2026年，朝陽新北苑要出一批房了，單價4萬開頭。

2025年的青年路晨光家園、2024年的新北苑中鐵國際城，都是這么操作的。

這次是世華泊郡，也就是北五環(huán)距離地鐵最遠(yuǎn)的次新房。這批房源價格在4.7-5.2萬／平米區(qū)間！

先看大局勢。2026年4月，北京房價小陽春并未結(jié)束。拆哥的預(yù)測完全準(zhǔn)確。

朝陽區(qū)的二手房價其實在緩慢復(fù)蘇。拆哥粉絲的一套東三環(huán)某老破中戶型，上周出價479萬，這周出價493萬順利成交，漲幅3％。

新北苑。作為朝陽剛需+剛改的一個重要房價高地，不僅有還ok的學(xué)校、地鐵，還因為片區(qū)大部分樓盤是人車分流，園林尺度都非常棒。關(guān)注的朋友可以加微信：menglin_2019

拆哥用手機(jī)拍了一張圖片，春光明媚。

世華泊郡有個重要的特點——回遷與商品房的差異。在房價最高點的時候，商品房沖過95000/平米，回遷房部分達(dá)到了8.8萬，相差7000一平。

但如今商品房的房價在57000，回遷房51000，價差沒有進(jìn)一步擴(kuò)大。

回遷房部分，集中在9~15號樓南面綠地+高壓線，還有13號線火車道。

但注意，這個區(qū)域要并軌一條市郊鐵路東北環(huán)線，意味著列車通過的頻率，3年后會增加。

拆哥在2017年就發(fā)布了重磅文章永安里拆遷，當(dāng)時很多人選了世華泊郡。

商品房部分，大堂和電梯間均貼了瓷磚，而回遷房部分是四白落地。

不同于其他項目，里邊很多人把這房子已經(jīng)轉(zhuǎn)賣，實際回遷戶的比例約40％。

拆哥覺得這個比例算中等，低于20％比較理想。當(dāng)然未來隨著市場交易，洗人口結(jié)構(gòu)，或許能達(dá)到。

世華泊郡如果做純房產(chǎn)投資，可以嗎？拆哥認(rèn)為，2030年前回到8萬+沒戲了，歇甲的新房也是競品，距離17號線更近。但是回升到60000，還是很有希望的。

20％的房價漲幅可以實現(xiàn)。

戶型方面，有個106平米南北三居戶型，拆哥認(rèn)為很難搶到。

90㎡可以做到南北通透，但是預(yù)期也比較緊張，大家可以提前咨詢。

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