“一線城市數(shù)據(jù)月報”定期發(fā)布，關(guān)注政策時事熱點，從數(shù)據(jù)中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化。本期為《2026年1月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關(guān)注、1月租賃市場動態(tài)，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化

*本報告數(shù)據(jù)均來自政府、企業(yè)公開數(shù)據(jù)及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：租賃住房邁向高品質(zhì)與存量盤活新階段

■地方政策：多地租賃住房供應(yīng)加速，面向人才、新市民等群體持續(xù)拓寬保障渠道

■土地成交：租賃土地供應(yīng)冷淡，僅上海成交2宗配建地塊

■個人房源：個人房源新增規(guī)模供應(yīng)收縮，租金同比深度回調(diào)

■分散式公寓：新增供應(yīng)斷崖式收縮，租金環(huán)比強(qiáng)勁反彈，但同比仍處下行通道

■集中式公寓：新增供應(yīng)同比持續(xù)擴(kuò)張，市場進(jìn)入規(guī)?；鲩L新階段，租金平穩(wěn)調(diào)整

■項目新開：以上海為主力，租金與規(guī)模分化顯著，北京、杭州各入市1個項目

■品牌動態(tài)：品牌擴(kuò)張與數(shù)字化服務(wù)并舉，長租公寓行業(yè)開年表現(xiàn)活躍

■金融動態(tài)：政策引領(lǐng)、資本加速，住房租賃金融迎來多維突破

01

政策篇

筑牢提質(zhì)盤活支撐 密集施策擴(kuò)供拓保障

1

宏觀政策

租賃住房邁向高品質(zhì)與存量盤活新階段

1月，住建部與自然資源部等部門相繼出臺政策，為租賃住房高質(zhì)量發(fā)展提供了系統(tǒng)的政策支撐。《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》明確要求保障性住房率先建成“好房子”，并為存量住宅改造提供品質(zhì)指引，直接提升租賃住房的居住標(biāo)準(zhǔn)。同時，《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動若干措施的通知》通過鼓勵盤活閑置建筑、簡化登記手續(xù)、創(chuàng)新運營模式等具體措施，顯著降低了存量資源改建租賃住房（尤其是保租房）的制度成本與門檻，旨在加速房源供給。

2

地方政策

多地租賃住房供應(yīng)加速，面向人才、新市民等群體持續(xù)拓寬保障渠道

1月，全國多城市密集出臺租賃住房相關(guān)政策，重點圍繞擴(kuò)大房源供應(yīng)、強(qiáng)化人才安居保障、規(guī)范運營管理等方面展開。各地通過新建、改造、收購存量房等方式積極籌措保障性租賃住房，并推出專項公寓面向青年、人才、騎手等群體配租。上海、成都等地持續(xù)推進(jìn)“公保簡并”與運營管理制度化，河南、湖南等省則探索利用專項債收購存量商品房轉(zhuǎn)作保障房。

整體來看，政策在加快供給的同時，更注重租住品質(zhì)與規(guī)范化管理，租賃住房體系正朝著更精準(zhǔn)、更可持續(xù)的方向發(fā)展。

02

土地篇

租賃土地供應(yīng)冷淡 上海成交2宗配建地塊

1月，上海在閔行、浦東兩區(qū)完成兩宗配建租賃住房用地的出讓。其中，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)地塊采用協(xié)議出讓方式，由上海召樓天地有限公司以約6.64億元競得；越秀地產(chǎn)通過公開掛牌方式以人民幣25.61億元競得上海市浦東新區(qū)Y00-0402單元E04B-10住宅地塊，占地面積約26,931.62㎡，根據(jù)規(guī)劃限制條件，地塊內(nèi)配建公共服務(wù)設(shè)施計容面積約1,260㎡，建成后無償移交給政府指定部門。

03

市場篇

個人房源供應(yīng)收縮 北京環(huán)比降幅最大

上海、北京、杭州三城個人新增房源數(shù)量均呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙降態(tài)勢，進(jìn)入傳統(tǒng)春節(jié)淡季，市場供應(yīng)整體收緊。其中，上海新增房源最多（2.6萬套），環(huán)比小幅下降3%，同比下降6%；北京新增2.4萬套，環(huán)比降幅達(dá)39%，同比下降22%，為三城中下滑最明顯城市；杭州新增1.3萬套，環(huán)比下降23%，同比下降18%。

