風(fēng)從南方來(lái)。

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全方位大漲

過(guò)去的2025年，樓市還在坑里。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資82788億元，比上年下降17.2%；其中，住宅投資63514億元，下降16.3%。

同年，全國(guó)新建商品房銷售面積88101萬(wàn)平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

就在這樣一片寒風(fēng)里，新年第一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市，已經(jīng)浮出水面，它就是香港。

香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年，全港住宅樓宇買賣登記共約6.28萬(wàn)宗，總金額約5198億元，同比增幅分別為18.3%、14.4%；成交宗數(shù)與金額均創(chuàng)下自2021年以來(lái)的4年新高。

新房市場(chǎng)，熱度杠杠的。2025年成交共2.06萬(wàn)宗，同比增幅超2成，重回兩萬(wàn)宗水平，創(chuàng)下自2019年以來(lái)的新高；總金額約2255.7億元，同比增長(zhǎng)8.2%，也創(chuàng)下2021年以來(lái)的新高。

二手市場(chǎng)一樣火爆。2025年全港二手房成交39843宗，總金額2917.2億元，均創(chuàng)2021年以來(lái)4年新高。

房?jī)r(jià)在漲：

香港特區(qū)財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個(gè)月，香港物業(yè)買賣宗數(shù)接近57000宗，按年升約16%；樓價(jià)累升約3%，租金升約4%。

豪宅銷量在漲：

美聯(lián)物業(yè)報(bào)告顯示，今年1月前20日，香港逾億元一手超級(jí)豪宅成交量高達(dá)16宗，較去年1月同比暴漲4.3倍，創(chuàng)下2013年一手銷售條例實(shí)施以來(lái)的同期最佳紀(jì)錄。

只有庫(kù)存在降：

據(jù)美聯(lián)物業(yè)資料研究部統(tǒng)計(jì)，截至2025年底，香港一手住宅待售庫(kù)存（包括期房及現(xiàn)房）1.84萬(wàn)套，較2024年底的2.17萬(wàn)套下降約15%，并已連續(xù)11個(gè)月回落，庫(kù)存水平回到2023年中以來(lái)低位。

一個(gè)個(gè)火熱的數(shù)據(jù)，在香港不斷上演。

這樣的趨勢(shì)也體現(xiàn)在不少樓盤上。2025年12月，新世界發(fā)展新推西九高鐵住宅項(xiàng)目，共計(jì)63套，即日全數(shù)售罄，最高成交每平米單價(jià)超29萬(wàn)港元；新鴻基的西沙項(xiàng)目，首輪銷售獲逾3.7萬(wàn)票，超額認(rèn)購(gòu)高達(dá)116倍……

在這樣的氛圍下，外界對(duì)香港樓市信心十足。花旗銀行研究部研判，本輪香港樓市上行周期至少將持續(xù)5至7年，近兩年樓價(jià)累計(jì)預(yù)計(jì)上漲約15%，5年內(nèi)樓價(jià)指數(shù)有望突破2021年8月的歷史高位。

這不禁令人好奇，香港樓市何以突然爆火？

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三把火

一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口”的說(shuō)法。

這個(gè)邏輯，同樣可以用來(lái)解釋香港樓市的回升。

一看金融政策。

2024年2月，香港全面“撤辣”，取消買家印花稅、額外印花稅等多項(xiàng)限制政策，大幅降低交易成本。

此前，若非本地永久居民，買房會(huì)加收高額的稅費(fèi)，香港樓市也一直通過(guò)高額稅費(fèi)來(lái)調(diào)節(jié)樓市�！俺防薄敝�，任何人去香港買房，都和本地居民一樣，僅需繳納從價(jià)印花稅。

有人計(jì)算過(guò)，假設(shè)外地人在港購(gòu)買第二套房，以總價(jià)1000萬(wàn)元計(jì)算，以前稅率15%，需繳稅150萬(wàn)元，“撤辣”后只需3%，可省稅超百萬(wàn)元。

目前，香港按揭政策持續(xù)優(yōu)化，買房首付比例最低可至10%，永居與非永居均能享受高成數(shù)貸款，最高可借9成按揭，利率維持在2-3.5%的低位，入市門檻大大降低。

背后也有大環(huán)境的因素。2025年美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟降息周期，全年三次降息0.25厘，香港金管局同步下調(diào)基本利率至4.0%，按揭利率相應(yīng)回落。

二看土地政策。

在土地供應(yīng)上，香港對(duì)新地塊的推出整體較為謹(jǐn)慎。香港發(fā)展局公布的2025/26財(cái)政年度賣地表明確顯示，該年度計(jì)劃推出8幅住宅地塊。

