01

日前，位于軌道交通S1線惠民路站的惠民大排擋，開門迎客。

當(dāng)前，惠民大排檔已有部分商家投入運(yùn)營(yíng)，還有一些商家正在裝修中。

惠民大排檔

作為溫州軌道交通重要站點(diǎn)，惠民路站的TOD開發(fā)一直備受市民關(guān)注。

令部分市民感到疑惑的是，等了這么多年，為什么不對(duì)該地塊進(jìn)行高質(zhì)量TOD開發(fā)，而是搞大排檔這種臨時(shí)建筑？

事實(shí)上，溫州火車站需預(yù)留完整列車的掉頭空間，鐵路延伸到了惠民路站旁，短期內(nèi)無(wú)法拆除，影響了地塊的完整性，從而難以高質(zhì)量開發(fā)。

既然該地塊暫時(shí)難以開發(fā)，與其空置，不如將其臨時(shí)利用，先利用軌道交通客流，打造一座大排檔。

未拆除的鐵路

同樣地，惠民大排檔以東約200米的中央綠軸區(qū)域G-16地塊，因個(gè)別建筑暫時(shí)無(wú)法拆除，地塊不完整，也臨時(shí)打造了一座露營(yíng)基地。

露營(yíng)基地

還有在惠民大排檔以西，沿著惠民路、月樂東街，多座體育設(shè)施布局于此，形成一批運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館。

運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館實(shí)景

從以上案例可以看出，這些年，在溫州城區(qū)，對(duì)土地的臨時(shí)使用，越來(lái)越多。

02

惠民大排檔及東面的露營(yíng)基地，地處中央綠軸區(qū)域重要地塊，均因地塊上存在特殊情況，暫時(shí)不能完整開發(fā)，而選擇臨時(shí)運(yùn)營(yíng)。

不過，溫州市區(qū)其他一些地塊的臨時(shí)開發(fā)，則是受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響。

閑置土地

2015-2021年，溫州市區(qū)幾乎所有住宅地塊，都能得以出讓，甚至受到多家開發(fā)商爭(zhēng)奪、產(chǎn)生溢價(jià)。

然而2021年下半年以來(lái)，隨著樓市下行，疊加大規(guī)模安置房建設(shè)，造成住房總量過剩。除少量核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊外，其他住宅用地出讓難度越來(lái)越大。

除住宅外，受出生率下滑影響，適齡兒童減少，一些原規(guī)劃建幼兒園、小學(xué)的地塊，建設(shè)項(xiàng)目也暫緩實(shí)施。

若作為商業(yè)用地出讓，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)重資產(chǎn)投資意愿下滑，土地出讓同樣存在困難。

而一些普通企業(yè)，即便有投資有意愿，又因其相對(duì)高昂的土地出讓金、建設(shè)成本，夠不著門檻。

閑置土地

在此情況下，市區(qū)出現(xiàn)了一批閑置土地。既然賣不掉，與其空置，不如將其出租，盤活土地資源，提升城區(qū)人氣，還能收點(diǎn)租金。

對(duì)于投資企業(yè)來(lái)講，租賃形式門檻更低、風(fēng)險(xiǎn)更小，接近輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，企業(yè)積極性更強(qiáng)。

2024年，甌海就對(duì)婁橋的7宗土地進(jìn)行招商，其中大多為租賃形式。

同時(shí)，在部分區(qū)域規(guī)劃中，對(duì)于同一地塊，也出現(xiàn)了近期、遠(yuǎn)期兩類規(guī)劃，而非一錘定音。

閑置土地臨時(shí)利用

這些年，土地租賃的案例，在市區(qū)看到越來(lái)越多。

除中央綠軸區(qū)域外，市區(qū)還有鹿城汽車城、上下橋花鳥市場(chǎng)、黃龍山花市、秀浦夜市、鯤鵬海鮮島、山貓親子運(yùn)動(dòng)樂園、童話世界游樂場(chǎng)（已關(guān)閉）等，以及一系列新建體育公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。

相較于此前溫州各地密密麻麻地建設(shè)住宅、缺乏商業(yè)服務(wù)配套，這些商業(yè)設(shè)施對(duì)完善城市功能、豐富市民生活等方面，起到了一定作用。

這些地塊不急于馬上開發(fā)，先建設(shè)臨時(shí)建筑，也為城市的未來(lái)留足了發(fā)展空間。待今后時(shí)機(jī)成熟后，可以落子更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

當(dāng)然，一旦有投資商對(duì)一宗地塊有意向，這些臨時(shí)項(xiàng)目就很可能在短時(shí)間內(nèi)拆除，騰出土地進(jìn)行正式開發(fā)。

03

通過臨時(shí)設(shè)施利用閑置土地，好過空在那里“曬太陽(yáng)”，但是一些地方出現(xiàn)了一哄而上現(xiàn)象，造成重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)。

比如，在黃龍一帶，當(dāng)前就在短時(shí)間內(nèi)冒出了多座花鳥市場(chǎng)。

其中，當(dāng)前景山北麓正在建設(shè)上下橋花鳥市場(chǎng)，屬于閑置土地的臨時(shí)利用。

上下橋花鳥市場(chǎng)

在黃龍山西麓，最近也開了一家黃龍山花市，同樣是對(duì)閑置土地的臨時(shí)利用，距離上下橋花鳥市場(chǎng)直線僅約1公里。

黃龍山花市

在上下橋花鳥市場(chǎng)向東約300米的景山北麓，還有一座街區(qū)式商業(yè)正在建設(shè)中。這是經(jīng)招拍掛獲得的地塊，建設(shè)長(zhǎng)期建筑，同樣擬引進(jìn)花鳥類商戶。

