當(dāng)下最焦慮的莫過(guò)于家長(zhǎng)。

我一個(gè)朋友啊盈就跟我坦言，當(dāng)年創(chuàng)業(yè)都沒(méi)有現(xiàn)在買(mǎi)房糾結(jié)難受。

眼瞅著廣州學(xué)位預(yù)警一個(gè)接一個(gè)，入學(xué)時(shí)間一天天逼近，她不只要跟時(shí)間賽跑，還得跟錢(qián)包較勁。

家長(zhǎng)買(mǎi)房不僅要看劃片、看生源、看空間。

房子大了供不起，小了住得憋屈；生源少了怕學(xué)?？s編，生源多了又怕被“統(tǒng)籌”踢出局。

其實(shí)這不是阿盈一個(gè)人的煩惱，而是千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)廣州家長(zhǎng)的縮影。

書(shū)包房的

流通鐵律

每年的歲末年初，都是廣州書(shū)包房成交最火的時(shí)候，這幾乎成了鐵律。

我們先來(lái)看看天河區(qū)熱門(mén)二手書(shū)包房情況。

拿對(duì)口天府路小學(xué)的東方新世界來(lái)說(shuō)，1月份的看房量就接近300人，比之前翻了一倍還多。

華景小學(xué)那邊也是一樣，像華景新城陶然庭院，1月份有200多位家長(zhǎng)扎堆去看房；芳滿(mǎn)庭園的看房人數(shù)也漲了近25%。

至于對(duì)口華陽(yáng)小學(xué)的薈雅苑、耀星華庭，熱度也是只增不減。

其中最扎實(shí)的還得數(shù)僑林苑，雖然看房人數(shù)環(huán)比稍微降了一點(diǎn)點(diǎn)，但一個(gè)月下來(lái)還是穩(wěn)穩(wěn)守住了200人的帶看量。

再來(lái)看看越秀區(qū)的表現(xiàn)。

東風(fēng)東路小學(xué)對(duì)口的錦城花園和東風(fēng)廣場(chǎng)的表現(xiàn)也不錯(cuò)。

尤其是東風(fēng)廣場(chǎng)，2025年末以及2026月初的月看房量均維持在100名左右。

說(shuō)句實(shí)在話，這些核心地段的學(xué)區(qū)盤(pán)，一個(gè)月接待的客戶(hù)量也抵得上不少普通樓盤(pán)忙活一個(gè)季度的KPI了。

此外，我還發(fā)現(xiàn)了，熱門(mén)書(shū)包房除了看房人多，成交速度也快得驚人。

比如科學(xué)城的“流量王”萬(wàn)科東薈城。

發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，東薈城那種70平左右的小兩房，賣(mài)得飛快！

1月份有個(gè)76平戶(hù)型才掛了13天就賣(mài)掉了。哪怕是去年底，動(dòng)作快的也就一個(gè)禮拜成交，最慢也就兩個(gè)月。

說(shuō)白了，只要對(duì)口東薈城小學(xué)，這種剛需房根本不愁賣(mài)，轉(zhuǎn)手速度驚人。

再看海珠區(qū)的“常青樹(shù)”金碧花園。

因?yàn)閷?duì)口金碧小學(xué)，成交節(jié)奏也帶起了快節(jié)奏。

在12月的成交案例里，一些小戶(hù)型房源最慢也就掛牌三個(gè)月左右，動(dòng)作快的甚至9天就直接“成交鎖房”了。

從這些數(shù)據(jù)可以看出——

第一，家長(zhǎng)們開(kāi)始看指標(biāo)了。

現(xiàn)在的買(mǎi)家不愛(ài)聽(tīng)規(guī)劃，就認(rèn)準(zhǔn)地段+好學(xué)校這兩個(gè)硬指標(biāo)。

無(wú)論是老牌的東風(fēng)東、華陽(yáng)，還是配套成熟的東薈城、金碧花園，只要這兩樣還在，房子的流通性就會(huì)在。

在家長(zhǎng)眼里，這不只是買(mǎi)房，還等于資產(chǎn)上了一份強(qiáng)力保險(xiǎn)。

我的資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)折舊，但置換的速度一定要跟上。

第二，性?xún)r(jià)比高的房子才會(huì)被秒殺。

現(xiàn)在的書(shū)包房是有鄙視鏈的。

目前那種價(jià)格公道、地段清楚、配套豐富、住起來(lái)還舒服的房子，才會(huì)上掛一個(gè)秒一個(gè)，快到你懷疑人生。

但如果房子只有個(gè)學(xué)位名頭，住起來(lái)又破又爛，價(jià)格還死貴，那現(xiàn)在的家長(zhǎng)是真的不買(mǎi)賬了。

想賣(mài)房的業(yè)主們要記住——

廣州小學(xué)報(bào)名的摸底和報(bào)名通常在5月份，孩子要讀某個(gè)地段的小學(xué)，基本都要求人戶(hù)一致。

從買(mǎi)房網(wǎng)簽、申辦房貸、過(guò)戶(hù)拿到房產(chǎn)證，到最后落戶(hù)成功，一套流程走下來(lái)，穩(wěn)妥起見(jiàn)起碼得預(yù)留兩三個(gè)月。

