新年伊始，西安在元旦節(jié)后第一時(shí)間發(fā)布了《西安市保障性租賃住房項(xiàng)目退出管理操作指引》，此為國內(nèi)首部專門針對保障性租賃住房項(xiàng)目退出管理的系統(tǒng)性操作指引。

URI城市租住研判，這一指引不僅為其他省市提供了可借鑒范本，也填補(bǔ)了保租房退出管理的制度空白，更為各地平衡保障屬性與市場效率、防范政策套利和金融風(fēng)險(xiǎn)提供了實(shí)操借鑒。

西安市保障性租賃住房項(xiàng)目退出管理操作指引.docx

01

政策背景：

規(guī)模飆升 管理復(fù)雜性提升

2020年，西安市開展住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)工作，目標(biāo)三年新增租賃住房12萬套；“十四五”力爭新增保障性租賃住房達(dá)到30萬套（間），前期(2021年-2022年)，預(yù)計(jì)完成籌建保障性租賃住房11萬套(間)。中期(2023年-2024年)，預(yù)計(jì)完成籌建保障性租賃住房13萬套(間)。后期(2025年)，完成籌建保障性租賃住房約6萬套(間)，并對保障性租賃住房進(jìn)行優(yōu)化補(bǔ)充。

隨著保租房規(guī)模擴(kuò)張，若缺乏相應(yīng)的管理機(jī)制，可能會(huì)導(dǎo)致“保障屬性-資源配置”的平衡被打破，引發(fā)公共資源浪費(fèi)、保障目標(biāo)偏離、市場秩序紊亂等多重亂象。此外對于監(jiān)管部門來說，缺乏退出機(jī)制則會(huì)導(dǎo)致監(jiān)管成本持續(xù)上升，面對空置、違規(guī)、經(jīng)營困難等不同類型的項(xiàng)目，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化處置流程，只能“一事一議”，不僅行政效率低下，還可能滋生尋租空間，進(jìn)一步損害政策公信力。

02

《指引》到底是什么？

適用范圍 三種退出機(jī)制 退后管理

1

政策適用范圍：

西安行政區(qū)域內(nèi)（含西咸新區(qū)）已取得保租房認(rèn)定書項(xiàng)目

關(guān)于認(rèn)定保租房項(xiàng)目，在西安住建官微查詢項(xiàng)目是否認(rèn)定，經(jīng)URI城市租住查詢，官微發(fā)布了2022年、2023年各兩批次的保租房認(rèn)定項(xiàng)目，后續(xù)項(xiàng)目則以單獨(dú)發(fā)布或幾個(gè)項(xiàng)目打包的形式發(fā)布，據(jù)URI不完全統(tǒng)計(jì)，目前總計(jì)認(rèn)定的保租房項(xiàng)目超過110個(gè)。

2

三種退出類型：

URI城市租住將三種退出模式整理如下：到期退出通過認(rèn)定期滿自動(dòng)終止，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目生命周期的規(guī)范閉環(huán)；依申請退出允許運(yùn)營方因需求不足、經(jīng)營困難或不可抗力提前退出，兼顧市場變化與企業(yè)實(shí)際；強(qiáng)制退出則針對違規(guī)建設(shè)、經(jīng)營等行為實(shí)施剛性約束，嚴(yán)厲打擊政策套利。

三者協(xié)同形成動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，既保障政策嚴(yán)肅性，又提升資源配置效率，有效防范低效占用與金融風(fēng)險(xiǎn)。

三種退出類型工作程序：明晰申報(bào)、初審、復(fù)審、公告各個(gè)環(huán)節(jié)工作流程及相關(guān)部門職責(zé)，確定申請、申報(bào)資料目錄及審核工作程序，確保退出工作規(guī)范有序。

URI城市租住解讀發(fā)現(xiàn)，三種退出類型流程清晰區(qū)分了發(fā)起主體：到期退出與強(qiáng)制退出均由屬地住建部門主動(dòng)發(fā)起，前者是主管部門在項(xiàng)目認(rèn)定期滿后主動(dòng)審核上報(bào)，經(jīng)審批后下發(fā)《退出通知書》并公告，后者是主管部門針對違規(guī)項(xiàng)目主動(dòng)申報(bào)，經(jīng)審核后完成通知與公告；依申請退出則由項(xiàng)目單位自行發(fā)起，通過主動(dòng)申報(bào)、初審、復(fù)審等環(huán)節(jié)完成退出。三類退出均需完成《退出通知書》下發(fā)與官網(wǎng)公告兩大核心環(huán)節(jié)，確保公開透明。

這種“主動(dòng)監(jiān)管+自主申請”的互補(bǔ)流程，既強(qiáng)化了主管部門的動(dòng)態(tài)管理責(zé)任，也賦予運(yùn)營方靈活調(diào)整的空間，確保退出機(jī)制兼具剛性約束與彈性適配。

