全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大降溫，已進(jìn)入第五個(gè)年頭了。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟處于何種狀態(tài)？

樓市的核心指標(biāo)包括成交量與房?jī)r(jià)，今天咱們重點(diǎn)回顧年度住宅成交數(shù)據(jù) 。

首先，分析一下我們監(jiān)測(cè)的全國(guó)28個(gè)重點(diǎn)城市，一手加二手住宅成交總量的年度走勢(shì)圖。

由圖可知，2025 年相比 2024 年呈下跌態(tài)勢(shì)，2024 年相比 2023 年同樣下跌，已連續(xù)下跌兩年。

目前這個(gè)成交量，相比大幅降溫的 2022 年還略低一些，創(chuàng)下了近幾年的新低。

成交量最高值出現(xiàn)在 2016 年，2020 到 2021 年樓市曾有一波脈沖行情，2021 年下半年樓市降溫，因此 2021 年的量能略低于 2020 年。

2023 年由于第一季度疫情防控取消，成交量出現(xiàn)集中反彈，之后量能便開(kāi)始萎縮。

2025 年的量能處于近多年的最低點(diǎn)，可見(jiàn)樓市依然較為疲軟，若量能未能實(shí)現(xiàn)持續(xù)反彈，就很難奢望房?jī)r(jià)能夠止跌。

從結(jié)構(gòu)來(lái)看，這幾年新房成交量持續(xù)萎縮，二手房成交量同樣萎縮，但部分城市的二手房量能相對(duì)偏強(qiáng)。

若按三類城市劃分：

一線城市 2025 年的量能同比 2024 年跌幅較大；

二線城市同比下跌 11%；

三線城市樓市降溫幅度更大。

目前市場(chǎng)顯然還未見(jiàn)到量能的底部，更不用說(shuō)房?jī)r(jià)的底部了，二線城市的情況介于一線和三線之間。

在一線、二線、三線城市中各選一個(gè)典型城市，看看它們的量能變化：

一線城市選上海

上海的量能這幾年在全國(guó)保持偏強(qiáng)狀態(tài)，但與自身歷史水平相比仍偏弱。

2015 到 2016 年，上海一手加二手住宅的量能處于歷史巔峰；

2017 到 2018 年，受調(diào)控政策影響，新房量能大幅萎縮；

2020 到 2021 年樓市上行，但量能明顯不及 2015 到 2016 年；

2022 年樓市大幅降溫；

2023、2024 年連續(xù)兩年量能小反彈；

2025 年相比 2024 年微跌。

總體來(lái)看，上海的情況還算不錯(cuò)，2024 年的量能高于 2022 和 2023 年，因此近兩年來(lái)上海的房?jī)r(jià)跌幅小于全國(guó)平均水平。

預(yù)計(jì) 2026 年，上海的住宅交易總量大概率會(huì)穩(wěn)中小增。

二線城市選西安（西部地區(qū)）

西安的住宅量能走勢(shì)與上海完全不同。

2011 年一直到 2018 年的高點(diǎn)，西安樓市呈震蕩上行態(tài)勢(shì)，尤其是新房和二手房都處于成長(zhǎng)周期的上行階段，2018 年西安樓市格外火爆，房?jī)r(jià)漲幅當(dāng)時(shí)創(chuàng)下全國(guó)之最；

2019、2020 年小幅波動(dòng)，但量能依然維持在偏高位；

2021 年下降較為明顯；

2022 年隨全國(guó)大市大幅下滑；

2023 年反彈后，2024、2025 年連續(xù)兩年回調(diào)。

可見(jiàn)近兩年西安的住宅量能沿著見(jiàn)頂后的下滑態(tài)勢(shì)發(fā)展，因此對(duì) 2026 年并不樂(lè)觀，認(rèn)為西安的量能會(huì)繼續(xù)回調(diào)，低于 2025 年。

所以打算在西安買(mǎi)房的朋友們，2026 年無(wú)需著急。

三線城市選蕪湖（中部地區(qū)）

蕪湖的量能走勢(shì)又與上海、西安完全不同，其量能高點(diǎn)出現(xiàn)在 2021 年。

2011 年到 2021 年這十年，盡管樓市有波動(dòng)（如 2014、2015 年的低迷期），但總體量能震蕩上行；

2022 年量能大幅下滑，跌幅超過(guò)腰斬，之后三年維持在低位盤(pán)整震蕩；

2025 年相比 2024 年小幅下跌。

按照蕪湖這樣的量能，房?jī)r(jià)必跌無(wú)疑。

預(yù)測(cè) 2026 年蕪湖的量能基本會(huì)維持持平狀態(tài)，或小增、或小降；但無(wú)論增減，其樓市都處于低迷狀態(tài)，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)下跌，離止跌還有較遠(yuǎn)距離。

通過(guò)上述分析可以清晰看出，2025 年全國(guó)主要城市的住宅成交量依然處于震蕩下行態(tài)勢(shì)，并未有效止跌。

分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市強(qiáng)于二線城市，二線城市強(qiáng)于三四線城市。

按照目前的量能走勢(shì)，預(yù)計(jì) 2026 年相比 2025 年基本持平或小跌 5% 以內(nèi)，而一線城市極有可能穩(wěn)中有增，率先實(shí)現(xiàn)真正的止跌。