買(mǎi)哪里的房子最保值？

任澤平團(tuán)隊(duì)這篇文章最近引發(fā)了一些討論。

文章測(cè)算了全國(guó)36個(gè)重點(diǎn)城市的房產(chǎn)保值率，指出深圳、上海、成都、北京、杭州位列前五。

為什么是它們？報(bào)告邏輯很“任澤平”。這完全符合他著名的分析框架：長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。

任澤平的核心邏輯清晰而有力：城市價(jià)值的本質(zhì)是人口、土地與金融的博弈。

--深圳的創(chuàng)新與年輕人口流入，是“長(zhǎng)期看人口”的典范。

--上海的全球金融中心地位與土地稀缺，精準(zhǔn)詮釋了“中期看土地、短期看金融”。

--成都、北京、杭州的上榜，也均符合其“人口向都市圈流入”的判斷。

基于此，他斷言未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是“二八分化”——僅有20%的核心城市及資產(chǎn)能穿越周期，其余80%則將面臨長(zhǎng)期調(diào)整。他甚至還提出了房?jī)r(jià)上漲的三大具體信號(hào)：政策轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)、經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)拐點(diǎn)、熱點(diǎn)城市供求逆轉(zhuǎn)。

但任澤平的話能全信嗎？市場(chǎng)聲音很分裂。他的觀點(diǎn)自帶流量，也自帶爭(zhēng)議。

首先，他的專業(yè)判斷曾被激烈挑戰(zhàn)。2017年他高喊“新周期”到來(lái)，就遭到多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家反駁。反對(duì)者認(rèn)為，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇更多是供給收縮和行政干預(yù)的結(jié)果，而非真實(shí)需求拉動(dòng)的“新周期”，市場(chǎng)并未真正出清。

其次，他的恒大任職經(jīng)歷是個(gè)“標(biāo)簽”。有批評(píng)指出，他在恒大期間以高薪著稱，其樂(lè)觀觀點(diǎn)可能對(duì)恒大激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略起到了“打雞血式”的助推作用。

盡管他后來(lái)澄清自己的建議未被采納，但這段經(jīng)歷不可避免地對(duì)其作為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)出預(yù)警的客觀性打上了問(wèn)號(hào)。

更關(guān)鍵的是，他的判斷有時(shí)太“絕對(duì)”。比如預(yù)言2026年房?jī)r(jià)必漲，就被批過(guò)于樂(lè)觀，有吸引眼球之嫌。

他的一些公共建議，比如將低生育率問(wèn)題主要?dú)w結(jié)為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼問(wèn)題，并提出“印錢(qián)生娃”的激進(jìn)建議，也被指簡(jiǎn)化了復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題。

我們到底該怎么用他的觀點(diǎn)？答案是：用其“框架”，審其“結(jié)論”。

“人口-土地-金融”這套工具，能幫你看清城市基本面。這很有價(jià)值。但具體到“買(mǎi)哪里、何時(shí)買(mǎi)”的結(jié)論，你要保持警惕。任何專家的觀點(diǎn)，都有其背景和立場(chǎng)。在樓市分化的時(shí)代，你需要更挑剔。

第一，審視“核心資產(chǎn)”的成色。不是所有一二線都算“20%”。要看它是否有真產(chǎn)業(yè)、真能留住人。第二，理解“保值”的前提。這需要經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，過(guò)程可能很長(zhǎng)。第三，永遠(yuǎn)要交叉驗(yàn)證，獨(dú)立判斷。

任澤平的報(bào)告，像一份“二八定律”下的城市初選名單。它指出了一個(gè)殘酷趨勢(shì)：普漲結(jié)束，分化開(kāi)始。

但這份名單不是最終答案。他的觀點(diǎn)本身，就是市場(chǎng)分歧的鏡子。對(duì)你而言，真正重要的不是記住五個(gè)城市名字，而是學(xué)會(huì)他的分析方法：看人口往哪走，看錢(qián)和產(chǎn)業(yè)往哪聚。

然后，回歸你自身的需求、現(xiàn)金流和風(fēng)險(xiǎn)承受力。在復(fù)雜的市場(chǎng)中，獨(dú)立思考的能力，才是你資產(chǎn)最好的“壓艙石”。