家人們，今天必須給你們炸個(gè)猛料，估計(jì)你們刷手機(jī)也刷到了，但我敢說(shuō)，很多人只看了個(gè)熱鬧，沒(méi)看懂背后的門(mén)道——深圳樓市，是真的回暖了！而且回暖得有點(diǎn)超出預(yù)期，2026年1月，深圳新房加二手房，累計(jì)網(wǎng)簽直接突破1萬(wàn)余套！

可能有人會(huì)說(shuō)，1萬(wàn)套而已，深圳這么大，有啥稀奇的？家人們，你們可千萬(wàn)別這么想，我給你們算筆明白賬，深圳樓市低迷那兩年，一個(gè)月一二手加起來(lái)也就五六千套，有時(shí)候甚至不足五千套，中介門(mén)店冷冷清清，很多經(jīng)紀(jì)人都熬不下去轉(zhuǎn)行了。而今年1月，直接干到1萬(wàn)余套，這可不是小幅度上漲，是實(shí)打?qū)嵉幕嘏沂浅掷m(xù)回暖，不是曇花一現(xiàn)那種，從去年12月開(kāi)始，就有翹尾行情，到今年1月，直接穩(wěn)住了勢(shì)頭，甚至更猛。

我先給你們把這個(gè)熱點(diǎn)事實(shí)掰扯清楚，不玩虛的，不吹不黑，全是實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)。2026年1月，深圳市住建局公布的官方數(shù)據(jù)，新房和二手房累計(jì)網(wǎng)簽1萬(wàn)余套，這里面要分清楚，不是所有都是住宅，還有一部分是公寓、商鋪這類(lèi)商辦用房，但核心還是住宅在撐場(chǎng)面。其中二手房表現(xiàn)最亮眼，網(wǎng)簽套數(shù)比去年同期漲了25%，比上個(gè)月也漲了7%，而且已經(jīng)連續(xù)三周上漲，更關(guān)鍵的是，二手房?jī)r(jià)也穩(wěn)住了，1月成交均價(jià)5.78萬(wàn)/平，環(huán)比漲了0.5%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月微漲，不再像以前那樣一直跌跌不休了。

反觀(guān)新房市場(chǎng)，稍微有點(diǎn)分化，住宅網(wǎng)簽環(huán)比降了10.7%，但不是因?yàn)槭袌?chǎng)差，主要是年底新房供應(yīng)少了，而且優(yōu)質(zhì)新房特別搶手，比如今年1月深圳首個(gè)安居房項(xiàng)目，181套房子，662戶(hù)家庭搶?zhuān)?dāng)天就賣(mài)光了，還有一些高端新房，備案價(jià)十幾萬(wàn)一平，去化率也能達(dá)到七八成。另外，商辦用房也火了，公寓、商鋪這類(lèi)，成交占比創(chuàng)下近年新高，很多公寓項(xiàng)目，來(lái)訪(fǎng)量直接翻了三倍，成交轉(zhuǎn)化率也翻倍了，這也是1月累計(jì)網(wǎng)簽?zāi)芷?萬(wàn)套的重要原因。

講完事實(shí)，接下來(lái)我跟你們好好拆解拆解，為啥深圳樓市突然就回暖了？別聽(tīng)那些專(zhuān)家瞎忽悠，說(shuō)什么“樓市要起飛了”，我用你們能聽(tīng)懂的大白話(huà)，把背后的原因說(shuō)透，一共就4點(diǎn)，每一點(diǎn)都很實(shí)在，沒(méi)有一句空話(huà)。

