已經(jīng)買了會員的朋友，可以先聽聽北京樓市系統(tǒng)分析課，那是分析從1998年到2025年的北京樓市，尤其是后十年拆解的比較細(xì)，懂市場規(guī)律再關(guān)注實(shí)時(shí)市場就會簡單很多。

2月1日，即本周日，上午，我們開第一期沙龍，復(fù)盤2025年的北京樓市，及對2026年的市場做一些推演預(yù)測。

1，近期北京樓市的成交量增加了不少，同時(shí)房源掛牌量也降了下來，北京房源掛牌量最高峰的時(shí)候達(dá)到了16.5萬，差不多2025年9月份，現(xiàn)在是14.5萬套。

不少人可能因?yàn)檫@種市場的變化，又進(jìn)入了焦慮狀態(tài)。這跟多數(shù)人是第一次或第二次買房市場經(jīng)驗(yàn)不足有關(guān)系，也屬于正常狀態(tài)。

我簡單把數(shù)據(jù)解釋一下：

第一，庫存的變化是正常的，短期成交回暖，庫存降低，每次回暖行情都這樣；

之所以這個(gè)事被渲染放大，我覺得是沒啥可帶節(jié)奏的點(diǎn)了，所以在宣傳庫存減少，放大，增加買家焦慮，中介用這種方式在給買家傳遞焦慮達(dá)成成交上非常管用

第二，數(shù)據(jù)上，16.5萬掛牌，降到14.5萬，我們把數(shù)據(jù)再往前翻，在2025年初的時(shí)候，掛牌量就是14.5萬，再往前翻，掛牌量還是在16萬套以上，數(shù)據(jù)看多了就能看明白，沒什么技巧

第三，成交量在增加，但增加的量沒那么多，鏈家的成交數(shù)據(jù)，最近幾周的周成交量在2000-2100左右徘徊；之前低的時(shí)候經(jīng)常在1700左右徘徊，最低的時(shí)候能到1500區(qū)間。

所以有波動(dòng)，很正常。

波動(dòng)原因是什么？

第一，房價(jià)到了階段性低點(diǎn)；

第二，限購政策的又一次放松+小政策如增值稅政策，利率政策的小調(diào)整，釋放了一波需求，且給了市場部分信心。

基本就是如此。

所以這種情況下，即使某套房源出現(xiàn)搶房情況，也是正?，F(xiàn)象，我很早很早以前，大概2019年的時(shí)候就寫過，再差的市場里，一旦出現(xiàn)低價(jià)優(yōu)質(zhì)房源，也會搶房。過去我們也經(jīng)歷過搶房的情況，因?yàn)榉孔觾r(jià)格足夠低，至少是在當(dāng)時(shí)那個(gè)市場下，是高性價(jià)比房源。

總的來說，還是車轱轆話再說一遍。

這輪小行情，年前的情況基本就這樣了，離春節(jié)假期比較近了，年后可能還有一小波，主要是今年的上學(xué)需求，目測熱度不會太高。

2，關(guān)于買房的節(jié)奏把控。

關(guān)于買房的觀點(diǎn)還是那句話，第一，充足的資金，第二，明確的自住需求。（99%的沒有投資能力，所以幾乎所有人買房都是自住的需求）

在這種情況下，只要有合適的房源，就可以隨時(shí)入手。合適的房源指的是，既能滿足需求，同時(shí)又有合理的價(jià)格。

其實(shí)上邊這段，寫起來很簡單，但真正能理解的人，我覺得也是極少數(shù)。

絕大多數(shù)人買房的時(shí)候，都很容易受外部因素干擾。

1）為了面子買學(xué)區(qū)房或買房；

2）沒有充足的資金；

3）擔(dān)心房價(jià)上漲；

就這幾點(diǎn)，會讓多數(shù)人的買房行為變形，從而導(dǎo)致資產(chǎn)錯(cuò)配，等到真正意識到問題的時(shí)候，往往會損失一大筆錢。

所謂的買房節(jié)奏，其實(shí)是先從自身的資金和需求端把控，在真正有充足的資金及明確需求的前提下，你買入的節(jié)奏看的是有沒有合適的房源及合理的價(jià)格。你不需要關(guān)注市場的小波動(dòng)，這只會干擾你的判斷。

有多少人因?yàn)槭袌龅牟▌?dòng)，擔(dān)心房價(jià)上漲，匆忙就買房了？這種情況，那你的買房節(jié)奏就是亂的。

在每次市場出政策的時(shí)候，一定會有一批人高位接盤，我每次提醒大家的目的就是盡量別高位接，但總會有人高位接。

有人會說，如果不買房價(jià)漲了怎么辦？第一，如果真的擔(dān)心房價(jià)漲，那就要花時(shí)間去了解市場，知道市場的大致規(guī)律，只有這樣你才會沒有市場焦慮；第二，有些錢是不該你賺的，很多人需要加高杠桿去買房，你需要考慮的不是房價(jià)的漲跌，而是你該不該買；加高杠桿買房，你考慮的是房價(jià)漲，但房價(jià)如果跌了呢，你的風(fēng)險(xiǎn)承受能力極差；

在自有資金充足的情況下，愿意為喜歡的房源付出溢價(jià)，我覺得這是正常的。但根據(jù)我的一些觀察，北京多數(shù)的購房者，離達(dá)到自有資金充足的條件都離得很遠(yuǎn)，加高杠桿買房在剛需群體里是普遍現(xiàn)象，我會給建議但我不干預(yù)，而且我會用這種購買行為去判斷市場。

什么是充足的資金？買完房之后，房價(jià)的漲跌不會對你有任何影響，或者說買一套500萬的房子，跌100-200萬，是完全能接受的。我再舉個(gè)簡單的例子，你手里有100萬存款的時(shí)候，你花10萬塊錢買一輛車，這輛車再怎么貶值，其實(shí)你是不關(guān)心的，就這個(gè)意思。

關(guān)于買房節(jié)奏的問題，大家可以多看幾遍，很簡單，但很難。

3，讓更多的人對買房及賣房變得相對理性，這件事需要長期地反復(fù)地去講，我這些年看過太多的人因?yàn)橘I房導(dǎo)致家庭資產(chǎn)情況變得越來越差，包括很多很早買房的人，因?yàn)檫M(jìn)入了買房投資的陷阱，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)的惡化。漫漫長路，一點(diǎn)點(diǎn)來吧。

今天在上海，有上海的朋友想要交流的，今天晚上我們可以找地方約一下，買房賣房的問題都可以隨便交流。微信18810343060