買房大家?guī)?026年北京土地的第2篇推送

北京土拍馬不停蹄。

剛剛，石景山新首鋼核心宅地完成出讓，首鋼地產(chǎn)以13.9億的代價(jià)順利拿下。

首鋼地產(chǎn)也在北京樓市進(jìn)行了一大創(chuàng)新，即“拍地即公布案名”：

首鋼·璟瑞長(zhǎng)安

至此，2026年北京宅地土拍，已經(jīng)成功出讓兩宗地，土地出讓總額更新到42億元。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：石景山區(qū)1609街區(qū)新首鋼核心區(qū)SS00-1609-0012地塊；

拿地房企：首鋼地產(chǎn)；

成交金額：13.9億元（底價(jià)）；

住宅樓面價(jià)：3.8萬(wàn)/平。

新首鋼核心012地塊3D實(shí)景圖

繼2023年9月石景山首鋼園核心區(qū)第一宗住宅用地出讓后，時(shí)隔將近兩年半，首鋼園內(nèi)再次出讓宅地，而且位置更核心，但要求也更嚴(yán)格一些，開(kāi)發(fā)商后期要在這快遞上怎么打造？

首先咱們看地塊位置。

首先首鋼園012地塊就位于首鋼園廠東門新址廣場(chǎng)的東側(cè)，緊挨著，后期住宅高層部分基本上可以在家里就能看到首鋼大跳臺(tái)、通明湖、首鋼大橋等石景山地標(biāo)性建筑。

新首鋼地塊周邊配套圖

此外，新地塊東側(cè)直線300米左右就是11號(hào)線新首鋼站，東北方向直線700米左右就是11號(hào)線北辛安站。

地塊南側(cè)約150米就是首都長(zhǎng)安街西延線石景山路。

此外，商業(yè)方面，新地塊距離園區(qū)內(nèi)六工匯購(gòu)物廣場(chǎng)直線大概700米，還有直線約1.5千米是金安環(huán)宇薈，1.7千米是喜隆多購(gòu)物中心，2.6千米是京西大悅城，3公里范圍內(nèi)基本上涵蓋了石景山所有高端商業(yè)。

生態(tài)方面，新地塊首先自身就位于首鋼園內(nèi)，到首鋼園通明湖咫尺之間，此外項(xiàng)目東側(cè)還有西南城市記憶公園，西南側(cè)1千米就是北京冬奧公園，西北側(cè)1.5公里左右就是石景山公園。

總之，新地塊位置足夠核心。

也因?yàn)槲恢米銐蚝诵�，承�?dān)的使命和責(zé)任就不是居住那么簡(jiǎn)單，所以后期建設(shè)要求也會(huì)比普通住宅項(xiàng)目嚴(yán)格很多。

在地塊文件中，官方給出了地塊在沿街界面、天際輪廓線和建筑立面造型等方面的城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)要求。

圖源北京市規(guī)自委官網(wǎng)土地文件

文件提出，

本項(xiàng)目位于長(zhǎng)安街西延線，肩負(fù)著延續(xù)首都功能軸線、打造首都復(fù)興新地標(biāo)的重要使命

沿街界面方面，地塊北側(cè)退用地紅線距離不小于8米；建筑布局充分考慮與北側(cè)工業(yè)遺存煤倉(cāng)的空間關(guān)系，與煤倉(cāng)南側(cè)距離不小于40米，并在東西方向上盡量拉開(kāi)與煤倉(cāng)距離；在北側(cè)沿街面形成具有一定開(kāi)放性和通透性的公共空間。

此外，用地北側(cè)沿街界面公共空間景觀設(shè)計(jì)與煤倉(cāng)外部公共空間景觀設(shè)計(jì)呼應(yīng)，結(jié)合工業(yè)美學(xué)要素，體現(xiàn)與首鋼園區(qū)相融的設(shè)計(jì)理念。

天際輪廓線方面，建筑高度北排限高35米，其余區(qū)域限高45米；遵循“南高北低”原則，與工業(yè)遺存煤倉(cāng)共同形成起伏、優(yōu)美、富有韻律的天際線。

建筑立面造型方面，整體風(fēng)貌應(yīng)與首鋼園區(qū)工業(yè)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，同時(shí)符合長(zhǎng)安街沿線莊重、大氣的城市形象，主要立面須采用公建化的立面風(fēng)格。

官方的要求越多，代表地塊越重要。

再來(lái)看看0012地塊本身，地塊類型比較純粹，占地面積1.66萬(wàn)平左右，地上建筑規(guī)模3.66萬(wàn)平，整體容積率在2.0。

地塊規(guī)劃指標(biāo)表

此外，新地塊本身比較方正，而且整體呈現(xiàn)東西長(zhǎng)、南北短的矩形，這也有利于后期的產(chǎn)品排布。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

最后，咱們看價(jià)格。

新首鋼核心0012地塊的起始總價(jià)是13.9億元，粗算住宅起始樓面價(jià)是3.8萬(wàn)/平。

因?yàn)樽詈笫?strong>首鋼地產(chǎn)以底價(jià)摘得，所以最后的成交樓面價(jià)也是3.8萬(wàn)/平。

因?yàn)槭卒搱@區(qū)域比較特殊，可對(duì)比的只有新地塊東側(cè)的元璽項(xiàng)目，2023年9月拿地，彼時(shí)的成交樓面價(jià)是4.21萬(wàn)/平。

不到兩年半的時(shí)間，拿地成本每平低了4000塊。

元璽在2023年12月24日開(kāi)盤后，此后的2024年、2025年，蟬聯(lián)石景山新房年度金額銷冠，目前820套房已經(jīng)成功網(wǎng)簽超過(guò)530套，網(wǎng)簽去化率超過(guò)6成。

圖源京樓銷售排行榜

但有一點(diǎn)需要注意，元璽的價(jià)格并非堅(jiān)挺，2024年網(wǎng)簽均價(jià)約在7.39萬(wàn)/平，2025年全年降到了6.69萬(wàn)/平。

尤其去年12月，元璽網(wǎng)簽均價(jià)降到6.26萬(wàn)/平，最近的1月份，網(wǎng)簽均價(jià)再次降到5.99萬(wàn)/平。

元璽的不同時(shí)期的網(wǎng)簽均價(jià)，對(duì)首鋼地產(chǎn)新拿地的未來(lái)定價(jià)也是一項(xiàng)考驗(yàn)，但拿地成本的降低，對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)定價(jià)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，會(huì)存在更多操作空間。

綜上，你認(rèn)為首鋼地產(chǎn)新首鋼項(xiàng)目，價(jià)格賣多少合理？

以上。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考