計(jì)劃引進(jìn)花鳥商戶的商業(yè)街區(qū)

而在該商業(yè)街區(qū)東南方向直線約600米，還有一座隨新小商品市場(chǎng)，這里也有一些花鳥類商戶。

隨新小商品市場(chǎng)

在過境路這一長(zhǎng)約3公里的路段，今后可能將出現(xiàn)4家花鳥市場(chǎng)，其中2家為近期剛剛通過閑置土地建設(shè)的臨時(shí)設(shè)施。

那么，今后這一帶的多座花鳥市場(chǎng)，是共同形成集群、做大行業(yè)，還是相互之間出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)、分流商家與客戶？

據(jù)悉，在這些新的花鳥市場(chǎng)接連冒出后，這里的個(gè)別市場(chǎng)（商業(yè)街區(qū)）已經(jīng)感到了壓力。

這里橫跨鹿城、甌海兩區(qū)，也存在一定程度上的資源爭(zhēng)奪。

（相關(guān)內(nèi)容：《搬到十幾公里外，又搬回來(lái)！這座知名市場(chǎng)，為什么這么折騰？「鏈接」》，點(diǎn)擊左側(cè)鏈接查看）

同樣橫跨鹿城、甌海兩區(qū)的牛山板塊，近年也出現(xiàn)了多座汽車銷售園區(qū)，其中就包括閑置土地建設(shè)的臨時(shí)設(shè)施。

可見，這些閑置土地利用，已造成了一些亂象。這些臨時(shí)設(shè)施的功能，應(yīng)實(shí)現(xiàn)更科學(xué)的規(guī)劃、更合理的布局，不能因是臨時(shí)設(shè)施就隨意設(shè)置，否則將對(duì)現(xiàn)有設(shè)施造成分流、沖擊。

閑置土地

其實(shí)，如果缺乏更好的功能、設(shè)施，這些閑置土地未必一定要出租，也有其他低成本的臨時(shí)利用方式。

與其造成重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)，不如暫時(shí)建成簡(jiǎn)單的綠地對(duì)市民免費(fèi)開放，反而能提升城市休閑氛圍與生態(tài)環(huán)境。

比如在龍港，規(guī)劃建設(shè)萬(wàn)象匯的地塊，就曾長(zhǎng)期作為臨時(shí)綠地，以大草坪形式存在，供市民休閑、游樂，這也是一種不錯(cuò)的方式。

龍港萬(wàn)象匯選址地塊

對(duì)于一些車位不足的地方，這些閑置用地也可建一些是長(zhǎng)期性的停車樓，緩解停車難問題，并將汽修、洗車等功能納入其中，形成汽車綜合服務(wù)中心。

04

當(dāng)城市框架拉大、住宅總量過剩，對(duì)土地的臨時(shí)利用，預(yù)計(jì)今后很長(zhǎng)一段時(shí)間里，將成為常態(tài)。

閑置土地

既然是常態(tài)，不能因?yàn)檫@是臨時(shí)建筑，就過分降低標(biāo)準(zhǔn)、隨意建設(shè)，同樣需考慮美觀，使其提升城市形象，而非起到反作用。

比如，曾經(jīng)的濱江大排檔，就因建筑過于簡(jiǎn)易、與濱江CBD形象不符，從而遭到不少市民的吐槽。

好在，如今濱江大排檔完成了歷史使命，已經(jīng)拆除，正在建設(shè)青山全球總部大樓，今后將成為溫州最“高大上”的區(qū)域。

相比較之下，如今的惠民大排檔，建筑規(guī)格稍高一些，不像此前濱江大排檔那樣簡(jiǎn)易，不至于影響城市形象。

原濱江大排檔、現(xiàn)青山全球總部工地

原濱江大排檔、現(xiàn)青山全球總部工地

當(dāng)然，事關(guān)城市形象的是核心地段，遠(yuǎn)郊板塊可適當(dāng)放寬要求。

鑒于當(dāng)前溫州部分制造業(yè)企業(yè)依舊存在拿地難現(xiàn)象，遠(yuǎn)郊板塊的一些閑置用地，在不影響周邊居民生活的前提下，亦可用于臨時(shí)工業(yè)用地租賃給企業(yè)，建設(shè)臨時(shí)廠房。

遠(yuǎn)郊的閑置用地

更重要的是，臨時(shí)利用土地，不能濫用在城市任何地方。

比如，山水資源豐富的溫州，一些山邊、山腳、山坳、河邊的土地，其實(shí)沒必要租賃土地建臨時(shí)建筑，而是應(yīng)該建設(shè)公園綠地，實(shí)現(xiàn)顯山露水、還綠于民。

尤其是一些規(guī)劃中的公園綠地，在土地閑置、沒有阻力的情況下，暫緩公園綠地的建設(shè)，將土地對(duì)外租賃，其實(shí)是一種不作為的體現(xiàn)。

江邊的閑置土地

因此，對(duì)于這些租賃用地，也應(yīng)像城市規(guī)劃那樣，對(duì)地塊的臨時(shí)功能、城市界面設(shè)計(jì)等方面，整體進(jìn)行統(tǒng)籌安排，而非隨意謀劃、各自為政。

歡迎關(guān)注，帶你一起長(zhǎng)知識(shí)！