青島樓市的戰(zhàn)鼓，已經(jīng)迫不及待地敲響了。

▲青特東序效果圖

2月10日，小年的鞭炮聲還沒(méi)開(kāi)始，東李板塊突然扔出了一顆深水炸彈——那個(gè)傳聞已久的56地塊，案名終于揭曉：青特東序。

這個(gè)被業(yè)內(nèi)人士視為“東李改善住宅市場(chǎng)新變量”的項(xiàng)目，據(jù)悉戶型建面主打119平、121平、139平，采用一梯一戶、大寬廳設(shè)計(jì)。而“東序”這個(gè)充滿東方韻味的案名背后，藏著青特深耕東李、三盤(pán)聯(lián)動(dòng)的野心。

1、

東序：是序幕，也是野心

這個(gè)名字起得挺有講究，為什么叫“東序”？青特在官宣視頻里的說(shuō)法是——青島向東，序章由我。

這個(gè)“序”，既是青特在東李“三盤(pán)聯(lián)動(dòng)”的序曲（另外兩個(gè)是已經(jīng)火得一塌糊涂的青特璟譽(yù)和36號(hào)地塊），更是青特想做“主城改善第一把交椅”的野心。

從青島樓市的江湖看，隨著綠城在東李的淡出，青特簡(jiǎn)直是“無(wú)縫銜接”，直接成了這片熱土上的王者。

▲青特璟譽(yù)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)

看一看青特東序（LC0306-56地塊）的指標(biāo)：

項(xiàng)目位于李滄區(qū)銅川路以東、青川路以西、彭水路以北，就在璟譽(yù)的北邊。占地不算大，約1.9萬(wàn)㎡，總建面6.4萬(wàn)㎡。7棟17層的小高層，外加兩個(gè)社區(qū)大堂。由青島豐昊置業(yè)以總價(jià)4.54億元、樓面地價(jià)9820元/㎡、溢價(jià)率7.91%拿下。

目前，戶型圖雖然還沒(méi)最終版流出，但航拍和傳聞已經(jīng)把底牌亮得差不多了：主打119㎡和139㎡兩個(gè)面積段。

▲青特東序戶型分布圖

這意味著，青特很清楚，250萬(wàn)到300萬(wàn)這個(gè)區(qū)間，在東李目前是“真空地帶”。璟譽(yù)雖好，但也得350萬(wàn)往上看了，而東序，就是給那些想進(jìn)東李圈層，但錢(qián)包稍微有點(diǎn)緊的年輕人，開(kāi)的一扇窗。

2、

是“低配版璟譽(yù)”，還是“年輕版殺手”？

很多看過(guò)規(guī)劃的人，第一反應(yīng)是：這不就是璟譽(yù)的“低配版”嗎？

▲青特東序總平面圖

對(duì)比一下璟譽(yù)：

首先，會(huì)所變小了。璟譽(yù)那是1600平的大會(huì)所，東序只有800平左右。不過(guò)換個(gè)角度想，會(huì)所小了，將來(lái)物業(yè)費(fèi)的壓力是不是也小了？對(duì)于剛改家庭來(lái)說(shuō)，這也許是好事。

再者，密度高了。璟譽(yù)容積率1.7，東序是2.4。樓間距和舒適度上，肯定是要做一些妥協(xié)的。

但是（敲黑板），反轉(zhuǎn)來(lái)了！

青特最擅長(zhǎng)的是什么？是把一手一般的牌，打出王炸的效果。

東序最大的殺手锏，在于戶型和得房率。

據(jù)說(shuō)，那個(gè)119㎡的戶型，客廳開(kāi)間能做到6.6米！這是很多140㎡改善戶型才有的尺度。而且，139㎡的戶型，客廳開(kāi)間更是達(dá)到了驚人的8.2米。加上北側(cè)的設(shè)備平臺(tái)和贈(zèng)送面積，這得房率簡(jiǎn)直是“變態(tài)級(jí)”的，逼近97%，接近零公攤。（注：具體數(shù)據(jù)以年后青特官宣為準(zhǔn)）

這對(duì)于那些不僅要面子（大客廳），還要里子（實(shí)得面積）的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是“致命誘惑”。

▲青特璟譽(yù)會(huì)所實(shí)景

而且，雖然會(huì)所面積縮水了，但那800平的會(huì)所做得一點(diǎn)不含糊，大落地玻璃，“像街角咖啡廳一樣的建筑”，這審美直接戳中了年輕人的心，情緒價(jià)值拉滿 。所以，別說(shuō)什么“低配版”，這明明是“年輕化精準(zhǔn)打擊版”。

3、

青特，到底在下一盤(pán)什么棋？

青特這波操作，細(xì)思極恐。這不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目的事兒，這是青特在東李的一場(chǎng)“閉環(huán)游戲”。手里有錢(qián)、追求極致改善的，去買(mǎi)璟譽(yù)或者未來(lái)的36號(hào)地塊。預(yù)算卡在250萬(wàn)、想要性?xún)r(jià)比的，來(lái)買(mǎi)東序 。

▲青特東序鳥(niǎo)瞰圖

這就像一張大網(wǎng)，把東李的改善客群一網(wǎng)打盡，根本不給對(duì)手留活路。而且，青特這次跟豐昊合作，也是一種聰明的“避險(xiǎn)”。

現(xiàn)在的市場(chǎng)，誰(shuí)都不敢太激進(jìn)。通過(guò)合作操盤(pán)，既拿到了地，又分?jǐn)偭孙L(fēng)險(xiǎn)，還能利用青特的品牌溢價(jià)和成熟的產(chǎn)品線快速變現(xiàn)。對(duì)于青島樓市來(lái)說(shuō)，東序的出現(xiàn)，填補(bǔ)了東李板塊250萬(wàn)級(jí)高品質(zhì)新房的空白。

▲青特東序效果圖

以前這個(gè)預(yù)算，你只能去看看二手房，或者往更遠(yuǎn)的地方?，F(xiàn)在好了，青特告訴你：“就在這兒！”

當(dāng)然，如果你預(yù)算充足，能加到300萬(wàn)，那建議你等等那個(gè)36號(hào)地塊，畢竟地段、容積率和配套還是硬道理。但對(duì)于預(yù)算就是卡得比較死的剛改一族，東序可能是目前東李的最優(yōu)解。

▲東李麗達(dá)購(gòu)物中心

青島樓市的這場(chǎng)大戲，才剛剛開(kāi)始。東序，只是一個(gè)序章。好戲，還在后頭。