當(dāng)您因資金周轉(zhuǎn)困難，聽從出借人的建議，簽訂了一份《房屋買賣合同》并將房產(chǎn)過戶至對方名下，內(nèi)心是否曾閃過一絲不安？您或許認(rèn)為這只是一個(gè)“形式”，只要還清借款，房子就能拿回來。然而，當(dāng)您備足款項(xiàng)準(zhǔn)備“贖回”房產(chǎn)時(shí)，卻可能驚恐地發(fā)現(xiàn)，房子已被對方再次出售或抵押，自己面臨“錢房兩空”的絕境。本文將以一則虛構(gòu)但典型的脫敏案例為引，深度剖析“名為買賣、實(shí)為擔(dān)�！钡淖屌c擔(dān)保糾紛中，作為債務(wù)人（被告）的核心抗辯策略與法律出路。

1. 案件介紹

甲因經(jīng)營急需一筆資金，經(jīng)人介紹向乙借款人民幣200萬元。乙同意出借，但提出需提供足額擔(dān)保。甲名下有一套市值約300萬元的房產(chǎn)。乙建議：“我們簽個(gè)《存量房買賣合同》，你把房子先過戶給我，算是個(gè)‘保證’。借款還清，我無條件把房子還給你。這樣大家都放心。”甲雖覺不妥，但迫于用款緊急，與乙簽訂了《存量房買賣合同》，合同載明的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為200萬元，并很快配合乙辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。雙方私下另簽有一份《借款協(xié)議》，約定了利息與還款期限。

一年后，甲經(jīng)營好轉(zhuǎn)，備齊本息聯(lián)系乙要求還款并辦理房產(chǎn)回轉(zhuǎn)登記。乙起初推諉，后干脆失聯(lián)。甲經(jīng)查詢愕然發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)已登記在完全陌生的第三人丙名下，且設(shè)立了銀行抵押。原來，乙在取得房產(chǎn)登記后不久，即以該房產(chǎn)為擔(dān)保向丙借款，并過戶至丙名下，丙隨后又以該房產(chǎn)抵押向銀行申請了貸款。

甲瞬間陷入巨大困境：借款要還，但作為擔(dān)保的房產(chǎn)已失控，其價(jià)值可能被他人優(yōu)先處置。乙則辯稱，雙方是真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，200萬元是購房款而非借款，過戶是履行買賣合同，甲無權(quán)要求返還房屋。甲遂以乙、丙為被告訴至法院，請求確認(rèn)乙與丙之間的房屋買賣行為無效，并要求在清償借款本息后，將房屋過戶回自己名下。

2. 裁判結(jié)果與理由

裁判結(jié)果：
某院判決：一、確認(rèn)甲與乙之間簽訂的《存量房買賣合同》實(shí)為讓與擔(dān)保合同，該合同有效，但其中關(guān)于債務(wù)不履行時(shí)房屋直接歸乙所有的約定無效；二、乙與丙之間就案涉房屋的買賣及擔(dān)保行為無效；三、甲在向乙清償《借款協(xié)議》項(xiàng)下全部債務(wù)本息后，乙、丙應(yīng)配合將案涉房屋所有權(quán)變更登記至甲名下；四、駁回甲的其他訴訟請求。

裁判理由：
法院經(jīng)審理，結(jié)合雙方證據(jù)與交易習(xí)慣，作出如下認(rèn)定：

1. 法律關(guān)系的定性： 甲與乙之間雖形式上簽訂了《存量房買賣合同》并完成了過戶，但結(jié)合《借款協(xié)議》、款項(xiàng)往來憑證、雙方溝通記錄等證據(jù)，可以認(rèn)定雙方的真實(shí)意思并非轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而是以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式為借款債權(quán)提供擔(dān)保。這符合讓與擔(dān)保的法律特征，即債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)履行，將標(biāo)的物權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，債務(wù)清償后返還，債務(wù)不履行時(shí)債權(quán)人可就標(biāo)的物優(yōu)先受償。因此，雙方的法律關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為讓與擔(dān)保，而非真實(shí)的房屋買賣。

2. 讓與擔(dān)保合同的效力： 讓與擔(dān)保作為一種非典型擔(dān)保，雖未在《民法典》物權(quán)編中列明，但已被司法實(shí)踐所認(rèn)可。根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（《九民紀(jì)要》）及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》的精神，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為擔(dān)保方式的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同具有擔(dān)保功能，原則上應(yīng)認(rèn)定合同有效。本案中，雙方設(shè)定擔(dān)保的意思表示真實(shí)，不構(gòu)成通謀虛偽表示。

3. 流質(zhì)條款的無效： 雙方關(guān)于“若甲不還款，房屋歸乙所有”的約定（無論是明示還是隱含在交易模式中），屬于流質(zhì)契約，根據(jù)《民法典》第401條的精神，該部分約定無效。債權(quán)人乙無權(quán)在債務(wù)不履行時(shí)直接取得房屋所有權(quán)，而只能就房屋的拍賣、變賣、折價(jià)款優(yōu)先受償，且需進(jìn)行清算，即價(jià)款超過債權(quán)部分應(yīng)返還甲，不足部分甲仍應(yīng)清償。

