本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

過去人們總說“內地掙錢香港花”，那是對國際購物天堂的向往與肯定；風水輪流轉，如今流行“香港掙錢深圳花”，近兩年，數十萬香港人開始熱衷“北上消費”“北上養(yǎng)老”。當千禧一代習慣在深圳過夜、長者習慣在深圳養(yǎng)老，深圳酒店業(yè)和長租公寓等商業(yè)不動產投資價值也開啟新的“水漲船高”模式…

人均消費2700，"港人北上"買深度體驗

得閑與香港朋友Kerry相聚，作為香港歌王林子祥本次巡演團隊的一員，本次赴杭期間，他和工作團隊下榻在濱江區(qū)的一家假日酒店。

Kerry由衷贊嘆酒店開闊的空間與細致服務，笑稱本輪巡演從武漢到杭州，工作團隊每站都把假日酒店列為出差首選，或許正源于早前北上深圳時這家酒店留下的好印象。

不僅如此，出地鐵口后掃碼騎上共享單車解決最后一公里難題、熟練地打開價格更為實惠地高德地圖打車，這位“老香港”成了中國內地“生活通”，讓人忍不住驚嘆他的融入速度。

“這都是‘北上’返深圳玩時的經驗”，Kerry事無巨細地向我分享起休息日邀約朋友“北上消費”的經歷，關鍵詞無外乎頻繁、物美價廉和方便快捷。

有關“香港掙錢深圳花”這一話題，人們總是習慣于用數字衡量其火爆程度。益普索最新發(fā)布的報告顯示，45%的18至64歲香港居民每月至少一次踏足粵港澳大灣區(qū)，人均出行頻率達到1.3次。

在一項民意調查中，有約66%受訪者坦言未來三個月“確定或極有可能”繼續(xù)“北上消費；香港入境處數據顯示，2025年7月12日至8月30日的香港暑假期間，共有約1635萬人次的香港人從各個口岸出境“北上“，較2024年同期的1496萬人次同比上升約9.3%；估算之下平均每天約25.5萬人次，2024年同期為23萬人次。一連串的數字背后，是跨境生活軌跡的悄然重構。

“同樣一份日料，香港500，深圳250；同樣一晚酒店，香港1000，深圳500”，各類機構的數據勾勒出日常生活層面“港人北上”的蔚然成風，Kerry的親身體驗則讓趨勢更具溫度：一張不足百元的電影票、一頓人均200元的晚餐、一場一百余元的按摩、89.9元暢飲的精釀啤酒，再以一晚酒店內的酣睡為staycation畫上句號；花得不多，卻買到了香港久違的松弛感。

生活實感的背后，是越來越多以Kerry為代表的港人愿意在深圳拉長腳步、深度停留。

昔日談起“港人北上”，關鍵詞無外乎“省錢”、購物、快速游，但現在的數據告訴我們，“故事”正在發(fā)生改變。深圳的商品、服務，在繼續(xù)占據價格優(yōu)勢的同時，正在以品質、價值吸引跨境消費者駐足，“北上消費”，正在成為香港人的一種新興生活常態(tài)。

"規(guī)模借用"下，深圳高端酒店客房將暴增2000間

數據所顯示的趨勢和Kerry分享的經歷一致，有報告顯示，“北上消費”每月導致約106億港元從香港本地經濟流出，除傳統的餐飲、零售等行業(yè)外，深圳的酒店、美容、娛樂和醫(yī)療服務行業(yè)也從中獲益良多。

港人不僅要“北上”，還要“深度北上”，游玩過夜。益普索報告顯示，“北上消費”的人群中，有約55%為“過夜游”消費者，主力軍是千禧一代與高收入人士。

這股“北上之風”勢必為深圳及整個粵港澳大灣區(qū)注入區(qū)域協同的增長動能，其間強勁的消費力已率先傳導并輻射至深圳酒店業(yè)。

/ 不必贅述的是海量的跨境旅游和消費人群

據香港特區(qū)政府統計處2015年的資料，2014年內香港居民到內地每人次的平均消費開支約為860港元，到廣東省每次平均消費開支則約為680港元（扣除跨界交通費）。

到了2025年，數據顯示，跨境人群的消費結構發(fā)生了轉變，“一日游”客群人均花費約1049港元，依舊扮演剛需且快節(jié)奏的角色；“過夜游”人群人均消費躍升至2763港元。

