春節(jié)臨近，北京樓市的節(jié)奏明顯放緩。

上周（2月2日—2月8日），北京新房市場未能延續(xù)此前連續(xù)三周500套以上的成交水平，僅成交404套，較上上周的528套環(huán)比下降29.62%；成交面積約5.35萬平方米，環(huán)比下降29.23%；成交金額31.33億元，環(huán)比回落28.04%。

從成交規(guī)模來看，春節(jié)前的“觀望情緒”已開始顯現(xiàn)，但在價(jià)格端，市場卻并未同步走弱。

上周北京樓市整體處于低位運(yùn)行狀態(tài)，成交套數(shù)環(huán)比跌幅約三成 。盡管成交量收縮，但由于高端豪宅（如海淀、西城高單價(jià)項(xiàng)目）的持續(xù)網(wǎng)簽，成交均價(jià)依然保持平穩(wěn)甚至略有上升 。

值得注意的是，在成交量明顯回落的背景下，北京新房成交均價(jià)依然保持上漲態(tài)勢。繼上上周成交均價(jià)環(huán)比上漲4.7%后，上周成交均價(jià)約為5.9萬元/平方米，環(huán)比再漲1.72%。

成交均價(jià)持續(xù)走高，核心原因在于成交結(jié)構(gòu)的變化——豪宅與改善型項(xiàng)目，成為近期新房市場的絕對主力。

從成交金額榜單來看，上周北京新房成交金額排名前十的項(xiàng)目，成交均價(jià)全部高于全市平均水平，高端改善項(xiàng)目對整體價(jià)格形成了明顯支撐。

具體到項(xiàng)目層面，海淀的建發(fā)海晏上周以0.21萬平方米、2.94億元的網(wǎng)簽面積和成交金額，雙雙位列全市第一，成為當(dāng)周北京新房市場的“雙料冠軍”。

回顧2025年全年，建發(fā)海晏便以75.36億元的成交金額，僅次于海淀另一明星項(xiàng)目和樾望雲(yún)，位居全市第二。進(jìn)入2026年后，該項(xiàng)目的成交勢頭依舊強(qiáng)勁。

截至2月9日，建發(fā)海晏已完成268套網(wǎng)簽，整體去化率達(dá)到62.2%，累計(jì)成交金額正式突破80億元大關(guān)?？紤]到項(xiàng)目仍有100余套存量房源，建發(fā)海晏在今年仍將是北京新房市場的重要成交力量。

除建發(fā)海晏外，躋身2025年全年成交金額TOP10的中建運(yùn)河玖院、金茂璞逸豐宜，上周成交金額也均突破1億元，成交套數(shù)與面積均位居全市前三。

其中，金茂璞逸豐宜在競爭異常激烈的豐臺(tái)新房市場中脫穎而出，表現(xiàn)尤為難得。截至2月9日，項(xiàng)目開盤一年時(shí)間內(nèi)，504套房源已有264套完成網(wǎng)簽，整體去化率達(dá)到52.4%。

而通州板塊的中建運(yùn)河玖院，則繼續(xù)鞏固其“通州新房銷冠”的地位。該項(xiàng)目自去年9月20日開盤，僅用100天便以903套、11.84萬平方米的成績，拿下北京新房網(wǎng)簽套數(shù)和面積的雙料冠軍。二期入市后，項(xiàng)目熱度依舊不減，截至目前整體去化率已達(dá)67.1%，累計(jì)成交金額約83.3億元。

從成交套數(shù)來看，上周全北京僅有5個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)單周網(wǎng)簽套數(shù)上雙。其中，首創(chuàng)禧悅興城以20套成交，成為當(dāng)周北京新房成交套數(shù)冠軍。

自取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來，禧悅興城整體表現(xiàn)穩(wěn)定，首周即以199套成交拿下全市銷冠，進(jìn)入平穩(wěn)期后每周基本保持20套左右的成交節(jié)奏。截至2月9日，項(xiàng)目508套房源中已有420套完成網(wǎng)簽，去化率接近83%。

此外，亦莊板塊的招商序上周成交13套，成交均價(jià)約6.55萬元/平方米；房山閻村的水墨林溪作為老盤，上周成交11套，成交均價(jià)僅1.67萬元/平方米，顯示出低總價(jià)產(chǎn)品依然具備一定市場基礎(chǔ)。

在新房成交明顯回落的同時(shí)，二手房市場也未能獨(dú)善其身。

上周北京市二手住宅成交3309套，環(huán)比下降22.03%；成交面積約29.15萬平方米，環(huán)比下降23.73%。截至2月8日，北京2月二手住宅累計(jì)成交3410套。

由于2月份仍將經(jīng)歷完整的春節(jié)假期，2月全月二手房成交能否突破1萬套，仍存在較大不確定性。

價(jià)格方面，截至2月9日，安居客數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌均價(jià)約3.84萬元/平方米，較上月下降1.47%，同比下降10.01%。不過，與上周初的3.77萬元/平方米相比，掛牌均價(jià)已出現(xiàn)小幅回升。

從區(qū)域來看，東城、西城、海淀、朝陽等核心區(qū)域，二手房掛牌均價(jià)出現(xiàn)較為明顯的上漲。這一變化，既可能與春節(jié)前房東撤牌、售轉(zhuǎn)租有關(guān)，也反映出核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源的抗跌性。

整體來看，春節(jié)前的北京樓市呈現(xiàn)出**“量回落、價(jià)堅(jiān)挺、結(jié)構(gòu)分化明顯”**的特征：高端改善項(xiàng)目支撐成交金額與價(jià)格，剛需項(xiàng)目維持穩(wěn)定去化，而整體市場活躍度則因節(jié)假日因素明顯降溫。

北京樓市是否真正回暖，仍需觀察傳統(tǒng)“金三銀四”的市場成色，以及政策與需求端的持續(xù)變化。

后續(xù)，買房大家?guī)鸵矊⒊掷m(xù)通過真實(shí)成交數(shù)據(jù)，拆解北京樓市的真實(shí)運(yùn)行狀態(tài)。