付珊珊丨發(fā)自上海

1月28日，有消息稱，多家房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)，僅部分出險(xiǎn)房企需向總部所在城市的風(fēng)險(xiǎn)處置專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者隨即向多家不同類型房企進(jìn)行求證。

一家大型央企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“其他企業(yè)不清楚，但我們沒有被要求按月報(bào)送相關(guān)指標(biāo)。”

一家混合制房企內(nèi)部人士也表示，并未收到相關(guān)報(bào)送要求。

受訪的兩家出險(xiǎn)房企也表達(dá)了類似意思。

其中一家出險(xiǎn)房企總裁表示：“暫時(shí)也還沒確定，但銀行那邊確實(shí)表示目前‘三道紅線’的管控不再持續(xù)強(qiáng)調(diào)了。但銀行對(duì)新增貸款的審批和監(jiān)管依然從嚴(yán)把關(guān)?！?/p>

另一家出險(xiǎn)房企則明確表示“已經(jīng)很久不用再匯報(bào)”。

總體來看，“三道紅線”政策已經(jīng)基本退出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展舞臺(tái)。

公開資料顯示，“三道紅線”政策要追溯到2020年8月。

為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門形成了 “重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”，即后來廣為人知的“三道紅線”。

具體規(guī)則為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得高于100%；現(xiàn)金短債比不得低于1.0倍。

根據(jù)房企觸線情況，將其劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，并據(jù)此設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模增速上限，從0%到15%不等。

2021年，這一試點(diǎn)政策迅速 “擴(kuò)圍” ，覆蓋至數(shù)十家重點(diǎn)房企，并要求這些企業(yè)每月按時(shí)上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)數(shù)據(jù)。

彼時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高位運(yùn)行，部分企業(yè)仍處于擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。該政策的出臺(tái)，被視為在“房住不炒”總基調(diào)下，對(duì)房企過度金融化、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)的一次前瞻性應(yīng)對(duì)，意在引導(dǎo)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。

監(jiān)管層當(dāng)時(shí)還為試點(diǎn)房企設(shè)定了一個(gè)目標(biāo)時(shí)間，即到2023年6月底，試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

在該政策出臺(tái)后，面對(duì)市場(chǎng)變化和監(jiān)管層預(yù)期引導(dǎo)，多數(shù)房企都主動(dòng)或被動(dòng)開啟了降杠桿的進(jìn)程。

比如碧桂園到2022年底，其剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率已從2020年中期的81%降至69.4%，凈負(fù)債率優(yōu)化至40%，提前進(jìn)入政策鼓勵(lì)的“綠檔”區(qū)間。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“三道紅線”政策的退出也是隨行業(yè)發(fā)展情況而變。

“隨著行業(yè)變化，銀行對(duì)民營(yíng)房企的貸款近幾年已經(jīng)降到底，該出清的也都出清了。原有的‘三道紅線’政策在當(dāng)前背景下失去了意義和對(duì)象。”上述出險(xiǎn)房企總裁表示。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，實(shí)施“三道紅線”的目的是限制房企負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)，防止房企規(guī)模激進(jìn)擴(kuò)張，當(dāng)下政策目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

他進(jìn)一步提到，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷4年深度調(diào)整，房企經(jīng)營(yíng)思路發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，我國(guó)房地產(chǎn)在構(gòu)建新發(fā)展模式，房企普遍不再把規(guī)模作為最重要目標(biāo)，而是轉(zhuǎn)向?qū)で蟾哔|(zhì)量發(fā)展。

在多位受訪的業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)步入新的發(fā)展階段，量的狂奔告一段落，質(zhì)的提升成為核心。

“三道紅線”的退出并不意味著房地產(chǎn)金融監(jiān)管的終結(jié)，反而標(biāo)志著監(jiān)管方式更加差異化和精細(xì)化。

在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)主體未來的核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)更多取決于精準(zhǔn)的投資能力、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力、高效的運(yùn)營(yíng)效率以及堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)底盤。

隨著舊周期的風(fēng)險(xiǎn)逐步出清以及新發(fā)展模式的探索深化，相信未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加平穩(wěn)、健康，且具備持續(xù)發(fā)展韌性。