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2月2日，中國(guó)建設(shè)銀行支持上海市第一批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目簽約活動(dòng)舉行，意味著上海正式開啟了收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房的探索，首批試點(diǎn)區(qū)域?yàn)殪o安區(qū)、浦東新區(qū)和徐匯區(qū)。

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基本情況：收購(gòu)房源類型、收購(gòu)要求、收購(gòu)主體、收購(gòu)價(jià)格和收購(gòu)資金來(lái)源

表：試點(diǎn)區(qū)域收購(gòu)二手房源基本情況

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

本次上海三個(gè)試點(diǎn)區(qū)域收購(gòu)的實(shí)施主體均為區(qū)屬企業(yè)，收購(gòu)聚焦小戶型房源，浦東新區(qū)優(yōu)先側(cè)重2000年以前小戶型低總價(jià)二手房，靜安區(qū)側(cè)重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。

收購(gòu)要求中，浦東新區(qū)明確要同步購(gòu)買同區(qū)新房，靜安區(qū)要求置換本區(qū)商品房（新房和二手房），優(yōu)先收購(gòu)置換新房的房源。

收購(gòu)價(jià)格上，浦東新區(qū)明確根據(jù)市場(chǎng)或評(píng)估開展，市場(chǎng)價(jià)或評(píng)估價(jià)是重要參考。

資金來(lái)源上，基本是財(cái)政資金、企業(yè)自有資金和銀行貸款的組合方式。

政府收購(gòu)二手房將帶來(lái)哪些利好？

理論上，政府收購(gòu)二手房會(huì)對(duì) 購(gòu)房者、政府、企業(yè) 均將帶來(lái)利好。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將直接減少賣房-買房過(guò)程中的中介費(fèi)，降低購(gòu)房者置業(yè)成本，同時(shí)也破解了換房中二手房難出售的問(wèn)題。

對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，第一，直接增加保租房房源供應(yīng)，優(yōu)化保租房布局，滿足新市民、青年人等更加靈活、多樣的居住需求；第二，有利于打通新房、二手房置換鏈條，促進(jìn)新房市場(chǎng)活躍度提升；第三，增加政府房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入，同時(shí)也有利于進(jìn)一步推動(dòng)土地出讓；第四，政府收購(gòu)二手房后，對(duì)二手房源進(jìn)行統(tǒng)一管理或運(yùn)營(yíng)，也可以進(jìn)一步與城市更新聯(lián)動(dòng)。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，有助于提高新房銷售，加快庫(kù)存去化，也將改善企業(yè)現(xiàn)金流。

能否穩(wěn)住房?jī)r(jià)？

政府進(jìn)場(chǎng)收購(gòu)二手房源，有利于錨定二手房?jī)r(jià)格基準(zhǔn)線，緩解業(yè)主對(duì)價(jià)格進(jìn)一步下滑的擔(dān)憂。本次上海三區(qū)試點(diǎn)收購(gòu)二手房，能否穩(wěn)住房?jī)r(jià)，取決于整體收購(gòu)規(guī)模，而收購(gòu)規(guī)模受是否有足夠的資金體量、是否有合適的房源供購(gòu)房者選擇、收購(gòu)價(jià)格是否合理等多個(gè)因素影響。

第一，從資金量來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2021-2025年，上海二手住宅年均成交19.9萬(wàn)套，其中面積小于70m2且總價(jià)低于400萬(wàn)元的住宅年均成交7萬(wàn)套，占比約35%，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)成交套數(shù)占比也在30%以上，滿足收購(gòu)條件的基礎(chǔ)房源較多。2025年，三區(qū)共成交面積小于70m2且總價(jià)低于400萬(wàn)元的住房超2.6萬(wàn)套，按此估算，假設(shè)30%有在本區(qū)換房需求，每套按400萬(wàn)元計(jì)算，合計(jì)所需收購(gòu)資金約315億元，政府部門使用保障性安居工程相關(guān)資金等收購(gòu)二手房具備資金基礎(chǔ)。

表：2021-2025年上海市及三個(gè)區(qū)70m2以下&總價(jià)低于400萬(wàn)元二手住宅成交套數(shù)及占比

資料來(lái)源：

第二，從可供選擇的房源來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年，靜安區(qū)和徐匯區(qū)成交的總價(jià)1000萬(wàn)以上房源占比高達(dá)98%，1200萬(wàn)以上房源占比超90%，而成交的二手房中，70m2以下套總價(jià)低于600萬(wàn)的住房占比超50%，可見兩區(qū)的新房?jī)r(jià)格偏高，對(duì)于出售二手房置換本區(qū)新房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可操作難度或較大；而浦東新區(qū)成交的1000萬(wàn)以下房源占比超60%，套總價(jià)均值約1030萬(wàn)元，購(gòu)房者可選擇的房源較多。

表： 2025年上海市及三個(gè)試點(diǎn)區(qū)新房成交總價(jià)段情況

資料來(lái)源：

第三，從收購(gòu)價(jià)格來(lái)看，本次浦東新區(qū)明確將根據(jù)市場(chǎng)或評(píng)估自主開展收購(gòu)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年以來(lái)，上海二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，2025年12月靜安區(qū)、浦東新區(qū)、徐匯區(qū)成交均價(jià)與歷史高點(diǎn)對(duì)比已經(jīng)下跌30%左右，跌幅已較大。另外，在賣房-買房過(guò)程中，節(jié)省了10%左右的中介費(fèi)和渠道費(fèi)，節(jié)約的這部分資金成本可以在政府和購(gòu)房人之間協(xié)商調(diào)劑，因此在收購(gòu)過(guò)程中，我們認(rèn)為政府對(duì)收購(gòu)價(jià)格不應(yīng)過(guò)于苛刻，以不低于市場(chǎng)成交價(jià)的價(jià)格收購(gòu)，更有利于促成交易，暢通交易鏈條。

整體來(lái)看，上海在三區(qū)試點(diǎn)探索收購(gòu)二手房，理論上將產(chǎn)生多重利好，若收購(gòu)價(jià)格合理、政策執(zhí)行到位，收購(gòu)舊房規(guī)模較大，預(yù)計(jì)對(duì)穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)將發(fā)揮重要作用。

附：

表：2024年以來(lái)部分城市收購(gòu)二手房開展住房“以舊換新”政策內(nèi)容

資料來(lái)源：，中指研究院綜合整理

中指研究院長(zhǎng)期跟蹤中央及全國(guó)各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測(cè)服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時(shí)幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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