私募魔女李蓓，最近提到了對房地產(chǎn)的看法——

很可能兩個季度內(nèi)房地產(chǎn)市場會見底。后續(xù)是十年級別的上升周期！

她認為，過去兩年，房地產(chǎn)的核心矛盾是二手房供應(yīng)上升。但2024年中起，新房和二手房出現(xiàn)分化。

而樓市調(diào)整主要因為掛牌量持續(xù)上升。但去年12月起掛牌量開始下滑，并且這完全是市場自發(fā)行為。因此，即便沒有政策，在幾個季度、甚至一兩個季度，也可能看到局部企穩(wěn)回升。

講真，這可以說是目前看到的樓市最激進觀點。

那么，房地產(chǎn)的底部，真的要來了嗎？

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如果僅憑短期掛牌量的減少而斷定樓市反轉(zhuǎn)，這確實太單調(diào)了。

畢竟，掛牌量下滑也可能是因為業(yè)主虧得太多、舍不得賣而導(dǎo)致。

樓市的“底”，肯定不是靠單一指標就能敲定的反轉(zhuǎn)信號。

這里，我們可以通過普通家庭購房能力、房產(chǎn)作為資產(chǎn)的回報性價比、 以及市場供需的雙向適配 ，重新審視當下的地產(chǎn)市場。

首先，衡量普通家庭購房能力，關(guān)鍵看房價收入比。

房價收入比=城鎮(zhèn)住房平均總價格/城鎮(zhèn)家庭平均可支配年收入 ，是 衡量家庭購房壓力和生活負擔的指標 。

舉個例子，A城一套普通住宅總價為300萬元，當?shù)匾粋€普通家庭的年可支配收入為20萬元。那么，A城房價收入比就是300萬÷20萬=15。

這意味著，A城普通家庭需要整整15年的全部收入才能買得起一套房。

可以看到， 房價收入比 代表著普通家庭的真實購房能力，因此也是決定樓市需求能否持續(xù)釋放的關(guān)鍵。

通常來說， 房價收入比 過高，比如超過15年、甚至20年，意味著居民購房壓力過大，大部分收入將被房貸捆綁，降低居民生活質(zhì)量、嚴重擠壓其他消費。

近年來，房價收入比整體確實在下降。

除一線城市的房價收入比依然接近30年外，非一線城市的則在連年下調(diào)，從2019年前后高峰的17 年 回落至2025年的13年。 （按雙職工家庭、可支配收入購買100㎡住宅所需年份計算）

個別城市如武漢、長沙、濟南、南昌、長春、貴陽、溫州等，甚至回落至10年以內(nèi)的合理水平。

但有個問題。

很明顯，一線城市房價收入比依然高企，只是非一線、非熱門城市的比值下降明顯。這和這些年一線房價更加抗跌、非一線房價調(diào)整明顯一致。

換言之，房價收入比整體下行，主要源自房價的被動下跌，而非居民購買能力的實質(zhì)性躍升，因此短期內(nèi)實際依然難以支撐市場的內(nèi)生性復(fù)蘇。

更何況，通常認為發(fā)展中國家房價收入比合理范圍為3-6倍。目前國內(nèi)房價收入比也僅少數(shù)城市回落到10年以內(nèi)， 需求大規(guī)模釋放 還需要時間 。

其次，衡量房產(chǎn)作為資產(chǎn)的回報性價比 ，核心看租金回報率。

好消息是，中國租金回報率已有明顯回升。

據(jù)廣發(fā)證券， 截至2025年12月，中國百城租金收益率已升至2.39%，為2018年至今高位 ；

其中北上廣深住宅租金收益率分別為1.9%、1.7%、2.0%、1.5% 。

通常認為，合理的租金回報率應(yīng)接近購房者的資金成本，尤其是個人公積金住房貸款利率。

截至2025年12月，個人公積金住房貸款利率（五年以上）為2.6% 。租金回報率已接近資金成本。

但這還遠遠不夠。

以海外經(jīng)驗來說， 美國房價指數(shù)2011年4月觸底時，房屋租售比約3.41%，高于15年期按揭貸款利率17個基點；

日本東京房價2009年4月觸底時，房屋租售比約3.09%，略低于固定抵押貸款利率26個基點。

此外，2025年末中國10年期國債收益率約1.86% 。

中國百城2.39%的租金收益率， 對應(yīng)無風險利率只有小幅優(yōu)勢。

尤其是， 一線城市的租金收益率 與之相差無幾， 上海、深圳的租金收益率 甚至 還不到1.86% ，也就是 持有核心房產(chǎn)的現(xiàn)金流回報 還 不及國債。

