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摘要：

企業(yè)動態(tài)：

· 杭州市本級規(guī)模最大的“收存轉(zhuǎn)保”項目——杭州安居寧巢Ning+峯閣店正式落地。

·城璟租住聯(lián)合投資機構(gòu)收購北京順義商改租資產(chǎn)，北京成為其開拓全國市場的第二站。

· 保租房REITs首發(fā)與擴募穩(wěn)步推進，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT計劃擴募。

政策動向：

· 西安發(fā)布《保障性租賃住房項目退出管理操作指引》，明確保租房退出條件及程序。

· 成都允許自有存量房源“帶租納?！薄?/strong>

· 多地優(yōu)化人才安居政策，成都、南京、東莞、荊門等地施行租房補貼、青年驛站等政策。

市場運行：2026年1月，住房租賃市場延續(xù)淡季氛圍，50城住宅平均租金為34.00元/平方米/月，環(huán)比下跌0.45%，同比下跌3.67%；西安、北京等地租金跌幅較大。

重要關(guān)注點：上海在盤活存量資產(chǎn)優(yōu)化保租房供給賽道，已邁入新階段。1月22日，上海首次啟動“公保簡并”試點，多個原公租房項目將統(tǒng)一按照保租房政策實施供應(yīng)管理。2月初，上海正式開啟了收購二手住房用于保租房的探索，首批試點區(qū)域為靜安區(qū)、浦東新區(qū)和徐匯區(qū)。

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企業(yè)格局

1.規(guī)模排行

從開業(yè)規(guī)模榜來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2026年1月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量為142.5萬間，與2025年末基本持平。具體來看，少數(shù)民營長租企業(yè)在部分城市集中關(guān)停了一些長租公寓項目，其開業(yè)規(guī)模量有所下降；地方國企系長租企業(yè)開業(yè)規(guī)模仍保持穩(wěn)中有增態(tài)勢，在TOP30中的規(guī)模占比提升至24%。

從管理規(guī)模榜來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2026年1月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計管理房源量為202.7萬間，較2025年末減少0.6萬間。各類長租企業(yè)管理規(guī)模榜數(shù)據(jù)變化與開業(yè)規(guī)模榜類似，杭州安居集團的寧巢公寓新晉上榜。

2.企業(yè)動態(tài)

2.1建設(shè)運營

1月，地方國企積極推動保租房或人才公寓等租賃住房項目建設(shè)及開業(yè)運營工作，如寧波鄞州區(qū)姜山保租房項目、貴陽產(chǎn)控花溪項目、天津軌道交通集團佟樓TOD保租房東側(cè)項目等通過竣工驗收，承寓·和光熙悅社區(qū)、上海嘉定雨宸公寓、“中環(huán)桃樂居”保租房社區(qū)等項目先后入市。杭州安居寧巢Ning+峯閣店也正式落地，這是目前杭州市本級規(guī)模最大的“收存轉(zhuǎn)?！表椖?/strong>，可提供1232套房源。

表：2026年1月地方國企系長租企業(yè)建設(shè)運營動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

1月，招商伊敦、魔方、泊寓、自如等市場化機構(gòu)運營的多層次項目先后入市，包括天津濱海壹棠、武漢雅詩閣保利濱江等服務(wù)式公寓，上海誼品鏵寓（上海新江灣城店）、成都青羊區(qū)自如寓（光華云境店）等政企合作的保租房項目，及杭州沁賢里·泊寓、烏鎮(zhèn)壹間公寓·桃源里等人才公寓。

表：2026年1月市場化長租運營商建設(shè)運營動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.2業(yè)務(wù)拓展

1月，住房租賃企業(yè)業(yè)務(wù)拓展“輕重并舉”，泊寓、世茂服務(wù)分別簽約昆明邦盛廣場、上海大眾汽車公寓項目，提供管理服務(wù)。城璟租住聯(lián)合投資機構(gòu)正式完成對北京順義臨空經(jīng)濟區(qū)商改租資產(chǎn)的收購，這是城璟租住集團以重資產(chǎn)模式收獲的第三個項目，也是其全國化戰(zhàn)略落地的第二站，項目共12棟獨立樓宇，規(guī)劃提供近2600間房源。

表：2026年1月住房租賃企業(yè)業(yè)務(wù)拓展動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.3融資動向

1月，公募REITs方面首發(fā)，中航北京昌保租賃住房REIT獲深交所受理，鄭州城發(fā)安居公募REITs項目公示基金管理人與專項計劃管理人中選候選人；擴募方面，華潤有巢REIT擴募份額在上交所上市，底層資產(chǎn)為位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋保租房項目；匯添富基金上海地產(chǎn)租賃住房REIT計劃擴募，準備購入浦東新區(qū)的璟耀和璟博兩項目。

