觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年開年，保利發(fā)展便扇起了組織調(diào)整與人事調(diào)整的風(fēng)，被卷起的落葉還未完全落地，這陣風(fēng)又吹到保利物業(yè)門前。

1月27日晚間，保利物業(yè)一次性發(fā)布了四條承載著不小信息量的公告。

其中，包括與保利發(fā)展續(xù)訂車位代理框架協(xié)議的關(guān)聯(lián)交易，表示將在三年協(xié)議期內(nèi)，向保利發(fā)展提供車位銷售及租賃業(yè)務(wù)獨(dú)家代理服務(wù)。

據(jù)了解，2023年、2024年及2025年前9月的代理服務(wù)費(fèi)歷史交易金額分別為2.4億元、1.16億元和8190萬元，2026年至2028年的代理服務(wù)費(fèi)建議年度上限為5億元。

此外，保利物業(yè)宣布限制性股票激勵(lì)計(jì)劃預(yù)留授予已進(jìn)入第二批解鎖期，除部分人士因退休、離職等原因?qū)е鲁钟械南拗菩怨善笔?，其?1位激勵(lì)對象均滿足解鎖條件，涉及共計(jì)23.61萬股保利物業(yè)H股股票。

不過，當(dāng)晚最為重磅的消息當(dāng)屬保利物業(yè)總經(jīng)理兼執(zhí)行董事、董事會秘書兼聯(lián)席公司秘書的職位更替。

高層換新

據(jù)公告表述，由于工作調(diào)整原因，姚玉成申請辭去保利物業(yè)執(zhí)行董事、總經(jīng)理及戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會委員等職務(wù)；同時(shí)，王英男出任保利物業(yè)總經(jīng)理，并獲批準(zhǔn)成為執(zhí)行董事候選人。

從退至幕后的前任總經(jīng)理說起——姚玉成畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，獲得工學(xué)學(xué)士學(xué)位，參與工作后，又繼續(xù)攻讀暨南大學(xué)工商管理碩士學(xué)位、中山大學(xué)管理學(xué)博士學(xué)位。

在進(jìn)入保利系之前，姚玉成先后供職于廣州地鐵集團(tuán)、廣東盈通網(wǎng)絡(luò)投資有限公司、美泰公司，歷任辦公室秘書、人力資源總監(jiān)、總經(jīng)理等職務(wù)。

2019年起，姚玉成擔(dān)任保利發(fā)展人力資源中心總經(jīng)理，四年后的2023年1月，由于保利物業(yè)原總經(jīng)理吳蘭玉接替黃海成為新任董事長，姚玉成空降保利物業(yè)擔(dān)任總經(jīng)理。

同年8月，吳蘭玉退出湖南保利天創(chuàng)物業(yè)發(fā)展有限公司董事長職務(wù)，姚玉成接任，法定代表人也由吳蘭玉變更為姚玉成。

科班出身的姚玉成來到保利物業(yè)后，對人力資源可謂是運(yùn)用到極致，因此被業(yè)內(nèi)戲稱為“姚大刀”。

財(cái)報(bào)顯示，姚玉成上任一年，保利物業(yè)雇員數(shù)量就從2022年末的4.34萬人減少至2023年末的3.39萬人，減幅約22%；總員工成本也從46.77億元降至43.52億元。截至2025年上半年，保利物業(yè)雇員數(shù)量為3.03萬人，總員工成本為16.47億元。

姚玉成退出一線后，由同樣來自地產(chǎn)板塊的王英男接替保利物業(yè)總經(jīng)理一職。

王英男現(xiàn)年47歲，于2001年自中國傳媒大學(xué)獲得工學(xué)學(xué)士學(xué)位，后又于2010年自清華大學(xué)獲得工商管理碩士學(xué)位。

本科畢業(yè)后，王英男自2002年至2010年先后擔(dān)任華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司項(xiàng)目經(jīng)理，及北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理。

2010年起，王英男正式加入保利發(fā)展，并先后擔(dān)任保利北京副總經(jīng)理、恒福（香港）置業(yè)及恒利（香港）置業(yè)總經(jīng)理、保利華南實(shí)業(yè)總經(jīng)理、保利發(fā)展運(yùn)營管理中心總經(jīng)理、保利和潤房地產(chǎn)董事長等職務(wù)。

如此看來，王英男在保利系工作已超過15年，比前任總經(jīng)理姚玉成的時(shí)間要長得多，在工作經(jīng)驗(yàn)上也偏向地產(chǎn)運(yùn)營。

隨著王英男調(diào)入保利物業(yè)，該公司的首要任務(wù)也許不再是降本增效，而是在行業(yè)轉(zhuǎn)型之際，依托保利發(fā)展的央企資源，繼續(xù)向商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營、城市公共服務(wù)等高回報(bào)物業(yè)服務(wù)賽道延伸。