3

退后管理：

項(xiàng)目退出之后，嚴(yán)格的退出管理制度是保租房全周期閉環(huán)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，核心意義在于筑牢政策底線、防范資源錯(cuò)配與風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。

一方面，通過要求履行租賃合同、退回政策性資金、補(bǔ)繳稅費(fèi)及土地成本，既保障了承租人居住權(quán)益，又徹底斬?cái)嗾咛桌臻g，避免公共資源被低效占用；另一方面，終止稅收與民生價(jià)格優(yōu)惠、禁止以保租房名義融資，不僅維護(hù)了租賃市場的公平競爭秩序，更從源頭防控金融風(fēng)險(xiǎn)，確保保租房政策精準(zhǔn)惠及剛需群體，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展筑牢制度屏障。

具體來看，履約租賃合同/簽訂解除協(xié)議的要求，保障了承租人權(quán)益；退回政策性資金、補(bǔ)繳土地出讓金等，則守住公共資源不被低效占用；稅收與民生價(jià)格優(yōu)惠的動(dòng)態(tài)調(diào)整/已享受優(yōu)惠補(bǔ)繳，從經(jīng)濟(jì)端徹底封堵套利空間，維護(hù)政策公平性；禁止以保租房名義融資的約束，降低了金融風(fēng)險(xiǎn)，杜絕紅利濫用。

03

退出機(jī)制對各類市場主體

的積極保障意義

保租房的核心屬性是政策性、過渡性、保障性，其供給目標(biāo)是解決特定階段新市民、青年人的住房困難，而非提供永久居住載體，相較于銷售型商品房，保租房需要更高的“靈活度”。

URI城市租住認(rèn)為，設(shè)置退出機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)保租房“動(dòng)態(tài)供需匹配、提升市場自由度、防范政策套利”的關(guān)鍵制度設(shè)計(jì)，是彌補(bǔ)“重準(zhǔn)入、輕退出”局面的必要舉措，也是保障保租房市場可持續(xù)發(fā)展的核心支撐。

對于保租房市場整體而言，通過退出機(jī)制清退低效、閑置、違規(guī)項(xiàng)目，引導(dǎo)新增保租房供給向需求旺盛的區(qū)域傾斜，能夠?qū)崿F(xiàn)“供需空間匹配”，讓保租房的供應(yīng)順應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求；明確違規(guī)項(xiàng)目的強(qiáng)制退出及懲罰措施（如補(bǔ)繳稅收優(yōu)惠、補(bǔ)繳土地出讓金），杜絕“偽保租房”項(xiàng)目擠占政策紅利，保障合規(guī)運(yùn)營主體的公平競爭環(huán)境，有利于保租房市場更加長遠(yuǎn)良好運(yùn)作；而標(biāo)準(zhǔn)化的退出流程和清晰的約束條款，降低了市場主體的政策不確定性，能夠吸引更多合規(guī)的國企、民企參與保租房建設(shè)運(yùn)營。

對于保障房住戶而言，指引明確“退出前必須履行完所有租賃合同或簽訂合法解除協(xié)議”，杜絕運(yùn)營方單方面終止合同、強(qiáng)制清退等行為，保障承租人的居住穩(wěn)定性；退出機(jī)制中的“強(qiáng)制退出”類型將倒逼運(yùn)營方合規(guī)運(yùn)營，間接推動(dòng)運(yùn)營方提升房源維護(hù)、租戶服務(wù)的質(zhì)量和水平，最終提升租戶的居住體驗(yàn)。

對于保障房項(xiàng)目運(yùn)營商來說，明確退出路徑，降低經(jīng)營不確定性：指引細(xì)化了“依申請退出”的條件（如經(jīng)營困難、需求不足）和流程，為運(yùn)營方提供了“合法退出”的渠道，賦予企業(yè)轉(zhuǎn)型靈活性，避免項(xiàng)目因政策捆綁而陷入持續(xù)虧損。

對于資產(chǎn)方來說，清晰的退出流程為資產(chǎn)方提供了明確的資產(chǎn)處置規(guī)則，若項(xiàng)目需退出保租房序列，資產(chǎn)方可依規(guī)完成“政策解綁-資產(chǎn)盤活”的操作（如補(bǔ)繳土地費(fèi)用后轉(zhuǎn)為市場化資產(chǎn)），提升資產(chǎn)的流動(dòng)性和估值穩(wěn)定性；透明的退出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防控條款，降低了保租房REITs、ABS等金融產(chǎn)品的潛在政策風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了投資者對保租房資產(chǎn)的信心，有利于推動(dòng)更多金融創(chuàng)新工具在保租房領(lǐng)域的應(yīng)用。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)復(fù)核、URI調(diào)研及data bank

撰文: URI研究中心

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