信貸支持方面，在相關(guān)部門的推動下，河南省首筆落地的保障性租賃住房貸款在濮陽落地，許昌首筆保障性住房租賃團體購房貸款成功投放。

表：2026年1月住房租賃市場融資情況

資料來源：中指研究院整理

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政策動向

1.住房租賃市場指導(dǎo)與支持政策

1.1中央層面：進一步完善城市更新政策，打通政策堵點，穩(wěn)定市場預(yù)期

1月20日，自然資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，早在2023年，自然資源部發(fā)布了支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引，有力支持了地方城市更新實踐，本次政策是對原有政策的進一步深化細化，通過政策松綁與流程優(yōu)化為地方釋放政策靈活性?！锻ㄖ窂牧鶄€方面提出具體措施，其中在優(yōu)化過渡期支持政策中，明確符合條件的項目過渡期原則上不超過5年，過渡期滿辦理土地有償使用手續(xù)的，新增了租賃方式，有利于減輕一次性投入成本。

2025年以來，城市更新的戰(zhàn)略地位明顯提升，相關(guān)配套政策持續(xù)完善，助力形成城市更新“新模式”，也為各地推動城市更新提供更多指引，預(yù)計2026年將有更多政策實質(zhì)性落地，從金融政策、用地政策等方面繼續(xù)給予支持，住房租賃行業(yè)也將在此過程中迎來發(fā)展機會。

表：自然資源部&住建部《關(guān)于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》主要內(nèi)容

資料來源：中指研究院 綜合 整理

1.2地方層面：規(guī)范管理與多渠道優(yōu)化供給并舉，對青年人才的安居支持進一步深化

政策培育方面，成都市政府常委會議提出，暢通閑置商業(yè)用房改建為保租房工作路徑，多渠道增加保障性住房供給。上海發(fā)布三年行動計劃促進租賃等行業(yè)發(fā)展，從允許存量商務(wù)樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）等功能、為青年人才提供租住支持、強化資金支持等多維度發(fā)力。北京在政府工作報告中強調(diào)要增加“一張床、一間房、一套房”產(chǎn)品供應(yīng)。

規(guī)范管理方面，西安發(fā)文明確了保租房項目退出的方式及工作程序等，退出項目不得繼續(xù)享受保租房的一應(yīng)政策優(yōu)惠，強制退出項目需對已享受的保租房稅收優(yōu)惠按規(guī)定追繳。成都出臺保租房運營管理辦法，明確保租房配租、費用、監(jiān)管等管理細則，允許“帶租納?！?。杭州、鄭州強化對住房租賃企業(yè)的分類管理，分別發(fā)布了企業(yè)“白名單”與違規(guī)企業(yè)名單，督促企業(yè)規(guī)范經(jīng)營。月末，西安發(fā)布政策規(guī)范保租房整租事項，允許保租房項目向用人單位整體出租，并明確申請流程、用人單位審核備案、人房匹配等細則。

多渠道籌集方面，海南允許符合條件的閑置安居房項目由政府有關(guān)單位回購后用作保租房等用途，河南支持省內(nèi)各地加快發(fā)行地方政府專項債券收購存量商品房用作保障性住房，海口公開征集重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)新建成未出售的普通商品住房項目用作保租房，要求收購價格能確保保租房經(jīng)營收入覆蓋融資運營成本。

人才安居支持方面，1月多地政策在此發(fā)力，成都出臺人才優(yōu)先租住保租房、按比例給予租房補貼政策，支持將保租房用作青年驛站；南京、東莞等地為高校畢業(yè)生發(fā)放租房補貼，荊門為來荊就業(yè)、創(chuàng)業(yè)高校畢業(yè)生提供1-6個月不等的免費住宿。

公積金支持政策方面，南京進一步擴大提取住房公積金按月直付房租業(yè)務(wù)范圍，無住房的多子女家庭每月提取住房公積金支付房租的限額提高20%。

表：2026年1月地方出臺的住房租賃市場指導(dǎo)與支持政策

資料來源：中指研究院整理

2.租賃住房供應(yīng)

新疆：2025年保障性住房籌集建設(shè)年度計劃全部完成開工任務(wù)，新增保租房13051套、配售型保障性住房550套，合計1.36萬套。

上海市普陀區(qū)：十四五期間累計籌集保租房房源3.2萬套（間），其中新增供應(yīng)2.4萬套（間），并籌措新時代城市建設(shè)者管理者之家床位2949張。

