回望李嘉誠當年那席話，如今細品，字字如刻。

早在2017年，他便斷言香港與內(nèi)地樓市將步入深度調(diào)整周期——前期積壓的購房熱情已基本釋放完畢，后續(xù)新增需求明顯乏力，而土地供應(yīng)與項目開工節(jié)奏未見放緩，供需天平悄然失衡，房價承壓之勢已然成型。

彼時市場熱度正盛，售樓處徹夜排長隊，中介朋友圈刷屏“最后十套”“限時漲價”，誰又肯信一位商界前輩的冷靜預(yù)判？

事實卻毫不留情：自2021年下半年起，全國房價開啟系統(tǒng)性回調(diào)。北上廣深等一線核心城市累計跌幅達30%—42%，二線主力城市如南京、鄭州、長沙普遍下探45%以上，部分三四線區(qū)域房價甚至跌破2018年水平，幾近歸零式重估。

那些在高點加足七成、八成杠桿入場的買家，如今不僅資產(chǎn)縮水嚴重，每月仍需照常償還本息，真實購買力被持續(xù)侵蝕，市場有效需求確已觸達階段性冰點。

若趨勢延續(xù)無重大擾動，2026年房地產(chǎn)領(lǐng)域或?qū)⒂瓉砣蠼Y(jié)構(gòu)性躍遷！

從“買房致富幻覺”到“理性居停選擇”：十年間居住邏輯徹底重構(gòu)

若將鏡頭拉遠至十年維度，這場席卷全域的樓市范式遷移，并非突發(fā)奇想，而是早有伏筆——只是當時喧囂掩蓋了信號，多數(shù)人選擇視而不見。

2015至2021年堪稱本輪周期的狂飆期，社交場合中，“XX樓盤封盤”“中介勸你再買一套”成為高頻熱詞，全民陷入一種近乎本能的資產(chǎn)焦慮與增值執(zhí)念。

數(shù)據(jù)印證這一亢奮：全國商品住宅年度銷售額由2015年的10.1萬億元飆升至2021年的18.2萬億元；銷售面積同步攀至17.9億平方米的歷史極值，相當于為全國每人新增約1.27平方米住房空間。

大量購房者透支未來十年收入加杠桿入場，更有甚者辭去穩(wěn)定工作專職“掃樓”，篤信房產(chǎn)即硬通貨，購入即鎖定長期財富躍升通道。

但烈火烹油之下，人口基本面的轉(zhuǎn)折點早已悄然降臨。

民政部數(shù)據(jù)顯示，2014年全國結(jié)婚登記對數(shù)高達1306.7萬對，而2024年該數(shù)值驟降至610.6萬對，降幅達53.3%，幾近折半。

婚姻是住房消費最基礎(chǔ)、最剛性的觸發(fā)機制之一，適婚人群擇偶意愿減弱、婚齡普遍延后，直接削弱了首次置業(yè)群體的規(guī)模與動能。

更深遠的影響來自出生端：新生兒數(shù)量自2016年峰值1883萬人一路下滑，2023年僅為902萬人，連續(xù)三年低于千萬關(guān)口，較高峰期萎縮超半。這意味著未來十五年內(nèi)新增城鎮(zhèn)住房需求將系統(tǒng)性收縮，且不可逆。

需求側(cè)持續(xù)收窄，供給側(cè)卻未同步退潮。截至2025年5月末，全國商品房待售面積達78142萬平方米，刷新2015年以來最高紀錄；月均新增庫存穩(wěn)定維持在420萬平方米以上，相當于每月新增一座中型縣城的全部住宅體量。

一邊是看房客日漸稀疏，一邊是新盤源源不絕入市，這種錯配無法靠情緒維系，價格回歸理性成為唯一解。

2021至2025年間，廊坊房價累計下跌60.2%，南通、武漢跌幅分別達48.7%與49.1%，連傳統(tǒng)抗跌標桿上海、北京亦出現(xiàn)10.3%與11.8%的實質(zhì)性回調(diào)。

