。

團(tuán)泊西的榮泰一號(hào)院更是把8000平米架空層全部用來做共享空間。

同時(shí)還在卷功能。

金茂泮湖滿庭在會(huì)所內(nèi)做了籃球館，保利津門天珺做的是賽事級(jí)網(wǎng)球館……

金茂泮湖滿庭籃球館實(shí)景

保利津門天珺網(wǎng)球館效果圖

金茂樾滿津華會(huì)所內(nèi)更是規(guī)劃了22個(gè)功能空間，要打造天津最全功能會(huì)所。

更高級(jí)的是卷文化和審美。

中建悅廬桐溪把古建搬進(jìn)了社區(qū)。

中建悅廬桐溪

保利津門天珺的會(huì)所，既是津派在地文化，也是女性審美的典型。

保利津門天珺實(shí)景

2025年的樓市還出現(xiàn)了幾個(gè)質(zhì)的突破：

1）四代住宅。

格調(diào)羅滕花園、建投濱海云闕、格調(diào)寶詩等，都有2.4米以上綠化平臺(tái)。

但有一說一，跟南方相比，天津的只能算“簡配版”。

而且只濱海能做，市區(qū)短期內(nèi)推行不了。

只能像中建悅廬桐溪靠層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，能變相實(shí)現(xiàn)四代的形制。

中建悅廬桐溪4層洋房效果圖

2）聯(lián)排別墅“解禁”。

綠地水云川、格調(diào)羅滕花園、城投東方玖璽，以及格調(diào)寶詩、靜海團(tuán)泊東，都批下聯(lián)排來了。

靜海團(tuán)泊東甚至還出來了類雙拼。

除此，市面上還出現(xiàn)不少創(chuàng)新設(shè)計(jì)。

比如小盤的打造。

現(xiàn)在小開發(fā)已成趨勢，賣的地體量都不大。

但小盤畢竟空間有限，需要螺螄殼里做道場。

津鐵綠城·體北潮鳴腦洞大開，將消防撲救面“挪”到了社區(qū)外；

城投格調(diào)觀槿花園架空層上用了水膜景觀。

津鐵格調(diào)蒲庭為了滿足停車需求，做的機(jī)械停車樓。

卷得最狠的還是得房率。

現(xiàn)在天津板率已突破20%。

飄窗是個(gè)觀察標(biāo)的，越做越寬，已經(jīng)出現(xiàn)80cm了；越做越矮，從60cm到45cm，再到30cm，現(xiàn)在完全可以砸掉了；且越做越多，東南西三面做飄窗很普遍，現(xiàn)在也終于出現(xiàn)了北飄窗……

露臺(tái)、陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)的拓展也越來越普遍，從扭捏到豪放。

同時(shí)，有一些產(chǎn)品突破成為了曇花一現(xiàn)，被列入了負(fù)面清單，像開敞式樓梯、裝飾廊架等。

鏤空成了提升得房率的重要突破點(diǎn)。

入戶光廳、下沉庭院進(jìn)深，未來還有拓展空間。

產(chǎn)品創(chuàng)新，就像“西西弗斯的巨石”。

你做出了市場認(rèn)可的“人無我有”設(shè)計(jì)，就可以定標(biāo)市場，帶起一波跟風(fēng)潮。

待大家都這樣做了，就又重新回到了起點(diǎn)。

就需要出現(xiàn)新的差異化創(chuàng)新，才能推動(dòng)市場往上走。

周而復(fù)始、反復(fù)向上。