浙江：“十四五”時期，浙江累計建設(shè)籌集公租房20.4萬套、保租房123.4萬套（間）、配售型保障性住房1.8萬套。

青海：“十四五”期間累計建設(shè)保租房1.1萬套，發(fā)放住房租賃補貼2.5萬戶，公積金支持住房消費達708.32億元。

貴陽：已籌建保租房10萬套（間）。

廣州：2026年將籌集建設(shè)保障性住房3萬套（戶）。

廣西：“十四五”期間累計建設(shè)籌集各類保障性住房和安置房295萬套（間）；2026年，將收購存量商品房1萬套以上用作保障性住房；籌集各類保障性住房2.4萬套以上。

湖南：2026年將繼續(xù)加大保障性住房供給力度，計劃全年收購存量商品房200萬平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

濟南：2026年濟南計劃籌集保租房3500套（間）。

青島：“十四五”期間建設(shè)籌集保租房13.56萬套（間），累計配租公租房6萬余套，發(fā)放租賃補貼3.2萬戶、5.1億元。

重慶：2025年籌集保障性住房3.1萬套。2026年計劃新籌集保租房1.2萬套，打造16個青年公寓。

寧夏：2026年計劃籌集建設(shè)保障性住房1500套，同步為3000戶家庭發(fā)放租賃補貼。

廣東：“十四五”期間，全省建設(shè)籌集各類保障性住房155.39萬套（間），建設(shè)籌集保租房134.64萬套（間）。

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市場運行

1.整體租金：1月50城住宅平均租金環(huán)比下跌0.45%，同比下跌3.67%

2026 年 1 月，住房租賃市場延續(xù)淡季氛圍，重點 50 城住宅平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌。 根據(jù)中指 50 城住宅租賃價格指數(shù)，1月，全國50個城市住宅平均租金為34.00元/平方米/月，環(huán)比下跌0.45%，跌幅較2025年12月收窄0.15個百分點；同比下跌3.67%，跌幅較2025年12月擴大0.05個百分點。

圖：2021年7月至2026年1月50城住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來源：租賃版

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.重點城市租金：50城中49城住宅租金環(huán)比下跌，西安、北京等地跌幅較大

2026年1月，住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個數(shù)為1個，與2025年12月持平。具體來看，北海住宅平均租金環(huán)比上漲0.79%。

2026年1月，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個數(shù)為49個，與2025年12月持平。具體來看，西安、北京等15個城市環(huán)比跌幅在0.5%及以上，其中西安跌幅最大，為0.92%；上海、成都等20個城市跌幅在0.3%-0.5%之間；深圳、大連等9個城市跌幅在0.1%-0.3%之間；哈爾濱、惠州等5個城市跌幅在0.1%以內(nèi)。

圖：2026年1月50個城市住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來源：租賃版

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重要關(guān)注點

上海是我國保租房發(fā)展的領(lǐng)頭羊，近期在盤活存量資產(chǎn)作保租房賽道，上海已經(jīng)進入了新階段。

1月22日，上海首次啟動“公保簡并”試點，多個原公租房項目將統(tǒng)一按照保租房政策實施供應(yīng)管理。2026年1月1日起，上海城方旗下馨越公寓等8個項目已率先完成轉(zhuǎn)換；普陀區(qū)旗下19個房源自1月28日起也并入了保租房體系。此次簡并并不影響現(xiàn)有租戶權(quán)益，合同期內(nèi)租金及租期繼續(xù)按原協(xié)議履行，新租戶則按照保租房標準審核準入。準入門檻放寬至在滬合法就業(yè)且家庭人均住房面積低于15平方米的群體，不再設(shè)戶籍、收入等限制。

2月初，上海啟動收購二手住房用于保障性租賃住房工作。2月2日，上海第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目正式簽約，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)率先試點，中國建設(shè)銀行為其提供金融支持。

三個試點區(qū)域二手房收購的實施主體均為區(qū)屬企業(yè)。收購房源聚焦小戶型房源，如浦東新區(qū)明確優(yōu)先內(nèi)環(huán)內(nèi)/2000年以前/70平以下/400萬以內(nèi)房源，靜安區(qū)側(cè)重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收購要求中，浦東新區(qū)明確要同步購買同區(qū)新房，靜安區(qū)要求置換本區(qū)商品房，優(yōu)先收購置換新房的房源。收購價格上，浦東新區(qū)明確根據(jù)市場或評估價開展。資金來源上，基本是財政資金、企業(yè)自有資金和銀行貸款的組合方式。

整體來看，上海通過“公保簡并”、“以購代建”等舉措，在有效盤活存量資產(chǎn)的同時，兼顧職住平衡、供需匹配等原則，進一步優(yōu)化保租房供給。上?；I集保租房的思路從新建轉(zhuǎn)向存量盤活，對穩(wěn)定整體租金水平也具有積極意義。

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