如果一套房子性?xún)r(jià)比夠高，就比較容易成交。

買(mǎi)房的焦慮

其實(shí)可以放一放

對(duì)于還沒(méi)買(mǎi)書(shū)包房的家長(zhǎng)們，我也有幾句真心話想說(shuō)說(shuō)。

接下來(lái)，廣州進(jìn)入重要的拐點(diǎn)，進(jìn)入幼兒園開(kāi)始吃不飽，小學(xué)在擠泡沫，初高中要打“硬仗”的時(shí)代。

2017年以后，出生的小寶寶變少了，所以現(xiàn)在的局面是：孩子不夠用，即便是公辦幼兒園也開(kāi)始招不到生。

2026年要上小學(xué)的孩子，正好趕上了當(dāng)年出生高峰的“小尾巴”。

所以你會(huì)看到這么多學(xué)校發(fā)預(yù)警，說(shuō)學(xué)位緊張。再往后幾年，幼兒園那撥生源降溫傳導(dǎo)到小學(xué)，那種排隊(duì)買(mǎi)房、落戶(hù)五年的緊張感會(huì)慢慢降下來(lái)。

家長(zhǎng)該操心的應(yīng)該是中學(xué)派位。

當(dāng)年“二胎潮”的孩子現(xiàn)在都長(zhǎng)大了，所以要讀小學(xué)高年級(jí)或者上初中。

當(dāng)蓄水池滿(mǎn)了， 這些孩子像洪峰一樣往中學(xué)涌，這時(shí)候戰(zhàn)場(chǎng)正式轉(zhuǎn)移了，以前是搶小學(xué)學(xué)位，未來(lái)3到6年，大家搶的就是好初中和好高中。

對(duì)于今年急著要上一年級(jí)的孩子，其家長(zhǎng)仍然可以先留意好小學(xué)，先解決燃眉之急。

對(duì)于孩子還有幾年才讀書(shū)，家長(zhǎng)可以一步到位先看中學(xué)及其對(duì)口樓盤(pán)。

如果你想省點(diǎn)心，那么可以先看看廣州九年一貫制的學(xué)校及其對(duì)口的樓盤(pán)。

目前像黃埔、增城、番禺、天河都有不少九年一貫制的學(xué)校，且隸屬不錯(cuò)的教育集團(tuán)。（下圖為2025年全新啟用的學(xué)校）

如果你希望留在老三區(qū)，那么就要特別關(guān)注地段以及學(xué)校對(duì)應(yīng)的分配組別，提高獲得好書(shū)包的概率。

大家可以參考一下我之前的一篇廣州部分學(xué)校對(duì)口招生文章（詳細(xì)請(qǐng)戳：廣州中心區(qū)新盤(pán)，學(xué)校終于定了?。?/p>

還有，在這一輪變化中，鼎尖牛校的地位還是非常穩(wěn)固的，無(wú)論是越秀的東風(fēng)東小學(xué)還是天河的三華一龍都依然是近年的大熱門(mén)。

如果大家一定要沖學(xué)位緊張的大熱門(mén)校，那么就要盡早安排買(mǎi)房事宜。

因?yàn)閷W(xué)校會(huì)按照房產(chǎn)證日期順序招生，講究先來(lái)后到，落戶(hù)越久位置越穩(wěn)，為了不讓自家娃娃掉隊(duì)，家長(zhǎng)最好提前做準(zhǔn)備，不要做那個(gè)壓線的人。

雖然廣州好學(xué)位依然緊張，學(xué)位預(yù)警也無(wú)法一下子全部取消，但各位家長(zhǎng)也不用太焦慮。

以前政策不透明，家長(zhǎng)全靠猜，現(xiàn)在有我們給大家提前報(bào)備，加上官方提前兩年就發(fā)預(yù)警，其實(shí)也給了各位充足的反應(yīng)時(shí)間。

既然知道了規(guī)則（比如要提前落戶(hù)、看房產(chǎn)證時(shí)間），大家就可以多多留意我們的文章，在第一時(shí)間收到各種書(shū)包房、學(xué)校的干貨，提前布局、按部就班地操作。

只要不臨時(shí)抱佛腳，只要你提前看清了規(guī)則，買(mǎi)房這事兒就已經(jīng)成了一大半。

以上。

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