數(shù)據(jù)反映當(dāng)前個人租賃房源供給動力減弱，尤其北京受季節(jié)性、市場調(diào)控及房源結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素影響，供應(yīng)收縮尤為顯著，或進(jìn)一步加劇供需壓力。

個人房源

租金坪效表現(xiàn)

個人房源租金同比深度回調(diào)，京滬環(huán)比企穩(wěn)顯韌性

三城個人房源坪效租金呈現(xiàn)“環(huán)比企穩(wěn)、同比深度回調(diào)”的分化走勢。其中，上海、北京租金水平接近（約3.0元/天/㎡），環(huán)比小幅上漲，顯示短期價格韌性；杭州租金（1.69元）環(huán)比持平。但三城租金同比均顯著下降，降幅在16%-26%之間，北京同比降幅最大（-26%）。

這表明盡管近期租金略有企穩(wěn)，但受長期供應(yīng)增加、需求結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素影響，整體租金水平仍明顯低于去年同期，租賃市場正經(jīng)歷價格溫和修復(fù)與深度調(diào)整并存的階段。

分散式公寓

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

分散式房源新增供應(yīng)斷崖式收縮，租賃房源結(jié)構(gòu)性調(diào)整深化

上海、北京、杭州三城分散式房源新增房間規(guī)模環(huán)比、同比均出現(xiàn)大幅下降，市場供應(yīng)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。其中，北京新增7633間，環(huán)比下降45%，同比下降65%；上海新增5233間，環(huán)比下降33%，同比下降48%；杭州新增2603間，環(huán)比銳減75%，同比下降62%。

數(shù)據(jù)反映出在政策引導(dǎo)與市場調(diào)整雙重作用下，分散式房源供應(yīng)持續(xù)收緊，租賃市場正逐步由分散向集中化、規(guī)范化方向轉(zhuǎn)型，也預(yù)示著未來租賃房源結(jié)構(gòu)將更趨組織化與規(guī)?；?/strong>

分散式房源租金環(huán)比強(qiáng)勁反彈，但同比仍處下行通道

三城的分散式房源坪效租金環(huán)比均出現(xiàn)顯著增長，北京（+14.1%）與杭州（+13.8%）漲幅尤為突出，上海亦增長7.7%，顯示短期市場租金呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈態(tài)勢。然而，與去年同期相比，三城租金同比仍全線下跌，降幅在11.2%至30.3%之間，其中北京同比跌幅最大（-30.3%）。

數(shù)據(jù)表明，盡管近期租金環(huán)比快速修復(fù)，可能受季節(jié)性因素或市場情緒影響，但整體租金水平仍顯著低于上年同期，市場仍處于深度調(diào)整與波動階段，長期下行壓力尚未解除。

集中式公寓（含保租房）

新增掛牌供應(yīng)與租金表現(xiàn)

集中式房源供應(yīng)同比持續(xù)擴(kuò)張，市場進(jìn)入規(guī)?；鲩L新階段

1月，上海、北京、杭州三城集中式掛牌房源新增供應(yīng)同比保持穩(wěn)定增長（6.8%-16.5%），環(huán)比波動基本持平。其中上海新增規(guī)模超43萬間，同比增幅達(dá)16.5%，領(lǐng)跑三城。

數(shù)據(jù)表明集中式租賃房源正持續(xù)規(guī)?；瘮U(kuò)張，市場供應(yīng)端已形成穩(wěn)定增長態(tài)勢，反映政策引導(dǎo)下租賃住房結(jié)構(gòu)化供給體系正加速成型。

集中式房源租金平穩(wěn)調(diào)整，市場呈現(xiàn)理性化發(fā)展趨勢

1月，三城集中式房源租金整體呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢，環(huán)比波動均在±2.5%以內(nèi)，其中北京微漲0.5%，上海、杭州略有下調(diào)。同比來看，三城租金均小幅回落，北京（-1.7%）和上海（-3.1%）降幅溫和，杭州降幅稍大（-12.3%）。