第一點(diǎn)，也是最核心的，政策放水了，而且是精準(zhǔn)放水，直接幫買(mǎi)房人省錢(qián)、降低門(mén)檻。去年年底，國(guó)家就出了政策，今年1月開(kāi)始執(zhí)行，二手房沒(méi)滿(mǎn)2年的，以前要交5%的增值稅，現(xiàn)在直接降到3%，你們算算，一套200萬(wàn)的房子，以前要交10萬(wàn)的稅，現(xiàn)在只要交6萬(wàn)，一下子省了4萬(wàn)，這可不是小數(shù)目，對(duì)于普通剛需來(lái)說(shuō)，省下來(lái)的錢(qián)，夠裝修、買(mǎi)家電了，能不心動(dòng)嗎？還有，商辦用房的首付比例，以前最少要50%，現(xiàn)在降到30%，比如一套100萬(wàn)的公寓，以前要拿50萬(wàn)首付，現(xiàn)在只要30萬(wàn)，門(mén)檻降了一大半，很多想投資或者過(guò)渡的人，就愿意出手了。另外，還有“賣(mài)一買(mǎi)一”退稅的政策，支持改善型需求，很多人想換個(gè)大點(diǎn)的房子，以前怕交稅不劃算，現(xiàn)在有了退稅政策，就敢放心換房了，這部分改善需求也釋放出來(lái)了。

第二點(diǎn)，深圳的經(jīng)濟(jì)基本面擺在這，撐得起樓市回暖。去年深圳GDP同比漲了5.5%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、增加值，連續(xù)4年都是全國(guó)第一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力擺在這，大家的工作更穩(wěn)了，收入也有盼頭，自然就敢琢磨買(mǎi)房的事了。你們想想，以前樓市低迷的時(shí)候，很多人擔(dān)心失業(yè)、擔(dān)心收入下降，別說(shuō)買(mǎi)房了，連看房都不敢，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，大家心里有底了，剛需族就不想再觀(guān)望了，畢竟早晚都要買(mǎi)房，趁著政策好、市場(chǎng)穩(wěn)，就果斷入場(chǎng)了。

第三點(diǎn)，剛需和改善需求，積壓太久，終于釋放了。深圳是個(gè)年輕的城市，自有住房率還不到30%，大部分人都是租房住，剛需族特別多，而且很多人憋了一兩年，就等一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。還有改善型需求，很多人住了小房子，想換個(gè)大點(diǎn)的、環(huán)境好點(diǎn)的，以前要么政策不允許，要么成本太高，現(xiàn)在政策利好，這部分需求也集中爆發(fā)了。而且從成交數(shù)據(jù)就能看出來(lái)，300萬(wàn)以下的剛需房源，成交占比創(chuàng)下近一年新高，500萬(wàn)以下的房源，更是成交主流，占比超過(guò)60%，還有1500萬(wàn)以上的高端改善房源，成交占比也在漲，剛需和高端兩頭熱，樓市自然就回暖了。

第四點(diǎn)，購(gòu)房者的心態(tài)變了，不再盲目跟風(fēng)，變得更務(wù)實(shí)了，這也是樓市能穩(wěn)步回暖的關(guān)鍵。以前大家買(mǎi)房，總愛(ài)跟著概念走，哪里有規(guī)劃、哪里吹得兇，就往哪里擠，結(jié)果很多規(guī)劃兌現(xiàn)不了，買(mǎi)了房的人悔得腸子都青了?，F(xiàn)在不一樣了，大家買(mǎi)房更理性了，寧愿買(mǎi)老小區(qū)，周邊有地鐵、菜市場(chǎng)、學(xué)校，當(dāng)下就能享受到配套，也不買(mǎi)那些偏遠(yuǎn)的新房，賭未來(lái)的規(guī)劃。而且大家也不再追求“大而貴”，90平以下的小戶(hù)型，成交占比超過(guò)50%，不管哪個(gè)年齡段，大部分人都選擇小戶(hù)型，畢竟深圳的房?jī)r(jià)不便宜，量力而行才是最實(shí)在的。