因此，租金回報率有所上升，但 遠未達到足以扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、支撐行業(yè)全面企穩(wěn)的程度 。

再看供需，我們重點看 庫存與去化的節(jié)奏 。

當前房地產(chǎn)市場仍處在庫存去化的大趨勢中。

但，同樣地，整體趨勢正在向好。

按財信證券統(tǒng)計， 房地產(chǎn) 中期庫存在2021年達到73億平方米的峰值后，逐步回落，2024年已降至68億平方米，說明庫存去化已取得一定成效。

但庫存規(guī)模下降的同時，去化周期卻在上升，從2021年的4.1年，上升至2024年的6.9年。

這意味著，雖然庫存總量在減少，但由于銷售節(jié)奏放緩，去化壓力依然較大。市場供需的平衡，還需更長時間磨合。

綜合來看，從反映普通家庭購房承載力的房價收入比、衡量房產(chǎn)資產(chǎn)回報性價比的租金回報率，以及體現(xiàn)市場供需格局的庫存去化節(jié)奏，確實都呈現(xiàn)出邊際改善的積極信號。

今年樓市也確實出現(xiàn)了一定升溫，截至1月20日，本月26城二手房成交量比去年12月同期上漲21%，廈門漲幅甚至高達43%，熱點城市成交回暖。

但整體尚未達到支撐行業(yè)全面企穩(wěn)、確認觸底的成熟條件。

大家可以再看一個佐證數(shù)據(jù)——

截至2025Q4，整體公募基金對A股房地產(chǎn)行業(yè)配置已降至0.43% 。 整體以減倉為主，按照持倉比例/標配比例計算，當前已經(jīng)下降至39%，為 2021年以來最低值。

這群中國市場上最敏銳的機構(gòu)投資者，用倉位投票表明了他們對房地產(chǎn)行業(yè)趨勢的審慎預(yù)判。

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當然，我們相信樓市會逐步企穩(wěn)回升，這是一個循序漸進的過程，但值得期待。

只是，所有人都必須明確，在樓市見底回暖過程中，必然不會是全國城市同步見底，一線、核心經(jīng)濟圈率先出挑，已是定局！

近期，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進城際鐵路健康可持續(xù)發(fā)展的意見》，大意是說，人口密度不夠、流量不達標的地區(qū)，將被禁止上馬新的城際鐵路項目。

但“優(yōu)先支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈等經(jīng)濟活躍、人口聚集度高的重點城市群規(guī)劃建設(shè)城際鐵路。”

通過基礎(chǔ)設(shè)施投資的“選擇性供給”，會使得不同能級城市在公共服務(wù)與發(fā)展機遇上的進一步分化。

重點城市群因持續(xù)獲得戰(zhàn)略性的資源投入，優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)和就業(yè)機會的集聚效應(yīng)將愈發(fā)顯著。

這將不斷強化對人才和資本的虹吸效應(yīng)，推動區(qū)域經(jīng)濟進入“投資改善環(huán)境—環(huán)境吸引要素—要素驅(qū)動增長”的內(nèi)生性強化循環(huán)。

對應(yīng)的，房地產(chǎn)需求韌性會更強。

所以，對我們普通人來說，未來買房，一定要注意2點。

一是堅定擁抱核心城市群，這里是未來需求與價值最堅實的錨點。

二是 警惕非核心區(qū)域的 “ 低價幻覺 ” ，缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的房產(chǎn)可能面臨長期流動性枯竭。即使在核心城市內(nèi)部，也應(yīng)優(yōu)先選擇產(chǎn)業(yè)聚集、配套成熟或規(guī)劃明確的片區(qū)。

不管你在不在車上，都請放棄短期內(nèi)房價反轉(zhuǎn)的幻想。

同時記住， 未來的房產(chǎn)價值，將不再由簡單的磚瓦定義，而由 所 錨定的城市未來、享有的稀缺資源與匯聚的人氣活力所共同決定 ！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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