一夜之間，房地產(chǎn)又開始沸騰了，不信你看數(shù)據(jù)：

銷售方面：深圳新房成交同比增長42%；上海日均成交面積漲了38%：北京二手房成交同比漲了18.6%；

土拍市場：深圳福田區(qū)12月第二場土拍，溢價(jià)率65%。整個(gè)12月武漢成交了7宗溢價(jià)地塊，其中有4宗溢價(jià)率超過20%，最高的那一塊以29%的高溢價(jià)成交。

還有行內(nèi)人士都在說，“三底共振”：

①政策底：政策接連出臺明確“要穩(wěn)定預(yù)期”；

②情緒底：越來越多人開始進(jìn)場，情緒正在修復(fù)。

③市場底：成交回暖、地價(jià)回升、開發(fā)商出手。

“這些信號是不是意味著房價(jià)要漲了？”

別急，樓市已經(jīng)有四個(gè)明顯變化，只要你弄明白，2026年買房這件事就不再是難題，心里就有數(shù)了。

.01

政策變了：從“刺激”轉(zhuǎn)向“托底”

長期跟蹤市場動態(tài)的人，應(yīng)該都注意到，各地政策已經(jīng)在悄然發(fā)生調(diào)整。比如海南取消了普通和非普通住宅的區(qū)分，長沙縣推出“政府補(bǔ)1萬、企業(yè)讓1萬”的優(yōu)惠。

這些為的不是刺激快速飆升，而是精準(zhǔn)“托底”，防止市場過熱或者過冷。

還有房地產(chǎn)稅也在逐步推進(jìn)，上海率先實(shí)施分層稅率制度：單價(jià)低于9.4萬的稅率0.4%，高于9.4萬的0.6%。重慶則把免稅面積從100平米提高到180平米——

這些動作，明眼人一看便知，哪是為了讓大家進(jìn)入投機(jī)，而是為了保障基本居住需求。

政策層面也一樣，比如3月份提到的：要“更好滿足住房消費(fèi)需求”，通過放寬公積金、盤活閑置房等方式釋放需求。

毫不夸張地說，政策現(xiàn)在都是有針對性、更節(jié)制。

.02

市場分化：從“閉眼買入都賺”變成“漲的漲、跌的跌”

以前只要你手上有錢買房就能賺，不管你買在哪，再破的房子都有人接手。

現(xiàn)在呢？閉著眼睛買入就賺錢的時(shí)代已經(jīng)成為過去式，市場的分化已經(jīng)越來越明顯，比如：

中海地產(chǎn)前三季度拿地金額中，83%都集中在北京、上海、杭州、深圳；

綠城在核心城市拿地比例也超過70%。

頭部大佬的策略都在“聚焦好城市、好地段”，帶的20個(gè)主要城市總價(jià)千萬以上的豪宅成交量同比增長25%，交易金額占比突破20%。

但是那些三四線小城呢？拿地銳減，銷量也因人口持續(xù)外流形成共振。比如統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，三四線城市住房空置率高達(dá)21.3%，庫存至少要5年才能消化完。像山東菏澤，常住人口減少了3.2萬，房價(jià)比2021年高點(diǎn)跌了25%。

在東北，有的地塊幾萬塊就可以買套房，鶴崗化趨勢在這些小城也不再新鮮了。

.03

開發(fā)商不好過了，“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者出局”

這兩年開發(fā)商的日子也不都是不好過，底氣十足的開發(fā)商依舊過的很不錯(cuò)，但反觀那些資金鏈不足，外債規(guī)模占比太大的中小企，要么拆東補(bǔ)西，要么直接出局。

這也驗(yàn)證了當(dāng)初王石的那句話，行業(yè)痛苦轉(zhuǎn)型！

而轉(zhuǎn)型的邏輯是啥：“增量變精、存量優(yōu)化”。

所謂的“增量變精”，就是土地供應(yīng)量減少，但更重質(zhì)量。

上半年住宅用地成交量下降了4%，但地價(jià)上漲25%，平均溢價(jià)率11%。

深圳、杭州、上海、成都的土地競爭尤其激烈?，F(xiàn)在開發(fā)商拿地非常謹(jǐn)慎，像綠城、濱江這類企業(yè)只拿核心地塊。

再看看“存量優(yōu)化”，說白了就是城市更新。不光是老房改造，還包括大量非住宅項(xiàng)目翻新。

大拆大建那一套成為過去式，實(shí)力比較強(qiáng)大房企們都開始轉(zhuǎn)向三大方向——商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)，

從此不再講開發(fā)速度，拼的是運(yùn)營能力，以后誰的運(yùn)營能力強(qiáng)，誰就具備了核心競爭力。

.04

買房邏輯變了：聰明的投資者也在轉(zhuǎn)型

以前房子一買就賺，現(xiàn)在呢。買房邏輯徹底顛覆，大家追求不了買入即賺，就更加關(guān)注買來住的舒不舒服，買了以后是否承擔(dān)的起。

這也由不得大家不小心翼翼，你看看數(shù)據(jù)，居民負(fù)債率高達(dá)137%，月供占收入比例超過60%。

這種情況，超負(fù)荷、勉強(qiáng)上車，死的更快。所以理性，量力而行，生存才能長久。

所以對于買房人，別一看市場情緒就覺得“要漲了”“抄底機(jī)會來了”，先盤算一下自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。再說了，就眼下的情況：

城鎮(zhèn)化率接近尾聲，城鎮(zhèn)住房擁有率僅96%，去年生育率又創(chuàng)歷史新低，還有老年人越來越多…

你覺得咱們還缺房嗎？以前房比人少，漲價(jià)無可厚非，以后人比房少，拿什么推高飆升？

所以理性一點(diǎn)，根據(jù)自己打需求來，而且緊盯核心區(qū)，尤其是預(yù)算多的，埋沒在小城市不如去到大城市核心區(qū)，畢竟這種以后升值是妥妥的。

總結(jié)，王石曾說：“活得久才是真正的贏家”。

這話用在房子里、用在你就業(yè)的地方，都沒錯(cuò)！所以兄弟們，穩(wěn)??！

（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）