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28.1億!中國鐵工投資拿下順義新國展三期核心宅地!

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買房大家?guī)?026年北京土地的第1篇推送

2026年的第一場宅地土拍,比以往時候來得更晚一些。

剛剛,2026年北京宅地迎來首拍,順義新國展三期地塊被中國鐵工投資集團28.1億元底價摘得,至此開啟2026北京住宅用地土拍大幕。


2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱:北京市順義區(qū)新國展三期SY00-2301-0003、0004、0005地塊;

拿地房企:中國鐵工投資集團;

成交金額:28.1億元(底價);

住宅樓面價:3萬/平。


新國展三期地塊3D實景圖

今兒出讓的國展三期地塊,算是順義天竺板塊核心地塊,周邊城市界面非常完整,交通、商業(yè)、教育等各項配套也相對成熟,地塊也相對比較完整,便于規(guī)劃和開發(fā)。

首先看新地塊位置及配套。

新國展三期地塊,就位于首都國際會展中心正北側,一路之隔。

此外,新地塊距離15號線花梨坎站,直線距離在800米左右,距離京密高速直線也是800米左右,屬于免受高速路噪音影響的合適距離。

還有,地塊西北側直線900米左右是中糧祥云小鎮(zhèn),方圓1公里范圍內還有空港小學、空港第一幼兒園、吉祥幼兒園、空港社區(qū)衛(wèi)生服務中心等教育和醫(yī)療配套。


新國展三期地塊周邊配套圖

現(xiàn)階段除了現(xiàn)成比較成熟的配套外,中國鐵工投資拿下的組合地塊除了兩宗住宅地塊,還有一宗商業(yè)地塊。


新國展三期地塊規(guī)劃數(shù)據(jù)信息

0005商業(yè)地塊,用地面積約1.85萬平,地上建筑規(guī)模約4.62萬平,建筑控制高度36米。

而且商業(yè)地塊還要求地上、地下全建筑規(guī)模自持,自持年限為最高出讓年限。

這也一定程度上增加了開發(fā)商的成本,但對于區(qū)域來說是好事兒,這意味著區(qū)域內除了中糧祥云小鎮(zhèn)外,將再多一個4.6萬平的大型商業(yè)綜合體。


圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)土地文件

再看0003、0004兩塊住宅用地,無論形狀還是各項數(shù)據(jù)都比較一致。

0003地塊占地面積20258平,0004地塊比其大約700平,達到20951平。

地上建筑規(guī)模,兩塊地分別達到40516平41903平。

而且兩塊地的容積率都是2.0,建筑控高都是36米,綠地率都是30%,建筑密度也也都是30%。

還有從地塊形狀來看,也都是東西長、南北短,不規(guī)則但還算方正的矩形。


圖源北京市規(guī)自委官網(wǎng)土地文件

所以兩塊住宅用地,從自身規(guī)格看,所有要求都一致,并沒有出現(xiàn)厚此薄彼的現(xiàn)象。

只是有一點,就是0005商業(yè)用地的控高也是36米,在后期建設過程當中要注意0003地塊住宅的采光問題。

最后我們看價格。

新國展三期組合地塊起始價為28.1億元,其中0003宅地起始價為12.1569億元,0004宅地為12.5731億元,0005商業(yè)用地為3.37億元。

粗算兩塊住宅的起始樓面價都為3萬/平。


圖源北京市規(guī)自委官網(wǎng)土地文件

地塊最終以28.1億元的底價成交,所以最終住宅的成交樓面價是3萬/平。

新地塊3萬/平的成交樓面價,比西側的保利星宸和煦2024年的3.45萬/平拿地樓面價,每平低4500塊,而新地塊北側的璟上蘭園,2023年的拿地樓面價是2.82萬/平,建發(fā)觀云的拿地樓面價是2.91萬/平。

綜合來看,新地塊3萬/平的樓面價在區(qū)域內還算比較有優(yōu)勢,后期在定價和開發(fā)環(huán)節(jié),也會略微輕松些。

而且,新地塊在目前這個階段入市,比較合時宜。

因為新地塊西側緊挨著的保利星宸和煦270套房源已經(jīng)清盤,地塊北側建發(fā)觀云也已經(jīng)清盤。


新地塊周邊新房

璟上蘭園,因為當時拿地時有期房+現(xiàn)房的要求,所以目前還剩100多套房未網(wǎng)簽。

包哥查了一下數(shù)據(jù),4、10、13號三棟樓一共94套現(xiàn)房,在去年9月30日拿到預售證,截至目前已網(wǎng)簽14套,網(wǎng)簽均價5.24萬/平。

另外,去年12月30號,期房未售完的部分轉成現(xiàn)房,一共55套,其中除5號樓的28套房外,剩余基本上都是首二層的房源。

而新地塊西南側別墅區(qū)的豪宅新盤北京潤園,基本上是300平起的疊墅產(chǎn)品,預計與新地塊的產(chǎn)品性質和客群不沖突。

所以現(xiàn)在新國展三期地塊的競爭對手,只有僅還剩100來套現(xiàn)房的璟上蘭園。

再看新地塊周邊二手房。


圖源貝殼官網(wǎng)

新地塊西北側近兩年交房的和光瑞府,目前二手房掛牌均價在5.6萬/平左右,再往北中糧祥云國際生活區(qū)北區(qū)二手房掛牌均價在5.9萬/平,還有后沙峪中海湖光玖里,二手房掛牌均價5.2萬/平左右。

總的來說,今天成交的新國展三期地塊,無論從自身條件還是周邊配套,都算比較幼稚,甚至潛在的競爭壓力來講,都不算有壓力。

唯一要做的就是平衡商業(yè)地塊全自持帶來的運營壓力,和市場環(huán)境導致的產(chǎn)品和銷售壓力。

以上。

個人觀點 僅供參考

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