存量資產(chǎn)煥新成為城市更新的核心主線。如何高效推進資產(chǎn)盤活、構建可持續(xù)更新模式？1月29日，由重慶設計集團有限公司主辦，重慶市可持續(xù)城市更新研究院、重慶設計集團·重慶市設計院有限公司承辦的2026城市更新賦能存量資產(chǎn)盤活智享會舉行，行業(yè)專家們多維度探討解鎖城市“沉睡資產(chǎn)”盤活路徑。

智享會現(xiàn)場。主辦方供圖

聚焦老舊街區(qū)(片區(qū))整體更新，推動空間價值重塑

老舊街區(qū)(片區(qū))是銜接城區(qū)與小區(qū)的重要空間層次，也是整合更新項目、培育新消費業(yè)態(tài)與活力場景的關鍵載體和抓手。中國建設科技集團中國城市發(fā)展規(guī)劃設計咨詢有限公司首席規(guī)劃師楊一帆提出，未來一段時期，城市更新的主攻方向在于構建永續(xù)更新的動力機制，且該機制探索要與老舊街區(qū)(片區(qū))更新緊密結(jié)合。

他表示，一方面要完善城市更新體制機制，整合碎片化項目，統(tǒng)籌存量資源，按需打造社區(qū)服務中心、文化活動中心等多元化空間，持續(xù)完善公共服務功能，提升人民整體幸福感；另一方面要以法律和契約形式保障空間價值轉(zhuǎn)化為社會價值，并兌現(xiàn)為公允的經(jīng)濟價值，加快存量資產(chǎn)確權，推動空間價值正向轉(zhuǎn)化與高效釋放，激發(fā)城市經(jīng)濟新活力，創(chuàng)造高質(zhì)量就業(yè)機會，讓空間價值在市場化運作中切實轉(zhuǎn)化為惠及社會的公共價值，兌現(xiàn)為政府、市場、居民普遍認可、各得其益的公允價值。

構建全生命周期投融資體系，破解更新資金瓶頸

上海國有資本運營研究院投融資中心首席專家羅桂連表示，城市更新是通過城鄉(xiāng)發(fā)展統(tǒng)籌、規(guī)劃布局調(diào)整和功能品質(zhì)提升，實現(xiàn)低效土地與物業(yè)價值提升的重要舉措。作為培育長期綜合財力、推動城市可持續(xù)發(fā)展的關鍵抓手，城市更新項目全生命周期統(tǒng)籌運作尤為重要。

城市更新項目投融資的成功落地，需把握四大核心要素。其一為采用多元化投融資模式，比如，針對大片區(qū)復雜型城市更新項目，通過對項目進行科學合理的拆分與組合實施，保障項目合規(guī)高效落地。其二為運用多種渠道實現(xiàn)多元化低成本資金籌集。其三為培育多元化核心資產(chǎn)，統(tǒng)籌歸集具有市場價值和增值潛力的不動產(chǎn)資產(chǎn)作為更新核心資產(chǎn)，通過ABS、類REITs、公募REITs等模式盤活，提升資金資產(chǎn)循環(huán)使用效率。其四為培育多元化收益來源，多維度挖掘收益點，為更新項目的持續(xù)推進提供穩(wěn)定收益支撐。

消費結(jié)構升級，商業(yè)辦公市場解鎖發(fā)展新路徑

戴德梁行重慶公司總經(jīng)理魏曉龍指出，新質(zhì)生產(chǎn)力和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系有望提振寫字樓需求的增長，擴大內(nèi)需提振消費，助力實體零售物業(yè)發(fā)展。

2025年，重慶甲級寫字樓空置率下降，TMT、專業(yè)服務類租戶持續(xù)引領市場成交，帶裝修辦公物業(yè)具備明顯成本優(yōu)勢。重慶入選消費新業(yè)態(tài)新模式新場景試點城市，優(yōu)質(zhì)消費供給進一步增加，非標、文旅、潮玩、健康等場景成為消費核心增長點。

立足市場發(fā)展態(tài)勢與政策機遇，更需以長效舉措推動商業(yè)寫字樓資產(chǎn)提質(zhì)增效。把握基礎設施REITs擴圍帶來的發(fā)展機遇，推動商業(yè)辦公、商業(yè)綜合體等存量物業(yè)更新，促進精細化運營升級，優(yōu)化市場定價體系，為消費和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供穩(wěn)定健康的載體。

城市更新資產(chǎn)證券化提速，稅務規(guī)劃成為關鍵支撐

德勤中國經(jīng)理獨丹丹介紹，我國資產(chǎn)證券化進入蓬勃發(fā)展期，多領域?qū)崿F(xiàn)零的突破，REITs發(fā)行更是駛?cè)搿翱燔嚨馈薄?025年基礎設施REITs申報工作進一步擴容發(fā)行資產(chǎn)范圍，首次將“城市更新設施”列為獨立類別納入申報，并打破單一業(yè)態(tài)申報限制，從制度層面明確資產(chǎn)要聚焦持續(xù)運營的核心導向。

獨丹丹從稅務專業(yè)視角指出，公募基礎設施REITs全周期分孵化、發(fā)行、運營三階段，各環(huán)節(jié)稅務成本是影響相關主體融資成本控制、投資回報提升的關鍵，城市更新REITs稅收政策也成為行業(yè)關注重點。目前行業(yè)專業(yè)機構正圍繞其各階段核心稅務問題積極探索推進，為城市更新資產(chǎn)證券化行穩(wěn)致遠筑牢專業(yè)支撐。

本次智享會上，重慶設計集團·重慶市設計院有限公司與重慶發(fā)展資產(chǎn)經(jīng)營有限公司還發(fā)起成立了存量資產(chǎn)更新盤活聯(lián)盟。重慶市可持續(xù)城市更新研究院執(zhí)行院長，重慶設計集團·重慶市設計院總經(jīng)理助理、研創(chuàng)中心主任方小桃作院情介紹，研究院首發(fā)四項成果，系統(tǒng)性賦能存量資產(chǎn)盤活。其中，《城勢·洞見2025—城市更新實踐報告》聚焦城市更新全流程關鍵環(huán)節(jié)，構建起“基礎機制一特色模式一地方探索”三維分析框架；DEDC細胞更新社旨在通過系列主題活動，孵化具有在地屬性的城市更新主理人，構建公益性社群生態(tài)；存量資產(chǎn)體檢與大資管算法融合體檢、規(guī)劃與測算能力，旨在精準穿透資產(chǎn)底層價值，助力資產(chǎn)證券化路徑設計；存量資產(chǎn)更新盤活數(shù)智平臺致力于打造集城市空間數(shù)據(jù)分析、資產(chǎn)數(shù)字孿生與專業(yè)算法于一體的數(shù)智化操作系統(tǒng)，為資產(chǎn)全周期價值治理提供閉環(huán)解決方案。

重慶設計集團黨委書記、董事長周剛表示，存量更新已從改造重建升維為城市治理與價值體系的深刻變革。研究院未來將聚焦成為認知重構與戰(zhàn)略謀劃的“智慧大腦”、關鍵技術突破與系統(tǒng)解難的“攻堅先鋒”、理念模式落地轉(zhuǎn)化的“示范平臺”三大定位，系統(tǒng)性推動存量資產(chǎn)從沉淀成本轉(zhuǎn)化為增值資本，為重慶城市高質(zhì)量發(fā)展提供支撐。(段志偉)