聊完原因，跟大家說(shuō)說(shuō)，這次深圳樓市回暖，可能會(huì)帶來(lái)哪些影響？

先說(shuō)好事，第一，市場(chǎng)信心回來(lái)了。以前大家提起深圳樓市，要么就是“跌”，要么就是“觀(guān)望”，不管是買(mǎi)房的還是賣(mài)房的，都沒(méi)信心，賣(mài)房的急著降價(jià)拋售，買(mǎi)房的想著再等等、再跌點(diǎn)?，F(xiàn)在不一樣了，網(wǎng)簽量漲了，房?jī)r(jià)也穩(wěn)住了，賣(mài)房的不用急著降價(jià)，買(mǎi)房的也不用盲目觀(guān)望，市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)良性循環(huán)，這對(duì)整個(gè)樓市來(lái)說(shuō)，都是好事。第二，中介行業(yè)終于活過(guò)來(lái)了。前兩年，很多中介門(mén)店倒閉，經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)行，能堅(jiān)持下來(lái)的，都是熬得特別辛苦的，每天沒(méi)幾個(gè)客戶(hù)，連基本工資都賺不到?，F(xiàn)在不一樣了，中介每天都忙得腳不沾地，帶看量比上個(gè)月漲了30%，成交量也漲了20%多，很多門(mén)店一周帶看能達(dá)到120組，以前想都不敢想，對(duì)于靠業(yè)績(jī)吃飯的中介來(lái)說(shuō)，這就是實(shí)實(shí)在在的好處。第三，剛需族和改善族，有了更多選擇。市場(chǎng)活躍起來(lái)了，新房、二手房的供應(yīng)量也會(huì)增加，大家可以慢慢挑、慢慢選，不用再像以前那樣，要么沒(méi)房子可選，要么就是被業(yè)主坐地起價(jià)，而且政策利好，買(mǎi)房成本也降低了，對(duì)于真正有需求的人來(lái)說(shuō)，這就是最好的時(shí)機(jī)。

再說(shuō)說(shuō)可能帶來(lái)的不好的影響，也給你們提個(gè)醒，別被回暖沖昏了頭。第一，可能會(huì)有一些不良開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主，趁機(jī)坐地起價(jià)。比如一些位置好、配套全的房源，業(yè)主看到市場(chǎng)回暖，就開(kāi)始漲價(jià)，本來(lái)能談好的價(jià)格，突然就反悔了，還有一些開(kāi)發(fā)商，看到公寓、高端住宅好賣(mài)，就偷偷漲價(jià)，坑那些不懂市場(chǎng)的人。第二，租房市場(chǎng)可能會(huì)受到影響。很多剛需族買(mǎi)了房，就會(huì)把自己租的房子退掉，市面上的租房供應(yīng)量會(huì)增加，租金可能會(huì)微微下跌，這對(duì)租客來(lái)說(shuō)是好事，但對(duì)那些靠租房收租的人來(lái)說(shuō)，就不太友好了。第三，可能會(huì)有一些投資客，又想趁機(jī)入場(chǎng)炒房，擾亂市場(chǎng)。雖然現(xiàn)在政策不允許炒房，而且市場(chǎng)也比較理性，但還是有一些人，想靠買(mǎi)房暴富，偷偷入場(chǎng)，一旦投資客多了，就可能會(huì)破壞市場(chǎng)的良性循環(huán)，甚至可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)，這也是大家需要警惕的。

最后，也是最關(guān)鍵的，我跟你們說(shuō)說(shuō)我個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)，不迎合任何人，不吹不黑，全是我做房產(chǎn)主播這么久，親眼所見(jiàn)、親身感受的真心話(huà)，可能有點(diǎn)犀利，有點(diǎn)扎心，但絕對(duì)真實(shí)，希望能讓你們清醒一點(diǎn)，也能引發(fā)你們的思考。