2025年11月最新統(tǒng)計更具說服力：全國70個大中城市中，64城新房價格同比負增長；全部70城二手房價格環(huán)比全線下滑，無一例外。

2021年高位接盤者，當前普遍面臨“首付蒸發(fā)+月供照付”的雙重壓力，部分購房者首付款已悉數(shù)虧損，仍需繼續(xù)償還貸款本息，“買房等于賺錢”的集體信仰就此崩塌。

當下人們談?wù)摲慨a(chǎn)，焦點早已轉(zhuǎn)向“如何優(yōu)化還款節(jié)奏”“怎樣提升房屋保值韌性”，投資屬性大幅弱化，居住保障與風險對沖功能顯著上升。短短十年，房子完成了從“資產(chǎn)引擎”到“生活容器”的本質(zhì)蛻變。

居住價值正被重新錨定

市場最公正之處，在于它從不撒謊，只以價格與行為作答。

過去四年房價的真實軌跡，不僅擊穿了“只漲不跌”的心理防線，更倒逼全社會重新叩問一個根本命題：我們究竟為何需要一套房子？

共識正加速凝聚：住宅首先是生活空間，其次才是金融工具。“房住不炒”不再是一句口號，而已內(nèi)化為政策制定、企業(yè)開發(fā)、個體決策的底層邏輯。

過去選房緊盯學(xué)區(qū)溢價與地鐵概念，如今更關(guān)注動線設(shè)計是否合理、物業(yè)服務(wù)是否響應(yīng)及時、社區(qū)綠化與適老設(shè)施是否完備；過去租房被視為人生過渡站，如今則演變?yōu)橐环N主動選擇的生活方式。

《2025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》披露，全國租賃人口已達2.58億人，北上廣深四大一線城市租房滲透率逼近48.6%，接近“半壁江山”。

尤為關(guān)鍵的是，35歲以上租住群體占比已達35.4%，較2021年提升4.9個百分點——這批曾被默認為“購房主力軍”的中堅力量，正大規(guī)模重返租賃市場。

他們的租房訴求也發(fā)生質(zhì)變：超42.3%愿為精裝交付與智能家居多付租金，“采光充足、隔音良好、通勤高效”成為篩選房源的前三硬指標。

長期租賃意愿同步增強：53.7%租客可接受連續(xù)租住5年以上，18.9%明確表示愿簽約10年及以上租約。

北京朝陽區(qū)的袁女士便是典型代表。她入住自如整裝升級的兩居室后，定制收納系統(tǒng)、全屋品牌家電、24小時管家服務(wù)讓她直言：“每天下班推開家門，疲憊感就卸下一半。”

歸屬感未必綁定產(chǎn)權(quán)，當空間品質(zhì)足夠扎實，租房同樣能承載體面與溫度。

改善需求亦走向務(wù)實化。從前“換大房”即等于“換好房”，如今更強調(diào)“住得安心、養(yǎng)得舒心、學(xué)得便利”。

成都高新區(qū)湯女士于2024年12月購置第二套住宅，放棄160平方米以上大平層，轉(zhuǎn)而選擇建面118平方米、三臥全南向、容積率僅2.1、周邊覆蓋雙軌交與省級示范校的品質(zhì)社區(qū)。她坦言：“孩子睡得香、老人走得穩(wěn)、夫妻下班能一起做飯——這些細節(jié)，比多幾個平米重要得多?！?/p>

這種轉(zhuǎn)變清晰表明：消費者正從為“資產(chǎn)預(yù)期”付費，轉(zhuǎn)向為“生活確定性”買單。

下一階段：政策告別粗放刺激，轉(zhuǎn)向靶向托底與機制重塑

當市場情緒由沸騰歸于審慎，調(diào)控邏輯亦完成代際升級。

區(qū)別于過往“普降首付、全面松貸、集中供地”的強刺激組合拳，當前政策工具箱更像一支精密手術(shù)刀，直擊供需錯配的核心病灶，目標清晰聚焦于“穩(wěn)預(yù)期、保交付、促轉(zhuǎn)型”三維一體。

需求端不再追求“人人買房”，而是精準識別并支持真實居住需求。

2024年12月中央經(jīng)濟工作會議首提“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”作為年度重點任務(wù)，各地隨后出臺細則均圍繞剛需首置、多孩家庭、新市民及“賣舊買新”改善群體展開精準適配。

