快訊背景：2026年1月23日，上海證券交易所與深圳證券交易所同步更新公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）項目審核狀態(tài)，3單上交所項目與2單深交所項目集體宣布終止或撤回審核。這5單項目涵蓋租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、新能源風(fēng)電及水務(wù)污水處理等多個領(lǐng)域，申報時間跨度從2022年9月至2025年5月，其中富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擴募申請已擱置逾3年，為公募REITs試點以來停滯最久的案例。

URI城市租住觀察發(fā)現(xiàn)，這是2021年公募REITs啟動試點后，首次出現(xiàn)集體“終止”審核的情形，迅速引發(fā)資本市場及行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

01

五單項目齊退場 資產(chǎn)類型各不同

此次終止申報的5單公募REITs，均采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的經(jīng)典結(jié)構(gòu)，核心目標(biāo)為通過穩(wěn)定現(xiàn)金流實現(xiàn)分紅，但各自的管理主體與底層資產(chǎn)存在明顯差異。建信建融家園租賃住房REIT由建信基金管理，底層資產(chǎn)為北京、上海、蘇州三地的非居改保租賃住房項目，2024年3月獲受理后逾一年半未回復(fù)交易所關(guān)于合規(guī)性與運營穩(wěn)定性的問詢；創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT隸屬于創(chuàng)金合信基金，底層資產(chǎn)為北京電子城產(chǎn)業(yè)園，2025年5月申報后，因租賃穩(wěn)定性、續(xù)租風(fēng)險等問題未在半年內(nèi)回應(yīng)反饋，最終終止。

華夏萬緯倉儲物流REIT由華夏基金操盤，佛山、紹興、湖州三地物流園區(qū)面臨租金下滑、租戶集中等問題，超一年半未答復(fù)深交所問詢；建信金風(fēng)新能源REIT的底層資產(chǎn)為江西贛州風(fēng)電項目，依賴國補與售電收入，兩年多未回應(yīng)關(guān)于補貼退坡影響的問詢；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT作為首批上市REITs，其2022年9月提交的擴募申請擱置逾3年，因未補充相關(guān)手續(xù)及論證分派率問題終止。

上述項目的申報方多為大型金融機構(gòu)或上市公司旗下資管平臺，原始權(quán)益人包括建設(shè)銀行、金風(fēng)科技、萬科等，各方均在公告中表示，終止系主動選擇，不影響日常經(jīng)營與投資者利益。

02

新規(guī)落地劃紅線 超時未復(fù)遭清退

此次集中終止并非偶然，核心觸發(fā)因素是2025年12月31日滬深交易所新版《審核程序指引》的正式落地。該指引首次明確了審核“終止”的具體情形，包括申請人未在規(guī)定期限內(nèi)回復(fù)反饋意見、專業(yè)機構(gòu)報告過期未補充、相關(guān)手續(xù)缺失等，旨在提升市場審核效率與項目質(zhì)量。根據(jù)新規(guī)要求，交易所問詢需在30日內(nèi)回復(fù)，特殊情況可延期30日，累計最長60日。

而在此前，超時未回復(fù)的項目多被擱置處理，無明確清退機制。從5單項目的情況來看，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擴募逾3年未補材料，建信金風(fēng)新能源REIT逾2年無回應(yīng)，其余3單項目未回復(fù)時長也在半年至1.5年不等，均觸發(fā)了新規(guī)的“清退”條款。

業(yè)內(nèi)人士指出，這是新規(guī)落地后的首批集中清退案例，標(biāo)志著公募REITs試點期的優(yōu)惠政策逐步退出，行業(yè)監(jiān)管思路從“重發(fā)行數(shù)量”轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)質(zhì)量與現(xiàn)金流穩(wěn)定性”，正式步入常態(tài)化發(fā)展階段。

03

現(xiàn)金流穩(wěn)是核心 資產(chǎn)運營遇瓶頸

公募REITs的核心價值在于提供穩(wěn)定、可持續(xù)的分紅現(xiàn)金流，《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》明確要求項目需具備“穩(wěn)定現(xiàn)金流”與“穩(wěn)定運營”特征，而這正是5單項目共同面臨的核心瓶頸。

其中，建信建融家園租賃住房REIT存在非居改保合規(guī)性認定復(fù)雜、短租合同占比超50%、運營時間短等問題，需大量論證出租率與租金合理性。

創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT的重要租戶租金高于市場水平、續(xù)租意向存疑，短租模式與定制化改造放大了換租風(fēng)險；華夏萬緯倉儲物流REIT不僅租金單價下滑，前三大租戶占比達87.53%，且一年內(nèi)到期合同占比超57%，運營未滿三年難以證明穩(wěn)定性；建信金風(fēng)新能源REIT近三年國補占售電收入比例超30%，2034年后收入預(yù)計下滑32.1%，發(fā)電小時數(shù)波動大，需補充壓力測試論證；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擴募后現(xiàn)金流分派率下降，難以滿足新規(guī)對新購入項目“積極影響”的要求。

這些問題均需補充詳盡的歷史數(shù)據(jù)、可比項目對比及風(fēng)險緩釋方案，回復(fù)周期長、難度高，最終導(dǎo)致項目停滯終止。

04

估值下滑添阻力 原始權(quán)益擇退場

底層資產(chǎn)估值下降是此次終止申報的另一重要推手。公募REITs底層資產(chǎn)多為不動產(chǎn)，需先經(jīng)發(fā)改委審批再報交易所與證監(jiān)會，審批周期相對較長。在當(dāng)前市場環(huán)境下，漫長的審批流程導(dǎo)致項目臨近審批時，資產(chǎn)估值與申報時出現(xiàn)較大差距，不僅需要下調(diào)估值，部分項目還需重做評估報告。

通常情況下，原始權(quán)益人申報時會盡量提高底層資產(chǎn)估值，而監(jiān)管部門會根據(jù)實際情況適當(dāng)下調(diào)；但此次市場估值下滑明顯，監(jiān)管下調(diào)幅度超出預(yù)期，導(dǎo)致原始權(quán)益人認為“不劃算”，主動選擇撤回申報。

據(jù)參與REITs發(fā)行的中介機構(gòu)透露，此次5單項目中至少有3單因估值下滑問題最終終止。

作為亞洲第一、全球第二大REITs市場，我國公募REITs自2021年試點以來，已累計融資超2100億元，市場規(guī)模突破2200億元，覆蓋多個基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，展現(xiàn)出強勁的發(fā)展韌性。

URI城市租住認為，此次5單項目集中終止，并非行業(yè)發(fā)展遇阻，而是監(jiān)管趨嚴(yán)、市場走向高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)階段。一方面，新規(guī)的落地淘汰了一批不符合要求的項目，有利于優(yōu)化市場供給、保護投資者利益；另一方面，底層資產(chǎn)穩(wěn)定性不足、估值波動、宏觀周期影響等問題，也暴露了行業(yè)發(fā)展的短板。當(dāng)前，市場對商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點破冰寄予厚望，其無需發(fā)改委審批、市場化程度高的特點，有望成為行業(yè)突破的新方向。

未來，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點深化與政策持續(xù)護航，公募REITs市場將逐步實現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與韌性增強，但短期內(nèi)仍需直面底層資產(chǎn)質(zhì)量把控與宏觀經(jīng)濟周期波動的雙重考驗，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展之路雖任重道遠，但前景可期。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

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