首先，我必須明確一點(diǎn)：深圳樓市這次回暖，是“穩(wěn)”，不是“爆”，別聽(tīng)那些博主瞎忽悠，說(shuō)什么“深圳樓市要起飛了”“趕緊買(mǎi)房，再不買(mǎi)就買(mǎi)不起了”，純屬扯犢子！1萬(wàn)套網(wǎng)簽看著多，但分?jǐn)偟缴钲谶@么大的城市，分?jǐn)偟绞畮讉€(gè)區(qū)，其實(shí)真不算夸張，而且大部分都是剛需和改善族買(mǎi)的，不是投資客炒起來(lái)的，這和以前那種瘋狂漲價(jià)、投資客扎堆的行情，完全不一樣。國(guó)家的底線(xiàn)很明確，“房住不炒”，不管是政策放水，還是經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，目的都是為了讓樓市回歸理性，讓真正有需求的人，能買(mǎi)得起房、住得起房，而不是讓炒房者有機(jī)可乘。所以，那些想靠炒房暴富的人，趕緊死了這條心，現(xiàn)在的深圳樓市，不適合炒房，也炒不起來(lái)，一旦踩坑，只會(huì)虧得一塌糊涂。

其次，我想說(shuō)，這次回暖，最讓人欣慰的，不是網(wǎng)簽量破了1萬(wàn)套，也不是房?jī)r(jià)微漲，而是購(gòu)房者心態(tài)的轉(zhuǎn)變——大家終于不再被市場(chǎng)情緒綁架，不再盲目跟風(fēng)，變得更務(wù)實(shí)、更理性了。以前，我見(jiàn)過(guò)太多年輕人，為了買(mǎi)房，掏空六個(gè)錢(qián)包，甚至背上高額的房貸，明明自己能力不夠，卻非要買(mǎi)大戶(hù)型、買(mǎi)核心區(qū)，最后日子過(guò)得捉襟見(jiàn)肘，被房貸壓得喘不過(guò)氣；也見(jiàn)過(guò)太多人，被開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃忽悠，買(mǎi)了偏遠(yuǎn)的新房，結(jié)果配套兌現(xiàn)不了，交通不便、購(gòu)物不便、孩子上學(xué)也不便，悔得腸子都青了。而現(xiàn)在，大家終于想通了，買(mǎi)房是為了住，不是為了攀比，不是為了投資，量力而行、貼合自己的需求，才是最重要的。500萬(wàn)以下的小戶(hù)型、90平以下的剛需房，成為成交主流，老小區(qū)因?yàn)榕涮壮墒?，反而更受歡迎，這就是最好的證明——大家終于明白，能當(dāng)下享受到的生活，才是最真實(shí)的生活，那些虛無(wú)縹緲的規(guī)劃，再美好，也不如眼前的地鐵、菜市場(chǎng)、學(xué)校實(shí)在。

樓市就像人生，穩(wěn)才是主旋律，急功近利，只會(huì)適得其反。對(duì)于我們底層普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房不是人生的全部，好好搞錢(qián)、照顧好家人、過(guò)好自己的日子，才是最重要的。深圳是個(gè)包容的城市，不管你有沒(méi)有房子，只要你努力，就能在這里立足；樓市回暖也好，低迷也罷，我們都要保持理性，不被市場(chǎng)情緒帶偏，不盲目跟風(fēng)，不攀比，量力而行，這才是對(duì)自己、對(duì)家人最負(fù)責(zé)的態(tài)度。

今天就跟大家聊這么多，沒(méi)有給大家任何購(gòu)房建議，只是想把深圳樓市回暖的真相，拆解給大家看，把我最真實(shí)的觀(guān)點(diǎn)，分享給大家，希望能讓你們清醒一點(diǎn)，也能引發(fā)你們的思考。后續(xù)我也會(huì)持續(xù)關(guān)注深圳樓市的動(dòng)態(tài)，有任何真實(shí)的消息、靠譜的解讀，都會(huì)第一時(shí)間分享給大家，喜歡我的，就持續(xù)關(guān)注我，咱們不玩虛的，只說(shuō)真話(huà)、只聊實(shí)事，下期再見(jiàn)！