例如昆明市自2025年1月起取消首套、二套房貸政策差異，統(tǒng)一執(zhí)行最低首付比例，并下調(diào)利率加點幅度，新政落地首月，當?shù)馗纳菩晚椖慷追恳庀蚩蛻袅凯h(huán)比增長21.4%，某熱門盤日均到訪量較節(jié)前提升20.3%。

與此同時，“房票安置”模式已在93個地級市（含市轄區(qū)）全面鋪開。山東聊城鄧文一家憑一張286萬元房票，不僅跨片區(qū)選購心儀現(xiàn)房，還助力本地消化存量住宅超1.2萬平方米，實現(xiàn)居民安居與市場出清雙贏。

供給端政策重心聚焦“保交樓”攻堅與結(jié)構(gòu)性補缺。2024年全國實際交付新建商品住宅338.1萬套，超額完成年初設(shè)定目標。

金融支持同步提質(zhì)增效：截至2024年末，“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制白名單”項目累計審批通過貸款5.03萬億元，其中開發(fā)貸占比達68.2%。

福州倉山區(qū)某在建高端住宅項目，憑借完整合規(guī)手續(xù)與穩(wěn)健資金模型，成功獲得中信銀行5億元專項開發(fā)貸授信，工程進度按期推進，購房者簽約即獲交付保障承諾。

保障性住房建設(shè)全面提速：2024年全國籌集保障性租賃住房、公租房共計172.4萬套，重點覆蓋高校畢業(yè)生、產(chǎn)業(yè)工人、城市新就業(yè)形態(tài)勞動者等群體。

成都高新區(qū)“智匯寓”保租房項目毗鄰6號線站點，配備共享廚房、自習艙、健身角及24小時智能門禁，應(yīng)屆畢業(yè)生劉潔提交申請后第三天即收到選房通知，期待拎包開啟職場第一站。

更深層變革在于發(fā)展模式切換：過去依賴“快拿地、快開工、快銷售”的高周轉(zhuǎn)邏輯正在退場，取而代之的是“好設(shè)計、好建造、好運營、好服務(wù)”的可持續(xù)路徑。

2025年國家層面正式啟動城市更新三年行動，首批謀劃改造項目超1.2萬個，著力構(gòu)建“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四級居住單元標準體系。

上海楊浦區(qū)原“東方商廈”舊址經(jīng)系統(tǒng)性改造，變身集長租公寓、社區(qū)食堂、銀發(fā)服務(wù)中心于一體的復(fù)合型保障性租賃社區(qū)，開業(yè)三個月出租率達95.7%，并納入市級保障房名錄，實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活與民生需求滿足的雙重閉環(huán)。

綜觀上述演進脈絡(luò)，2026年的樓市既不會重蹈2016年的非理性繁榮，亦不會陷入無限期陰跌泥潭。

需求側(cè)，真實剛需與合理改善將持續(xù)獲得制度性支持；供給側(cè)，產(chǎn)品力、服務(wù)力、綠色低碳水平將成為競爭新標尺；政策面，則牢牢守住“不發(fā)生區(qū)域性系統(tǒng)性風險”的安全底線。

李嘉誠當年的洞察已成現(xiàn)實注腳，而即將到來的2026年三大轉(zhuǎn)變，標志著中國房地產(chǎn)正式告別資本驅(qū)動時代，邁入以人為本、以質(zhì)取勝、以穩(wěn)為基的居住文明新紀元。

對普通家庭而言，購房不必再糾結(jié)“現(xiàn)在不上車是否永遠買不起”，也不必恐慌“晚買一步就踏空十年”。量入為出、匹配生命周期、尊重居住本真，才是穿越周期的最優(yōu)策略。

高品質(zhì)租房不再是權(quán)宜之計，而是值得認真規(guī)劃的生活選項。

樓市神話雖已落幕，但一個更貼近真實需求、更包容多元選擇、更注重長期福祉的居住新時代，正穩(wěn)步啟程。

參考消息：