數(shù)據(jù)顯示集中式房源市場租金調(diào)整相對理性，未出現(xiàn)大幅波動，反映其運營與定價機(jī)制漸趨成熟，市場逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

集中式公寓供應(yīng)以上海為主力，租金與規(guī)模分化顯著

1月，三城共有16個集中式公寓項目新入市，其中上海集中入市14個，北京、杭州各入市一個項目。其中上海多個項目為保租房，單項目房源超千間，主要由上海地產(chǎn)城方等國企系品牌推動，其中URI城市租住調(diào)研發(fā)現(xiàn)，表格中城方項目為公租房轉(zhuǎn)保租房項目。

租金方面呈現(xiàn)顯著分化：北京安貞自如寓坪效租金高達(dá)7.73元/天/㎡；上海項目多在1.5-4.35元之間；杭州青航人才公寓同樣屬于保租房公寓，租金僅為0.71元。

數(shù)據(jù)表明，集中式公寓市場正朝規(guī)模化、差異化的正向方向發(fā)展，國企逐步在房源籌建中扮演關(guān)鍵角色，且公租房的并入加大了市場的體量。

個案代表展示：

【虹橋樂賢居】

上海地產(chǎn)集團(tuán)租賃住房戰(zhàn)略的品牌項目，也是虹橋商務(wù)區(qū)重點打造的人才公寓。一期為市籌公共租賃住房，主要面向注冊地或辦公地在虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的企業(yè)出租；二期為虹橋樂賢居城家公寓，由上海地產(chǎn)集團(tuán)和華住集團(tuán)合作打造的保障性租賃住房項目。

【青航人才公寓二期】

青航人才公寓二期的業(yè)主方是浙江青山湖科研創(chuàng)新基地投資有限公司，該公司是杭州市臨安區(qū)科投集團(tuán)旗下的全資子公司（科創(chuàng)公司），同時也是該項目的建設(shè)單位（甲方單位）。青航人才公寓是杭州臨安區(qū)重點人才安居項目，由瓴寓國際作為運營方以 " 青春成長營 " 為核心理念，打造集居住、成長、創(chuàng)業(yè)于一體的青年社區(qū)，二期678套精裝公寓覆蓋一居至三居多元戶型，房間配備衣柜、冰箱、空調(diào)等全屋家電，實現(xiàn)拎包入住。目前一期（2024年底投用，1152套，面向多類人才配租并實行階梯租金優(yōu)惠，配套與運營成熟）目前出租率已達(dá)95%，二期首批160套房源啟動配租。

04

重點品牌動態(tài)

頭部品牌多元布局發(fā)展 服務(wù)升級創(chuàng)新

品牌擴(kuò)張與數(shù)字化服務(wù)并舉，行業(yè)開年表現(xiàn)活躍

2026年1月，主要長租公寓企業(yè)動作頻頻，展現(xiàn)出多維發(fā)展的態(tài)勢。頭部企業(yè)持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模與深化合作，如萬科泊寓披露管理房源突破20萬間，并與多地達(dá)成項目合作；同時，科技賦能成為新焦點，其科技平臺獲國家級認(rèn)證，城投寬庭也上線了數(shù)字化租賃平臺。營銷方面，企業(yè)緊抓春節(jié)節(jié)點，通過免租優(yōu)惠、社區(qū)活動及線上內(nèi)容種草等方式強(qiáng)化客戶維系與品牌曝光。此外，政企合作與社區(qū)IP打造趨勢明顯，多家企業(yè)通過參與保障性住房、打造主題社區(qū)等方式，積極履行社會責(zé)任并提升品牌影響力。

品牌動作：

1.萬科泊寓與湖北交投達(dá)成戰(zhàn)略合作落地武漢項目；簽約昆明新增LOFT房源、旗下小泊科技獲國家高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定；2025年度業(yè)績披露；

