今天接待了一位青浦新城的客戶，打趣道：“環(huán)二老師，我們小區(qū)應(yīng)該是上海最慘吧。

我看了很多小區(qū)都跌回了2016年，我們比2016年買入價(jià)還低了快30%”。

環(huán)二打開(kāi)手機(jī)一查，還真是，原來(lái)4萬(wàn)的泰禾紅橋，竟然降到了2.9萬(wàn)。

突然意識(shí)到五大新城的差距，已經(jīng)慢慢拉開(kāi)了。

其他新城也在降，降幅上青浦新城最高（臨港除外）。

青浦新城的新房也一直漲不動(dòng)，漲幅四個(gè)新城最低。

2015-2016年青浦新城房?jī)r(jià)最貴，跟松江、嘉定差距不大，都在4萬(wàn)左右。

現(xiàn)在松江新城已經(jīng)接近6萬(wàn)，嘉定新城5.2萬(wàn)，青浦新城只有4.5萬(wàn)。

2022年之前奉賢新城遠(yuǎn)低于青浦，現(xiàn)在慢慢追平了。

環(huán)二2020年初寫文章說(shuō)青浦房?jī)r(jià)被高估75萬(wàn)，當(dāng)?shù)刂薪楹懿婚_(kāi)心，給投訴刪除了。

按照奉賢、嘉定的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，2020年初青浦新城確實(shí)被高估70多萬(wàn)。

環(huán)二不小心又說(shuō)對(duì)了。

但是這與直覺(jué)差距很大，網(wǎng)上都說(shuō)青浦發(fā)展快。

看新聞，大虹橋利好不斷，西虹橋來(lái)了中國(guó)核建、安踏、波司登等總部企業(yè)。

青浦練秋湖更是來(lái)了華為，拉動(dòng)了房租直線上升。

看數(shù)據(jù)，青浦遙遙領(lǐng)先。2024年青浦經(jīng)濟(jì)增速7.3%，全市第二。

青浦發(fā)展這么好，為什么房?jī)r(jià)漲不動(dòng)？

最重要的原因是，這些利好跟青浦新城沒(méi)關(guān)系。

華為來(lái)了確實(shí)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，信息軟件業(yè)增速高達(dá)30%。

但是華為帶動(dòng)不了青浦新城，實(shí)在是太遠(yuǎn)了。

半徑近20公里的一個(gè)輻射圈，能有多少購(gòu)買力落到青浦新城？

前灘17公里可以到大虹橋，能說(shuō)兩者有什么聯(lián)系嗎？

而且華為對(duì)樓市影響極小，即使是附近的朱家角。

剛開(kāi)始確實(shí)帶動(dòng)了房租，后面華為連續(xù)建設(shè)了西岑人才公寓、朱家角人才公寓，大家也沒(méi)必要租民房。

買房人更少，最近市場(chǎng)不好，沒(méi)必要一搬過(guò)來(lái)就買房。

僅有的利好對(duì)沖不了天量的供應(yīng)，朱家角恒大御瀾庭2018年開(kāi)盤3萬(wàn)元/m2，現(xiàn)在二手成交價(jià)2.5萬(wàn)元/m2。