“北上消費”的動機已不再是“買便宜”，而是“買時間”“買體驗”，香港消費者愿意為更寬敞的空間、更細膩的服務支付溢價。

/ 其次是注重性價比和舒適體驗的商旅人群

具體來看，以深圳君悅酒店為例，該酒店地處羅湖區(qū)核心地帶，商業(yè)密集、生活配套齊全，乘坐網約車僅需10分鐘即可抵達羅湖口岸，若選擇鐵路口岸則需約20分鐘。計算之下，由該酒店前往中環(huán)和灣仔等主要差旅地點的時間將控制在1小時內。但在價格上，與香港九龍或港島同級酒店相比，君悅酒店900元/晚的價格僅為前者1/2。

此外，亦有受訪者對空間秘探表示，在2025年的數次差旅中，公司都將其酒店安排在臨近深圳灣口岸的南山，可經陸路口岸往返香港，通勤時間控制在2小時之內，但住宿價格卻能減半。“香港差旅深圳住”正在成為新趨勢。

更不談在節(jié)慶效應下，深圳高端及以上酒店還將分享團年宴、日常家宴、婚宴、團建等各類“港人北上”消費紅利。數據顯示，深圳全類型酒店春節(jié)期間入住率已達九成，火爆程度可見一斑。

消費習慣的遷移在釋放海量需求的同時，已率先讓深圳的高端酒店獲得顯著紅利。1月21日，仲量聯行（JLL）發(fā)布報告指出，2025年深圳高端酒店平均房價同比增長5.3%至1078元，同時出租率大幅提升5.9個百分點至82.0%。在房價與入住率雙引擎驅動下，每間可售房收入同比增長11.4%至878元，增長動能充沛。

除房價和入住率迎來猛增外，2025 年共有10家國際品牌酒店在深圳密集開業(yè)，前海華僑城瑞吉酒店的成績更是一度被稱作“行業(yè)奇跡”：開業(yè)僅半年便摘得福布斯四星認證，全年收入完成率119%，經營性凈現金流完成率229%，經營毛利輕松突破1200萬元。這份亮眼成績單，是國際品牌對深圳市場投出的信任票。

如今的深圳，高端酒店版圖早已在深圳各口岸處“多點開花”。前海的瑞吉、JW萬豪與康萊德構筑起面向大灣區(qū)的國際會客廳；福田CBD的文華東方、麗思卡爾頓組成奢華矩陣，香蜜湖洲際也在緊鑼密鼓建設中；而太子灣美高梅的加入，更讓蛇口片區(qū)的濱海奢華體驗再添重磅砝碼。

截至2025年三季度，深圳高品質酒店已突破130 家，平均房價攀升至1078元，入住率高達82%，每間可售房收入增幅領跑全國主要城市。

對此，JLL表示，展望2026年，深圳酒店市場在持續(xù)向好的入境游、大交通客流，以及APEC相關利好影響下，基本面將持續(xù)向好，預計2026年深圳超高端與奢華酒店總新增客房約1943間。市場競爭也將趨于激烈，尤其在新增項目集中的南山和寶安區(qū)，業(yè)績增長將更依賴于對細分客群的精準把握與運營效率的提升。

紅利爆發(fā)，深圳商業(yè)不動產增值退出路徑更清晰

研究顯示，大都市圈內的城市可享受所謂“借用規(guī)?！保˙orrowed Size）效應，即較小城市依托較大城市資源而獲得功能與發(fā)展優(yōu)勢。

也就是說，緊密而高頻的城市互動可促進資源共享，帶來經濟、文化和基礎設施等方面收益，以及集聚效應，例如效率提升與交易成本降低。

不難聯想，深圳酒店等服務行業(yè)正是“借用”了香港的發(fā)展規(guī)模，在“后疫情時代”以領先全國的姿態(tài)完成了一波紅利期內的迅猛發(fā)展。

自2010年以來，中國內地經濟提速與城市化推進，讓港深跨界人口流動悄然變陣，生活質量、就業(yè)機會、收入層次與消費偏好等競爭優(yōu)勢此消彼長。

與此同時，全球化疊加供應鏈升級，使中國內地涌現高質且高性價比的商品，跨境消費由昔日“單向流入”轉為“雙向往返”，香港“購物天堂”光環(huán)相對黯淡，深圳則日益成為“值得過夜”的目的地。