2.華潤有巢憑借REITs擴(kuò)募上市增強(qiáng)資本市場影響力；

3.城投寬庭打造上海首個“全周期人寵友好社區(qū)”，發(fā)布社區(qū)IP與公約；

4.漫柏集團(tuán)旗下人才社區(qū)獲多批次政府調(diào)研，形成示范效應(yīng)；

5.浦發(fā)有家、爾家商業(yè)則通過中標(biāo)項目、開展慰問等活動，深化本地化運營與社會連接。

活動營銷

1.萬科泊寓、城家公寓推出“免租抽獎”“長租免租”等續(xù)簽優(yōu)惠；

2.華潤有巢聯(lián)動小紅書開展“新年種草季”，并舉辦春晚活動實現(xiàn)線上線下曝光；

3.城投寬庭舉辦國潮萌寵雅集、浦發(fā)有家開展社區(qū)聲音課堂，均體現(xiàn)出租賃社區(qū)向內(nèi)容化、社群化運營發(fā)展的趨勢。

05

金融動態(tài)

政策加碼 租賃市場金融賦能多元深化

金融政策：中國證監(jiān)會出臺REITs高質(zhì)量發(fā)展新規(guī)，明確四方面11條措施

25年12月31日，中國證監(jiān)會發(fā)布通知，旨在推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展。通知圍繞四個方面提出11條措施：一是推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，明確市場化準(zhǔn)入安排，激發(fā)市場主體活力；二是加快推進(jìn)市場體系建設(shè)，支持市場擴(kuò)容擴(kuò)圍、加強(qiáng)二級市場建設(shè)并完善市場生態(tài)；三是完善申報注冊制度，優(yōu)化審核注冊流程，健全市場化標(biāo)準(zhǔn)體系；四是加強(qiáng)全鏈條監(jiān)管與風(fēng)險防范，壓實各方責(zé)任，維護(hù)市場平穩(wěn)運行。

金融快訊：租賃住房市場迎多元資金布局，存量資產(chǎn)盤活與金融創(chuàng)新并舉

1

資產(chǎn)收購與交易

招商房托以2.06億港元收購香港酒店，計劃改造為學(xué)生公寓；

國壽資本擬6.29億元收購領(lǐng)盛旗下上海兩處保障性租賃住房項目60%股權(quán)；

城璟租住完成收購北京順義約12萬平方米商業(yè)辦公資產(chǎn)；

香港市場有多宗物業(yè)交易，買家多計劃將酒店/商業(yè)物業(yè)改造為學(xué)生公寓，如萬通集團(tuán)旗下酒店、佐敦長樂街商業(yè)大廈等；

BGO以約3.2億港元買入香港全幢服務(wù)式住宅。

2

金融與融資支持

浦發(fā)銀行在河南許昌落地保障性住房租賃團(tuán)體購房貸款；

海發(fā)集團(tuán)在青島落地山東首個“專項債+再貸款”模式保障性住房收購項目；

國家開發(fā)銀行在河南濮陽落地全省首筆保障性租賃住房長期貸款；

萬科相關(guān)住房租賃專項公司債券進(jìn)行付息及分期兌付。

3

資產(chǎn)運營與處置

星星集團(tuán)出售其香港銅鑼灣的出租公寓物業(yè)，并以售后租回形式繼續(xù)經(jīng)營。

REITs動態(tài)：保障房金融市場活躍，多元融資與穩(wěn)定回報并進(jìn)

近期保障性住房領(lǐng)域金融活動頻繁，呈現(xiàn)多元化與市場化特征。一方面，多只保障房REITs（如招商蛇口、深圳安居等）密集實施高比例分紅，顯示底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健，為投資者提供持續(xù)收益。另一方面，融資渠道持續(xù)創(chuàng)新，廣州發(fā)行首單數(shù)字人民幣CMBS，烏魯木齊保障房ABS獲受理，北京保障房中心成功發(fā)行低利率公司債。這些舉措共同拓寬了保障性住房建設(shè)的長期資金來源，標(biāo)志著金融支持體系正從傳統(tǒng)信貸向公開市場、資產(chǎn)證券化等多元化模式深化。

其次，華夏華潤有巢REIT擴(kuò)募份額成功上市；中航北京昌保租賃住房REIT項目獲得受理，穩(wěn)步推進(jìn)；而建信建融家園租賃住房REIT則為整合資源主動終止申報。這既體現(xiàn)了市場在政策支持下的持續(xù)擴(kuò)容，也反映了不同發(fā)行主體根據(jù)自身情況進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。

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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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