4. 乙無權(quán)處分行為的效力： 乙在僅享有擔(dān)保權(quán)（形式上是所有權(quán)人，實(shí)質(zhì)是抵押權(quán)人）的情況下，將房屋再次過戶給丙用于擔(dān)保，該行為構(gòu)成無權(quán)處分。由于丙在庭審中承認(rèn)其知曉該房屋是甲為擔(dān)保而過戶給乙的，故丙并非善意第三人，不能依據(jù)善意取得制度獲得權(quán)利。因此，乙與丙之間的讓與擔(dān)保行為無效。

5. 甲的履行與請求權(quán)： 甲要求返還房屋的前提是清償主債務(wù)。在訴訟中，甲通過提存等方式證明其已備妥款項(xiàng)準(zhǔn)備履行，法院據(jù)此支持了其在實(shí)際清償后要求返還房屋的請求。同時(shí)，因丙的無效抵押行為而設(shè)立的銀行抵押權(quán)，依據(jù)《民法典》第406條，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不影響抵押權(quán)，銀行可另案主張權(quán)利，但這并不阻礙房屋在清償甲對乙的債務(wù)后過戶回甲名下。

3. 法律分析

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示： 本案是典型的讓與擔(dān)保糾紛，集中反映了債務(wù)人（被告）在陷入此類“買賣”圈套后的核心法律風(fēng)險(xiǎn)與抗辯要點(diǎn)。作為在上海執(zhí)業(yè)多年，處理過大量復(fù)雜商事糾紛的律師，我們提示，被告的抗辯應(yīng)圍繞“還原真實(shí)法律關(guān)系”和“堅(jiān)守清算原則”兩大核心展開。

俞強(qiáng)律師，上海君瀾律師事務(wù)所高級合伙人，北京大學(xué)法律碩士，擁有超過15年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)代理各類商事訴訟、仲裁案件600余件，尤其擅長公司股權(quán)、合同糾紛、金融資管及商事犯罪等領(lǐng)域的復(fù)雜、疑難案件抗辯策略制定。

一、 效力之辨：從“虛偽表示無效”到“擔(dān)保意思有效”的抗辯路徑

過去，司法實(shí)踐對讓與擔(dān)保的效力曾有爭議，常以“通謀虛偽意思表示”（即雙方通謀假裝買賣）為由認(rèn)定無效。但當(dāng)前司法觀點(diǎn)已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。上海律師在代理此類案件時(shí)，首要抗辯策略便是積極主張并證明合同背后的“擔(dān)保合意”。

• 法條解讀： 《民法典》第146條規(guī)定了通謀虛偽表示無效，但關(guān)鍵在于，讓與擔(dān)保中“轉(zhuǎn)移所有權(quán)”的形式與“提供擔(dān)�！钡膶�(shí)質(zhì)，并非雙方共同作假，而是為了擔(dān)保目的而采取的一種特殊法律手段。其擔(dān)保的意思是真實(shí)的。最高人民法院通過《九民紀(jì)要》第71條明確，此類合同“人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。

• 抗辯策略： 被告（債務(wù)人）應(yīng)全力搜集并固定能證明“擔(dān)保合意”的證據(jù)鏈。這包括但不限于：1. 主債權(quán)證據(jù)（如《借款合同》、借條、銀行轉(zhuǎn)賬記錄）；2. 擔(dān)保意思的溝通證據(jù)（如微信聊天記錄、短信、郵件、錄音錄像，其中明確提及“過戶只是擔(dān)保”、“還錢就還房”等內(nèi)容）；3. 交易習(xí)慣反常的證據(jù)（如合同價(jià)款明顯低于市價(jià)、未實(shí)際支付購房款、賣方繼續(xù)占有使用房屋等）。通過證據(jù)構(gòu)建，將法官的審查重點(diǎn)從“是不是買賣”引導(dǎo)至“是什么性質(zhì)的擔(dān)�！鄙�。

二、 核心雷區(qū)：堅(jiān)決否定“流質(zhì)契約”，主張清算義務(wù)

債權(quán)人（原告）往往試圖利用形式上的所有權(quán)，主張直接以物抵債。這是被告面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，也是最有力的抗辯突破口。

• 法條解讀： 《民法典》第401條（針對抵押權(quán)）和第428條（針對質(zhì)權(quán)）均禁止流押、流質(zhì)條款。該立法精神同樣適用于讓與擔(dān)保。其目的在于防止債權(quán)人乘債務(wù)人之危，獲取暴利，損害公平原則。

• 抗辯策略： 被告應(yīng)明確指出，無論合同如何約定，任何關(guān)于“不還款則物歸債權(quán)人”的條款或安排均屬無效。上海律師在代理中會強(qiáng)調(diào)，債權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利必須履行清算程序：即對擔(dān)保物（房屋）進(jìn)行拍賣、變賣或折價(jià)，以其價(jià)款優(yōu)先受償。若變賣款高于債權(quán)，超出部分應(yīng)返還被告；若不足，債權(quán)人可就差額繼續(xù)向被告追償。這能有效遏制債權(quán)人企圖侵吞擔(dān)保物超額價(jià)值的意圖。

