2026年1月20日，三個(gè)部門(mén)召開(kāi)三場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，內(nèi)容都是關(guān)于房產(chǎn)。

這讓很多人蠢蠢欲動(dòng)：難道“全面拆遷”要來(lái)了？

但答案卻是：對(duì)一半、錯(cuò)一半！

不是不拆，而是嚴(yán)格控制拆；不是普遍拆，而是挑著拆。

對(duì)比一下就知道這意味著什么，棚改高峰期，拆除比例動(dòng)輒六七成，很多地方是“整片推倒”，而現(xiàn)在，拆遷從一種普遍政策，變成了稀缺指標(biāo)，甚至可以說(shuō)是一種“行政配額”。

住建部已經(jīng)把底線說(shuō)得很清楚了：不搞大拆大建，這不是口號(hào)，而是寫(xiě)進(jìn)政策框架里的硬約束，換句話說(shuō)，大多數(shù)老房子未來(lái)面對(duì)的，不是推土機(jī)，而是腳手架、水管、電梯和外立面。

那這17%的拆遷名額是給誰(shuí)留的？答案并不浪漫，也不公平：要么房子已經(jīng)危險(xiǎn)到不能住，要么位置重要到必須騰，普通的“老破小”，只要還能勉強(qiáng)住、不擋工程、不出安全事故，基本都被排除在拆遷之外。

這也意味著，那種靠買(mǎi)老房子等拆遷翻身的路，在2026年已經(jīng)幾乎被堵死了，真正需要關(guān)心的，不是“會(huì)不會(huì)拆到我”，而是為什么會(huì)拆到那一小撮人，而答案，指向的是更殘酷的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

在現(xiàn)在的政策排序里，安全排第一位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地段和價(jià)值，誰(shuí)最有可能被拆？不是市中心的老房子，而是那些已經(jīng)被鑒定為C級(jí)、D級(jí)的危房。

全國(guó)目前大約有12萬(wàn)戶(hù)這樣的房子，其中六成以上，是上世紀(jì)建的預(yù)制板住宅，這類(lèi)房子抗震、防火能力都很差，結(jié)構(gòu)老化嚴(yán)重，說(shuō)得直白點(diǎn)，已經(jīng)不適合繼續(xù)讓人住了。

所以你會(huì)看到，2026年的政策態(tài)度異常堅(jiān)決：D級(jí)危房，應(yīng)拆盡拆，而且不是慢慢來(lái)，是按時(shí)間表來(lái)，要求在3月底前，所有地級(jí)以上城市完成排查、建檔、列清單，這不是城市更新，這是安全搶險(xiǎn)。

對(duì)住在這些房子里的人來(lái)說(shuō)，拆遷并不是機(jī)會(huì)，而是不得不面對(duì)的結(jié)果，地方政府在這件事上幾乎沒(méi)有回旋余地，沒(méi)人敢在“房屋坍塌”這種問(wèn)題上賭運(yùn)氣。

除了危房，第二類(lèi)“必拆對(duì)象”來(lái)自公共利益，比如地鐵線路、主干道拓寬、醫(yī)院、重大市政工程，一旦你家正好壓在規(guī)劃紅線上，那不管房子新舊，都得讓路。

為了提速，這次政策還給了一個(gè)工具叫“存量土地臨時(shí)利用”，簡(jiǎn)單說(shuō)就是：先干事，手續(xù)后補(bǔ)，在一定年限內(nèi)，不用反復(fù)折騰土地性質(zhì)變更，直接推進(jìn)項(xiàng)目，這大大縮短了征收周期，也意味著，一旦被劃進(jìn)來(lái)，拆遷節(jié)奏會(huì)非常快。

但需要注意的是，這并不等于“想拆就拆”，恰恰相反，對(duì)于沒(méi)有安全問(wèn)題、也不影響重大工程的老舊小區(qū)、城中村，現(xiàn)在的態(tài)度是盡量不拆，能改就改，那種因?yàn)椤翱粗鴣y”“想升級(jí)”就整片推倒的時(shí)代，已經(jīng)結(jié)束了。

于是問(wèn)題就變成了：如果你既不在危房名單里，又不在工程紅線內(nèi)，接下來(lái)該怎么辦？答案，其實(shí)比拆遷更現(xiàn)實(shí)，如果你不在那17%的拆遷名單里，先別急著失望，2026年的政策，給剩下83%的人，準(zhǔn)備的是另一條路——舊改，而不是放棄。

今年全國(guó)計(jì)劃改造老舊小區(qū)約2.6萬(wàn)個(gè)，加裝電梯1.4萬(wàn)部，涉及約470萬(wàn)戶(hù)居民，這不是口號(hào)，而是實(shí)打?qū)嵉墓こ塘?。很多人只盯著“拆沒(méi)拆”，卻忽略了“不拆怎么改”。

現(xiàn)實(shí)中，這種改變已經(jīng)在發(fā)生。有些小區(qū)，通過(guò)外立面整治、管線更新、電梯加裝、公共空間優(yōu)化，居住體驗(yàn)明顯改善，房子的流動(dòng)性和租金也同步上升，投入并不大，但回報(bào)很穩(wěn)。

比如有的小區(qū)，業(yè)主每戶(hù)只出了幾百到一兩千元參與改造，結(jié)果房?jī)r(jià)漲幅和租金提升，遠(yuǎn)超這點(diǎn)成本，這種收益，不刺激、不爆炸，但長(zhǎng)期有效，這恰恰說(shuō)明一個(gè)變化：房地產(chǎn)的邏輯正在從“等命運(yùn)”轉(zhuǎn)向“靠經(jīng)營(yíng)”，以前拼的是會(huì)不會(huì)被拆，現(xiàn)在拼的是愿不愿意改善。

當(dāng)然，拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題依然存在，2026年的主流方式是“房票”安置，現(xiàn)金比例下降，目的是引導(dǎo)資金回流市場(chǎng)，同時(shí)，賣(mài)舊買(mǎi)新還能享受階段性的個(gè)稅優(yōu)惠。

但這些都更適合已經(jīng)進(jìn)入拆遷流程的人，對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，真正重要的是——?jiǎng)e把全部希望押在一個(gè)概率極低的事件上。

所以，今天再問(wèn)“什么時(shí)候輪到我拆”，意義已經(jīng)不大了，更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是：如果這房子一直不拆，我怎么把日子過(guò)得更好？城市更新已經(jīng)進(jìn)入精細(xì)化階段，暴力重來(lái)不再是主旋律，拆遷不再是改變命運(yùn)的通道，而只是城市安全和公共建設(shè)的工具之一。

當(dāng)賭桌規(guī)則改變，最理性的選擇，往往不是繼續(xù)下注，而是離桌，重新審視自己手里的牌，畢竟，房子首先是用來(lái)住的，而不是用來(lái)賭運(yùn)氣的。