根據(jù)公開(kāi)信息，香港2025-2026年度住宅供地規(guī)模已創(chuàng)下近15年新低。

香港超級(jí)豪宅就更不用說(shuō)了，長(zhǎng)期處于“供不應(yīng)求”狀態(tài)。

三看人口數(shù)據(jù)。

香港的人口一度面臨減少危機(jī)。從2019年底到2022年中，香港減少了23萬(wàn)人。要知道，過(guò)去60年里，香港人口減少的年份只有兩次。更重要的是勞動(dòng)人口的加速流失，那幾年，香港本地勞動(dòng)人口流失約14萬(wàn)人。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2023年。香港公布的人口數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，中國(guó)香港人口臨時(shí)數(shù)字為750.31萬(wàn)人，與2022年同期的747.26萬(wàn)人相比，增加3.05萬(wàn)人。這也是2019年之后，香港人口再次突破750萬(wàn)大關(guān)。

到2025年中，香港人口的臨時(shí)數(shù)字為752.75萬(wàn)人，又增加了幾萬(wàn)人。

可以說(shuō)，正是金融、土地和人口的共同發(fā)力，把香港樓市的火燒得越來(lái)越旺。

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內(nèi)地人口成為關(guān)鍵力量

金融和土地的作用好理解，令人疑惑的是，香港人口何以走出反轉(zhuǎn)行情？

答案其實(shí)不難猜，核心關(guān)鍵詞是：內(nèi)地人口涌入。

時(shí)間回到2022年10月19日，新上任的香港特首李家超發(fā)布了首份施政報(bào)告。李家超在報(bào)告中直言——我們必須更加積極和進(jìn)取地“搶企業(yè)”、“搶人才”。

這可不是一句空喊的口號(hào)，為了搶人，香港放了大招。例如，全新的“高端人才通行證計(jì)劃”：

年薪達(dá)250萬(wàn)港元或畢業(yè)于全球百?gòu)?qiáng)大學(xué)人士，可獲通行證來(lái)港發(fā)展。

再如放寬“一般就業(yè)政策”和“輸入內(nèi)地人才計(jì)劃”：

如雇主引入人才的職位屬“人才清單”表列的13項(xiàng)本地人才短缺的專業(yè)，或招聘的職位年薪達(dá)港幣200萬(wàn)元以上，無(wú)需證明本地招聘困難，可直接提出申請(qǐng)。

不止搶人，香港還搶企業(yè)。成立“引進(jìn)重點(diǎn)企業(yè)辦公室”：

針對(duì)生命健康科技、人工智能與數(shù)據(jù)科學(xué)、金融科技、先進(jìn)制造與新能源科技等策略產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)世界各地高潛力、具代表性的重點(diǎn)企業(yè)。

成立“共同投資基金”：

撥出300億元，成立“共同投資基金”，用于引進(jìn)和投資落戶香港的企業(yè)。

具體的政策還有不少，當(dāng)時(shí)就有人感慨“香港真急了”。要知道，翻看香港以往的施政報(bào)告，很少看見(jiàn)“吸引人才”的字眼。

香港的急迫背后，正是上文提到的人口流失危機(jī)。

從人口數(shù)據(jù)看，放下身段的香港，取得了階段性成果。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月中，香港各項(xiàng)人才入境計(jì)劃累計(jì)收到逾57萬(wàn)宗申請(qǐng)，批出近40萬(wàn)宗，其中有26萬(wàn)名人才攜家人抵港。

這些“新港人”，以及“撤辣”后飛奔而來(lái)的購(gòu)房者，都是香港樓市爆火的引擎。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，香港錄得逾13500宗普通話拼音買家入市，較2024年增加逾一成，總成交金額高達(dá)1364億元，雙雙創(chuàng)下自1995年有紀(jì)錄以來(lái)的新高。

據(jù)此測(cè)算，2025年香港每賣出4套住宅，就有1套被內(nèi)地買家購(gòu)入。

從區(qū)域看，啟德新區(qū)最受普通話拼音買家青睞，全年錄得多達(dá)1268宗成交。而且，交通、學(xué)區(qū)、新房、圈層成為內(nèi)地買家赴港買房的核心訴求。

這樣的場(chǎng)景令人感慨。遙想當(dāng)年，香港人扎堆到內(nèi)地買樓，大灣區(qū)很多樓盤都留下了香港人的足跡。時(shí)至今日，形勢(shì)完全反轉(zhuǎn)，內(nèi)地人開(kāi)始涌入香港，成為樓市復(fù)蘇的關(guān)鍵力量。

剛剛還看到另一個(gè)數(shù)據(jù)：1997年，香港女性嫁給內(nèi)地男性不到700人；到了2024年，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)變成了10712人，翻了14倍。

看來(lái)，歷史是個(gè)圈，它還在不斷轉(zhuǎn)動(dòng)。