當(dāng)行業(yè)還沉浸于追蹤郁亮去向的時(shí)候，一則消息悄悄在業(yè)內(nèi)炸開鍋。

據(jù)界面財(cái)聯(lián)社報(bào)道，從多家房企相關(guān)人士處獨(dú)家獲悉，目前其所在公司已不被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)。

不過，部分出險(xiǎn)房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

如果消息為真，那也意味著從2020年8月開始試點(diǎn)，到2021年全面鋪開的融資監(jiān)管“三道紅線”政策，已經(jīng)完成了它的階段性歷史使命。

針對(duì)“三道紅線”指標(biāo)是否被廢除一事，炸天團(tuán)專門咨詢了一位出險(xiǎn)房企高管。

對(duì)方表示，暫時(shí)也還沒有確定，銀行那邊確實(shí)有表示目前三條紅線的管控不再持續(xù)強(qiáng)調(diào)了。

至于原因，對(duì)方表示隨著行業(yè)的變化，銀行對(duì)民營房企的貸款這些年已經(jīng)幾乎都降到底，該出清的也都出清了，三條紅線的管控已經(jīng)失去了意義和對(duì)象。

不過，對(duì)方也表示，銀行對(duì)于新增貸款的審批和監(jiān)管依然是從嚴(yán)把關(guān)。

從行業(yè)風(fēng)聲鶴唳到悄然退場，“三道紅線”政策見證了中國房地產(chǎn)行業(yè)從烈火烹油到冷靜重構(gòu)的全過程。

曾經(jīng)的“緊箍咒”摘下，或許也意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完成了最艱難的一輪自我出清，新的發(fā)展周期正在來臨。

01

過熱時(shí)代的“剎車片”

時(shí)間撥回到2020年夏天，那個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)行業(yè)還呈現(xiàn)出一種“經(jīng)濟(jì)上行期的美”。

當(dāng)時(shí)，深圳、杭州等地還頻頻上演“萬人搖號(hào)”搶房的盛況，土地市場熱度也持續(xù)走高，核心城市房價(jià)不斷刷新紀(jì)錄，大量資金涌入房地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)發(fā)展如火如荼。

當(dāng)年8月，監(jiān)管部門為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，試點(diǎn)推出新規(guī)，設(shè)置了后來被稱為“三道紅線”的融資限制：

根據(jù)觸線情況，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，對(duì)應(yīng)有息負(fù)債增速上限分別為0%、5%、10%、15%。

再次回顧這些熟悉的指標(biāo)，炸天團(tuán)倍感唏噓。

是的，其實(shí)當(dāng)時(shí)監(jiān)管層的意圖非常清晰——降低房企杠桿，抑制行業(yè)過熱，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

02

上有政策、下有對(duì)策

“起初沒有人在意這場災(zāi)難，這不過是一場山火，一次旱災(zāi)，一個(gè)物種的滅絕，一座城市的消失，直到這場災(zāi)難和每個(gè)人息息相關(guān)。”

這是電影《流浪地球》中的一段話，炸天團(tuán)認(rèn)為非常符合當(dāng)時(shí)房企在“三道紅線”背景下的狀態(tài)。

在當(dāng)時(shí)看來，“三道紅線”政策就像是一次試圖在房地產(chǎn)行業(yè)狂歡中植入理性的干預(yù)，一次為行業(yè)過熱發(fā)展修筑“防洪堤”的努力。

不過，從一開始，不少房企對(duì)三道紅線的出臺(tái)并未特別在意，不少房企更是展現(xiàn)出驚人的“適應(yīng)力”。

最典型的表現(xiàn)就是：年報(bào)季成為各家房企展示財(cái)技的窗口。

通過“明股實(shí)債”、表外負(fù)債、永續(xù)債、加大少數(shù)股東權(quán)益等方式，不少上市房企在賬面成功“由紅轉(zhuǎn)綠”。甚至有房企通過將高負(fù)債項(xiàng)目放入無需并表的聯(lián)營合營公司，來規(guī)避政策約束。

當(dāng)時(shí)行業(yè)里甚至流傳一句話：“對(duì)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比這兩個(gè)指標(biāo)，想達(dá)標(biāo)并不難實(shí)現(xiàn)。”

所以能看到，在2020年至2021年上半年，房企們依然活躍于土地市場，融資動(dòng)作頻繁。

部分出險(xiǎn)房企在那時(shí)甚至繼續(xù)加杠桿拿地，似乎認(rèn)為“大而不倒”的神話仍將繼續(xù)。

事實(shí)證明，這將是他們從業(yè)以來最嚴(yán)重的一次政策誤判。

03

當(dāng)潮水真正退去

很快，時(shí)間進(jìn)入2021年底，隨著政策持續(xù)收緊、銷售端疲軟和融資渠道全面收縮，那些依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式的企業(yè)開始感受到從未有過的危機(jī)感。

融資端口被“三道紅線”牢牢卡住，銷售回款又未能達(dá)到預(yù)期，現(xiàn)金流危機(jī)如同多米諾骨牌般蔓延。債務(wù)違約、項(xiàng)目停工、資產(chǎn)處置漸成為行業(yè)常態(tài)。

曾經(jīng)被用作“降負(fù)債”工具的明股實(shí)債、表外融資，在現(xiàn)金流斷裂時(shí)反而成為加速崩潰的催化劑——那些隱藏的債務(wù)在危機(jī)時(shí)全部浮出水面，加重了企業(yè)的兌付壓力。

由此，房地產(chǎn)行業(yè)開啟了一場殘酷而出乎意料的出清，一批批房企開始接連倒下。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，三道紅線之后，在2021年TOP100房企中，后來有超過30多家相繼出險(xiǎn)，退市的上市房企數(shù)量更是超過40家。

更重要的是，三道紅線也徹底改寫了房地產(chǎn)行業(yè)格局。

原本在TOP100房企中，2/3左右的房企都是民營房企，而如今伴隨著民營房企的相繼出險(xiǎn)，還能進(jìn)入榜單的民營房企早已不足半數(shù)。

尤其是在行業(yè)top房企里，三道紅線之前，原本是恒大、碧桂園、融創(chuàng)、萬科等地產(chǎn)F4的天下。

然而，伴隨著這幾家房企的相繼出險(xiǎn)，保利、中海、華潤、招商等央企F4成為房地產(chǎn)江湖的新執(zhí)牛耳者。

頗有點(diǎn)三十年河?xùn)|，三十年河西的光景了。

結(jié)語

時(shí)至今日，地產(chǎn)行業(yè)的出清已經(jīng)接近尾聲，房企資產(chǎn)負(fù)債表也在逐步修復(fù)，近來更是不時(shí)傳來出險(xiǎn)房企債務(wù)重組成功的消息。

經(jīng)歷深度調(diào)整后，這些存活下來的企業(yè)普遍更加注重現(xiàn)金流安全，降低負(fù)債規(guī)模，回歸經(jīng)營本質(zhì)。

如今，“三道紅線”的退出，并不代表監(jiān)管放松，更不意味著行業(yè)將重走老路。相反，它標(biāo)志著行業(yè)從“規(guī)模至上”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健經(jīng)營”的階段已初步形成制度性共識(shí)。

“三道紅線”完成了它的歷史任務(wù)，悄然退場。它曾帶來陣痛，但也促使行業(yè)正視風(fēng)險(xiǎn)、回歸理性。

如今，一個(gè)更加清醒、也更具韌性的房地產(chǎn)新時(shí)代，正在緩緩拉開序幕。

一批財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更健康、經(jīng)營更穩(wěn)健的房企，或許將在新一輪周期中迎來更大的發(fā)展空間。

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