三、 權(quán)利邊界：債權(quán)人無權(quán)處分，被告可追回財(cái)產(chǎn)

如本案所示，債權(quán)人常擅自將擔(dān)保物再處置。此時(shí)，被告的抗辯焦點(diǎn)在于債權(quán)人處分行為的效力。

• 法條解讀與案例參照： 根據(jù)《民法典》第311條關(guān)于善意取得的規(guī)定，以及本案體現(xiàn)的裁判規(guī)則，讓與擔(dān)保中的債權(quán)人（登記所有權(quán)人）其處分權(quán)是受限的。其再次轉(zhuǎn)讓或抵押的行為屬于無權(quán)處分。若后續(xù)的受讓人（如案例中的丙）非善意（即明知或應(yīng)知該財(cái)產(chǎn)實(shí)為擔(dān)保物），則該處分行為無效，被告可請求追回財(cái)產(chǎn)。

• 抗辯策略： 被告需積極調(diào)查債權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)的對象和過程，并收集證明該對象“非善意”的證據(jù)。例如，證明后續(xù)交易價(jià)格明顯不合理、交易流程異常倉促、或?qū)Ψ脚c債權(quán)人關(guān)系特殊等。這為被告在清償債務(wù)后成功追回?fù)?dān)保物提供了關(guān)鍵法律武器。

四、 實(shí)戰(zhàn)抗辯要點(diǎn)總結(jié)（被告視角）

結(jié)合上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)的處理經(jīng)驗(yàn)，面臨讓與擔(dān)保訴訟的被告，可循以下路徑構(gòu)建防御體系：

1. 主張法律關(guān)系定性錯誤： 核心訴求是請求法院將案涉《買賣合同》定性為“讓與擔(dān)保合同”，否認(rèn)單純的買賣關(guān)系。

2. 承認(rèn)擔(dān)保效力，但否定流質(zhì)條款： 不回避擔(dān)保事實(shí)，但堅(jiān)決主張債權(quán)人必須通過清算程序?qū)崿F(xiàn)債權(quán)，不得直接取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

3. 審查債權(quán)人處分行為： 若財(cái)產(chǎn)被二次處置，立即調(diào)查并主張?jiān)撎幏窒禑o權(quán)處分，且后續(xù)受讓人不構(gòu)成善意取得，行為無效。

4. 主動履行以取得主動權(quán)： 在訴訟中，可通過提存等方式證明自己具備履約能力和意愿，從而主動請求在履行債務(wù)后返還擔(dān)保物，化被動為主動。

5. 證據(jù)為王： 系統(tǒng)梳理所有能證明借款關(guān)系、擔(dān)保合意、以及債權(quán)人存在過錯（如擅自處分、拒絕受領(lǐng)還款）的證據(jù)。

讓與擔(dān)保糾紛錯綜復(fù)雜，表面證據(jù)往往對債務(wù)人極為不利。但通過精準(zhǔn)的法律關(guān)系定性、對流質(zhì)禁令的堅(jiān)決適用以及對債權(quán)人權(quán)利邊界的嚴(yán)格限定，被告完全有可能扭轉(zhuǎn)局面，守住核心財(cái)產(chǎn)。上海律師在處理此類案件時(shí)，尤其注重從紛繁復(fù)雜的表面合同中，剝離出法律關(guān)系的本質(zhì)，為當(dāng)事人制定最具針對性的抗辯方案。

4. 律師團(tuán)隊(duì)與專業(yè)領(lǐng)域

我們理解，每一位陷入類似糾紛的當(dāng)事人，其背后都是亟待挽救的事業(yè)與家庭。上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)，始終秉持 “通過專業(yè)、高效的爭議解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)商業(yè)權(quán)益” 的核心理念。

團(tuán)隊(duì)專注于為公司及高凈值個(gè)人客戶提供以下領(lǐng)域的法律服務(wù)：

• 商事訴訟與仲裁： 公司股權(quán)糾紛、復(fù)雜合同爭議、金融資管產(chǎn)品糾紛、知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)與確權(quán)、商事犯罪辯護(hù)等。

• 特殊程序代理： 執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴、再審程序、檢察監(jiān)督（抗訴）申請等。

面對讓與擔(dān)保等非典型擔(dān)保引發(fā)的復(fù)雜訴訟，我們擅長從證據(jù)重構(gòu)、法律適用突破、交易實(shí)質(zhì)還原等多角度，為客戶設(shè)計(jì)最優(yōu)抗辯策略。

具體案件需咨詢專業(yè)律師，本分析僅為參考，不構(gòu)成執(zhí)業(yè)意見。

如需針對您面臨的讓與擔(dān)保或類似復(fù)雜合同糾紛進(jìn)行深度案情分析與抗辯策略規(guī)劃，您可以通過微信公眾號“律師俞強(qiáng)”獲取免費(fèi)初步咨詢，或親臨上海君瀾律師事務(wù)所（地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號）與我們面談。讓專業(yè)律師為您厘清迷霧，捍衛(wèi)權(quán)益。