網(wǎng)上討論最熱的是，青浦華為家屬在附近找不到工作。

后面整個(gè)家庭搬過(guò)來(lái)的意愿大幅降低。

大虹橋的發(fā)展，對(duì)這里帶動(dòng)也不大。

大虹橋帶來(lái)的買房人，還不如提供的住宅多，自身房子都消化不掉。

更可怕的是，青浦的發(fā)展主要是西岑、大虹橋，青浦新城徹底停滯了。

近期去青浦新城調(diào)研，發(fā)現(xiàn)跟2017年幾乎沒(méi)任何變化。

上面這張照片是泰禾紅橋門口拍的，2017年就這樣，現(xiàn)在還這樣。

青浦老城反而變得冷清了。

2014-2017年青浦匯金路、青浦新城、漕盈路、淀山湖大道站到處都是工地，欣欣向榮。

那輪開(kāi)發(fā)過(guò)后，青浦新城就沒(méi)變化了。

后來(lái)提出了新城中央商務(wù)區(qū)，到現(xiàn)在只零散建了幾個(gè)樓盤，仍舊看不到雛形。

中央公園這里還在動(dòng)工，也感受不到快速開(kāi)發(fā)的熱情。

但是其他新城發(fā)展很快，嘉定理想之地地標(biāo)，遠(yuǎn)香湖地標(biāo)都很熱。

奉賢新城發(fā)展最快，一個(gè)地鐵口一個(gè)商業(yè)體，好醫(yī)院也紛紛建成。

青浦新城經(jīng)過(guò)兩輪開(kāi)發(fā)，兩次都沒(méi)充分建成，現(xiàn)在有些不倫不類。

遠(yuǎn)香湖是嘉定新城地標(biāo)，金海湖是奉賢新城地標(biāo)，青浦新城地標(biāo)在哪里？

沒(méi)人知道。

夏陽(yáng)湖曾經(jīng)是，現(xiàn)在不夠看了。

匯金路寶龍這里只是普通郊區(qū)面貌，淀山湖大道萬(wàn)達(dá)冷冷清清。

青浦新城地鐵站這里，反而最差。

青浦至今也沒(méi)建成綜合三甲醫(yī)院，教育資源也一般，宜居性再不好。

只講居住體驗(yàn)，青浦新城確實(shí)遜色得多。

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青浦新城整體開(kāi)發(fā)力度不夠，距離又遠(yuǎn)，市區(qū)客戶過(guò)不來(lái)。

幾條新城地鐵線路，青浦通達(dá)性與嘉定松江相比差距還是比較大。

綠色標(biāo)志是進(jìn)入外環(huán)的站點(diǎn)，黃色標(biāo)志是進(jìn)入內(nèi)環(huán)的站點(diǎn)。

17號(hào)線需要換乘2、10號(hào)線線才能進(jìn)入外環(huán)內(nèi)，進(jìn)出市區(qū)相對(duì)不方便。

外溢到青浦的購(gòu)買力，基本都被徐涇、趙巷吸收了。

這些地方新房太多了。

南翔、九亭也有新房，整體沒(méi)徐涇這么夸張。

徐涇的新房不僅攔截了市區(qū)客戶，也虹吸了青浦本地客戶。

蟠龍?zhí)斓亻_(kāi)盤時(shí)，大量青浦本地人，尤其是體制內(nèi)的參與搖號(hào)。

高端購(gòu)買力都去了大虹橋，青浦新城房?jī)r(jià)更起不來(lái)。

松江新城、嘉定新城，還是住著不少當(dāng)?shù)赜绣X人。

松江新城好的二手房，均價(jià)還在5萬(wàn)以上。

最低掛牌也在4.5萬(wàn)以上。

地標(biāo)小區(qū)總價(jià)還要七八百萬(wàn)。

嘉定新城好小區(qū)也很貴，西郊金茂府最低也要5.8萬(wàn)。

青浦新城幾乎所有小區(qū)，掛牌均價(jià)都在4萬(wàn)以下。

超過(guò)4萬(wàn)的只有虹橋玫瑰公館等，最低單價(jià)也3萬(wàn)多，總價(jià)更是只有三百多萬(wàn)。

青浦的高端購(gòu)買力，統(tǒng)統(tǒng)去了大虹橋。

青浦新城在青浦的向心力太差，開(kāi)發(fā)情況不理想，房?jī)r(jià)上限很低。

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青浦新城不宜居，地段一般，但是房?jī)r(jià)曾經(jīng)超過(guò)嘉定、松江。

是當(dāng)時(shí)的泡沫太大了。

2015年青浦進(jìn)入黃金開(kāi)發(fā)時(shí)間，各種規(guī)劃都吹爆了。

環(huán)二不完全統(tǒng)計(jì)，青浦當(dāng)時(shí)給了以下規(guī)劃：

百老匯項(xiàng)目、

上海華為研發(fā)基地、

樂(lè)高樂(lè)園、

上海遠(yuǎn)大健康城、

青浦世界外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、

青浦萬(wàn)達(dá)茂、

元祖夢(mèng)世界、

聯(lián)美集團(tuán)商辦綜合體、

重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、

滬蘇湖高鐵、

匯金路站寶龍廣場(chǎng)、

朱家角站打造升級(jí)版中國(guó)硅谷、

淀山湖大道站北側(cè)綜合體東渡悅來(lái)城、

青浦站青浦綠地中心、

蟠龍古鎮(zhèn)、

UNICITY萬(wàn)科天空、

漕盈路站富紳商業(yè)中心、

國(guó)家會(huì)展中心、

總長(zhǎng)約14.3公里的有軌電車、

人工河道、

淀山湖國(guó)際湖區(qū)、

青西郊野公園、

崧澤高架、

環(huán)城水系治理工程、

青浦區(qū)體育文化中心……

這么多規(guī)劃，把新房?jī)r(jià)格拉的很高。

2020年松江新房比二手房貴20%，嘉定新房比二手貴40%，青浦新房比二手貴55%。

二手房沒(méi)人炒作，能較好反應(yīng)居住體驗(yàn)。

新房買的是預(yù)期，泡沫就大得多。

后來(lái)這些規(guī)劃有些沒(méi)建，有些建成了不達(dá)預(yù)期。

落地的利好打折扣，房?jī)r(jià)自然打折扣。

比如泰禾紅橋，賣房時(shí)告訴你門口這條路會(huì)打通，去地鐵站近了好幾百米。

交房十年了，至今還沒(méi)打通，那預(yù)期肯定要下調(diào)。

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