（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王老夫婦（原告）因原有住房拆遷，獲得313萬(wàn)元補(bǔ)償款。2011年，他們用該款項(xiàng)全額購(gòu)買了“一號(hào)房屋”，但為解決孫子小王的戶口及入學(xué)問(wèn)題，同意將房屋登記在其子王先生（已去世）名下。

購(gòu)房發(fā)票、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等均由王老夫婦支付，一家人長(zhǎng)期共同居住。王先生未出資。

2017年，王先生與其配偶徐女士以一號(hào)房屋作抵押，向出借人借款400萬(wàn)元，并辦理了合法抵押登記。后該債權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲公司。

因債務(wù)未清償，甲公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。法院裁定拍賣登記在王先生名下的一號(hào)房屋。

王老夫婦提出執(zhí)行異議，稱自己才是真實(shí)產(chǎn)權(quán)人，且該房是唯一住房，請(qǐng)求停止拍賣。法院駁回其異議后，二人提起執(zhí)行異議之訴，要求撤銷執(zhí)行裁定、停止拍賣。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回王老夫婦的全部訴訟請(qǐng)求，甲公司可繼續(xù)執(zhí)行拍賣一號(hào)房屋。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)：

根據(jù)《民法典》第209條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。一號(hào)房屋登記在王先生名下，對(duì)外具有公示公信效力。

借名買房不能對(duì)抗善意抵押權(quán)人：

即使王老夫婦與王先生存在借名買房合意，該約定僅在內(nèi)部有效。甲公司在放貸時(shí)基于產(chǎn)權(quán)登記信賴王先生為所有權(quán)人，并依法辦理抵押登記，屬于善意第三人，其抵押權(quán)受法律優(yōu)先保護(hù)。

執(zhí)行異議需滿足法定排除條件：

根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第25條，判斷案外人是否為權(quán)利人，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。王老夫婦提交的拆遷協(xié)議、付款憑證、居住證明等，不足以推翻登記效力，亦不構(gòu)成可排除執(zhí)行的物權(quán)或法定優(yōu)先權(quán)。

“唯一住房”不等于“不可執(zhí)行”：

法院未采納“唯一住房應(yīng)保留”的主張?，F(xiàn)行法律允許執(zhí)行唯一住房，只需為被執(zhí)行人及扶養(yǎng)家屬預(yù)留租金或提供臨時(shí)住房保障，并非絕對(duì)豁免。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴關(guān)鍵在于牢牢把握“物權(quán)公示原則”與“抵押權(quán)優(yōu)先性”：

緊扣登記事實(shí)：房屋自2013年即登記在債務(wù)人名下，甲公司放貸時(shí)無(wú)任何異常；

強(qiáng)調(diào)抵押合法性：抵押登記手續(xù)完備，債權(quán)真實(shí)，符合善意取得要件；

切割內(nèi)部約定與外部效力：借名買房屬家庭內(nèi)部安排，不能對(duì)抗不知情的外部債權(quán)人。

此案警示：為子女或?qū)O輩上學(xué)、落戶而借名買房，風(fēng)險(xiǎn)極高！一旦登記人負(fù)債，房屋極可能被強(qiáng)制執(zhí)行。即便實(shí)際出資、長(zhǎng)期居住，也難以阻卻執(zhí)行。如確需操作，務(wù)必提前咨詢專業(yè)北京借名買房律師，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)并留存完整證據(jù)鏈，必要時(shí)通過(guò)信托、代持協(xié)議+公證等方式增強(qiáng)保障。