/ 10萬港人“北上”養(yǎng)老

若說深圳酒店享盡了短途客激增的紅利，康養(yǎng)長租公寓則正演化成一條更綿長的生意賽道。

香港立法會數據顯示，截至2024年中，近10萬名65歲及以上長者已定居廣東，十年間增幅高達40.5%。

長期以來，香港康養(yǎng)公寓配額供不應求。經評估屬長期護理需求者，可輪候政府資助安老院，月費低于2060港元，但平均排隊逾三年，每年三四千名長者等到“含憾而終”。私營院舍輪候時間短，但中高端院舍月費介乎20000至80000港元。

香港立法會資料披露，截至2023年，本地僅7.91萬個宿位，未來五年預計新增僅3400個。有限床位遠不足以承擔170萬長者的養(yǎng)老需求。

因此，香港政府自2013年推出“廣東計劃”，移居廣東且符合條件的港人長者，可繼續(xù)領取長者生活津貼或高齡津貼。

對特區(qū)政府而言，把長者“出口”到地大物博的北方，既可緩解本地養(yǎng)老資源緊張，也能減輕財政壓力；而對深圳乃至整個粵港澳大灣區(qū)的康養(yǎng)長租公寓來說，這又是一場持久而旺盛的需求紅利。

/ 打工人“反向”扎根深圳口岸

不僅僅是養(yǎng)老和酒店行業(yè)吃到了這波“港人北上”的紅利，在價格、消費力和政策等各類影響因素下，越來越多的香港“打工人”也愿意搬到深圳住。

“通勤1小時，月租省1萬”，有受訪者對空間秘探表示，雖然身為香港籍，但其自身及身邊各類香港“打工仔”越來越愿意以通勤時間換更高的生活品質。

2024年數據顯示，香港雇員月工資中位數約1.98萬港元，與之形成強烈反差的是，香港劏房租金中位數約為4800港元/10㎡/月，對收入處于中位數附近的普通打工人而言，拿出一半工資租房已成常態(tài)。

若把租房視線投向深圳福田口岸片區(qū)，同樣預算可“解鎖”截然不同的居住體驗。4800元（人民幣，下同）在此能租到40至50平方米的一房一廳，部分保養(yǎng)得當的小區(qū)兩房也能拿下，算下來，深港同類居住條件的租金差價可達每月8000至10000元，這筆差價不僅能輕松覆蓋跨境交通成本，還能讓居住質量實現質的飛躍。

跨境通勤需求持續(xù)上升，為深圳長租公寓市場注入新鮮血液。克而瑞長租數據顯示，2025年上半年深圳集中式長租公寓累計在營規(guī)模達33.5萬間，同比增長9.47%；半年新增開業(yè)項目45個，增量房源16372間，市場供應持續(xù)擴容，且出租率保持在94%以上，顯示需求端依舊旺盛。

事實上，不論長租公寓的爆發(fā)還是酒店在紅利期的快速放量，終究繞不開增值與退出兩大考題。這場“規(guī)模借用”背后，隱藏著投資人對清晰退出通道的焦慮。

2026年2月3日，深交所披露，華泰紫金華住安住封閉式商業(yè)不動產證券投資基金已正式提交申報；截至當日，國內已申報的商業(yè)不動產REITs合計9單，預計總募集規(guī)模逾310億元。

從資產類型看，本輪申報涵蓋酒店、寫字樓及配套商業(yè)、奧特萊斯、購物中心、服務式公寓等多種業(yè)態(tài)。

政策是最大推手。2025年底，中國證監(jiān)會發(fā)布《關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告》，明確借鑒全球成熟市場經驗，將長租公寓、酒店等納入REITs底層資產，并指出我國商業(yè)不動產存量龐大，存在通過REITs盤活、拓寬權益融資的現實需求。

因此，當深圳酒店與長租公寓在“港人北上”消費潮和養(yǎng)老需求東風下顯著增長時，潛在投資者更應洞察其背后的增長邏輯與退出路徑。在需求端持續(xù)擴容、業(yè)績穩(wěn)步向上的當下，深圳作為國際都會正煥發(fā)新活力，酒店與長租公寓的蓬勃發(fā)展將在此迎來更新、更先進的良性循環(huán)。