與總經(jīng)理變更同時(shí)進(jìn)行的，還有董事會秘書及聯(lián)席公司秘書更替。

公告顯示，由于工作調(diào)整，保利物業(yè)現(xiàn)任聯(lián)席公司秘書之一尹超不再擔(dān)任董事會秘書及聯(lián)席公司秘書，劉龍獲委任成為董事會秘書及聯(lián)席公司秘書。

據(jù)介紹，2010年7月至2013年2月，劉龍?jiān)温毴A潤置地（湖南）投資部拓展崗，離職后進(jìn)入保利系，輾轉(zhuǎn)于保利旗下多家子公司，包括保利湖南、保利物業(yè)、保利國貿(mào)投資。

保利節(jié)奏

1月12日，保利發(fā)展公布了2026年第1次臨時(shí)董事會決議公告，會上董事會全票通過了總部組織機(jī)構(gòu)調(diào)整議案，將原先的“運(yùn)營管理中心”與“產(chǎn)品管理中心”合并為“不動產(chǎn)運(yùn)營中心”，調(diào)整后的總部共有10個(gè)職能部門。

市場消息還指，在區(qū)域?qū)用妫＠l(fā)展設(shè)立了項(xiàng)目管理、企業(yè)經(jīng)營等綜合性職能部門，并進(jìn)行了力度不小的人事調(diào)整。

主要包括提拔全年銷售額超標(biāo)的市場副總經(jīng)理，部分區(qū)域董事長換防與副總經(jīng)理儲備，總部與區(qū)域之間的人事流動，以及總部與物業(yè)板塊之間的高層血液融合。

彼時(shí)有聲音指出，面對著業(yè)績壓力和行業(yè)競爭的保利發(fā)展，正試圖通過組織重構(gòu)和人事調(diào)整找到新出路。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2025年1-12月房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》，保利發(fā)展以2530億元的全口徑銷售額成功衛(wèi)冕行業(yè)第一。

但全口徑銷售第一光環(huán)，難掩保利發(fā)展暴露出來的弱點(diǎn)。

一方面是不斷收窄的全口徑銷售差距。以2023年為例，保利發(fā)展以全口徑銷售額4246億元斷層領(lǐng)先，比當(dāng)時(shí)行業(yè)第二萬科（3755.4億元）多出近500億元。

如今，暫且不說全口徑銷售額下降40%至2530億元，其與排名行業(yè)第二的綠城中國也僅僅相差11億元，追趕者兵臨城下。

另一方面則是權(quán)益銷售額連續(xù)兩年被“后來者居上”。

2023年，保利發(fā)展以權(quán)益銷售額3057億元奪得行業(yè)第一，與第二名中海地產(chǎn)相差200億元；進(jìn)入2024年，權(quán)益銷冠頭銜被中海地產(chǎn)摘下，直到2025年仍未能再次奪回。

與母公司相似，保利物業(yè)也同樣面臨著動力不足的問題。

2025年上半年，保利物業(yè)錄得總收入83.92億元，同比增長6.6%；歸母凈利潤8.91億元，同比增加5.3%。只是總體毛利率還是沒能擺脫微幅下降狀態(tài)，期內(nèi)下降1.08個(gè)百分點(diǎn)至19.38%。

其中，除了社區(qū)增值服務(wù)毛利率上升1.08個(gè)百分點(diǎn)至39.93%，物業(yè)管理服務(wù)基本與去年同期持平，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率下降了6.84個(gè)百分點(diǎn)至11.21%。

管理層對此表示，由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)調(diào)整，案場和前介等業(yè)務(wù)項(xiàng)目數(shù)量同比減少，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有所下降，加之寫字樓資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)也受到市場環(huán)境影響，同樣面臨著租金單價(jià)與出租率下降的壓力，最終導(dǎo)致非業(yè)主增值服務(wù)板塊利潤承壓。

不過，從人事變動的角度看，保利物業(yè)引入保利發(fā)展專注運(yùn)營管理的“老將”王英男，或許是想在提升自身盈利能力的同時(shí)，進(jìn)一步收緊與保利發(fā)展的業(yè)務(wù)聯(lián)系，走深保利發(fā)展“三大主業(yè)”（不動產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營、綜合服務(wù)）的發(fā)展戰(zhàn)略。

這一表現(xiàn)與物業(yè)行業(yè)近年來的人事?lián)Q防邏輯高度契合——地產(chǎn)高管轉(zhuǎn)戰(zhàn)物業(yè)板塊核心職務(wù)。

自2025年下半年起，就有多起地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方高管空降旗下物業(yè)公司任重要職務(wù)的案例，例如朗詩控股總裁劉守偉空降朗詩綠色生活上任執(zhí)行董事兼副董事長、中國金茂非執(zhí)行董事崔焱接任金茂服務(wù)非執(zhí)行董事一職等等。

顯然，在地產(chǎn)開發(fā)依舊承壓的陰雨天，物業(yè)平臺仍然是不可或缺的避雨屋檐。

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