來源：市場資訊

（來源：新行情）

投入越多，回報越大。

出品 | 新行情 作者 | 李響

曾經(jīng)，互聯(lián)網(wǎng)公司靠“輕資產(chǎn)、高增長”打天下。

但現(xiàn)在，行業(yè)競爭走進了深水區(qū)，巨頭們爭相在核心城市落子布局，拿地蓋樓的步伐明顯加快。

阿里、騰訊、京東、美團……自建總部或研發(fā)園區(qū)不再是新鮮事，幾乎成了標配。

背后的原因很實在，公司大了，管理需要空間；搞技術攻堅，得有像樣的實驗室；再說，一線城市的地皮，長期來看就是硬通貨。

在這場從“輕”到“重”的大潮里，字節(jié)跳動的動作尤其搶眼，不僅出手快，手筆還大。

近日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)更新了一條信息，海淀區(qū)學院路東升科技園三期一塊科研用地完成出讓，買家是北京云岫長石科技有限公司，這家公司去年10月才注冊成立，注冊資本19.5億元，背后全資控股的正是字節(jié)跳動。

圖源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)

圖源：天眼查

這塊地的成交總價是33.05億元，其中政府土地收益部分約3.67億元，地塊占地面積4.89萬平方米，規(guī)劃建筑面積12.8萬平方米，用途是辦公研發(fā)，出讓年限50年。按照合同約定，項目明年3月前必須開工，2030年3月前竣工。

有意思的是，就在不到兩個月前，字節(jié)剛剛以28億元底價拿下海淀區(qū)藍景麗家收儲項目地塊，準備建“抖音集團數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園”。

地塊基本信息

也就是說，2026年才剛開局三個月，字節(jié)就在北京海淀連拿兩塊地，一口氣砸下61億元。

公開信息顯示，這兩塊地都在海淀，藍景麗家項目位于中關村街道大鐘寺先導區(qū)，緊挨著字節(jié)之前買下的方恒時尚中心和大鐘寺中坤廣場。

而這次拿下的東升科技園地塊則在學院路雙泉堡地區(qū)，北邊靠著清華東路，西邊挨著小月河，地鐵15號線北沙灘站就在旁邊，往外走幾步就是學院路、五道口和中關村核心區(qū)，周邊3公里范圍內(nèi)有清華大學、北京大學、中國科學院，還有39所高校和100多家科研院所。

單從位置上看，字節(jié)這次無異于直接扎進了中國智力資源最密集的心臟地帶。

值得注意的是，這塊地的出讓門檻并不低。北京市規(guī)自委明確規(guī)定，引入企業(yè)必須是人工智能、集成電路、腦機接口、量子信息這些未來產(chǎn)業(yè)領域的標桿企業(yè)，而且年稅收不能低于每平方米6萬元，對區(qū)級財政貢獻不低于每平方米每年1200元。

說白了，這塊地并不是有錢就能買下的。

但字節(jié)明顯是有備而來。早在拿地之前，字節(jié)已在海淀東升科技園三期整棟租下了1號樓，面積超過2萬平方米，并在年初便拿下了裝修許可證。

圖源：北京住建委官網(wǎng)

如今，字節(jié)拿下東升科技園地塊，也在意料之中。

把時間線拉長一點看，字節(jié)這幾年在北京的資產(chǎn)布局其實一直在穩(wěn)步推進。

最早是方恒時尚中心，花費大約50億元，建筑面積9萬平方米，然后是大鐘寺中坤廣場，大概90億元，建筑面積43萬平方米。

今年2月，字節(jié)再拿下藍景麗家地塊，28億元，規(guī)劃建筑面積9.68萬平方米。

加上這次東升科技園三期地塊，33億元，12.8萬平方米。

四筆交易下來，字節(jié)在北京自持自建的物業(yè)總面積達到了74.48萬平方米。

這放到行業(yè)里是什么水平呢？

公開信息顯示，阿里巴巴北京總部總建筑面積大約47萬平方米，騰訊北京總部大樓是33.4萬平方米。

字節(jié)作為后來者，在北京的不動產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過了兩位老大哥。

從選址上看，字節(jié)跳動的邏輯很清晰。方恒、中坤、藍景麗家三個項目全部扎在大鐘寺板塊，形成一片相對集中的辦公區(qū)域。

這次東升科技園地塊雖然位置稍有不同，但緊挨著清華北大和中科院，明顯是奔著研發(fā)去的。一邊是業(yè)務運營中心，一邊是技術研發(fā)基地，分工明確。

為什么一家互聯(lián)網(wǎng)公司要花這么多錢買地建樓，其實也不難理解。

首先是體量擺在那里。根據(jù)彭博社預測，2025年字節(jié)跳動總營收大約1.31萬億元人民幣，同比增長20%，凈利潤約3520億元，利潤率接近27%。

另外，字節(jié)旗下產(chǎn)品矩陣包括抖音、TikTok、今日頭條、懂車帝、番茄小說、紅果短劇、豆包、剪映、即夢、火山引擎、飛書、汽水音樂等等，全球月活用戶加起來超過40億。

圖源：財小灶微博

這個量級的公司，幾萬員工分散在十幾個租賃的寫字樓里，管理和溝通成本確實很高。有自己的園區(qū)，辦公環(huán)境、信息安全、跨部門協(xié)作都會方便不少。

其次是研發(fā)需求越來越專業(yè)化。做AI大模型需要專門的算力基礎設施，做硬件相關研究需要實驗室，這些都不是普通租來的寫字樓能隨便改造的。自建園區(qū)可以從設計階段就把這些需求考慮進去。

再一個，一線城市核心地段的不動產(chǎn)本身也是資產(chǎn)配置的一部分?；ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)變化快，但北京海淀的地塊是稀缺資源，長期持有對公司資產(chǎn)結構是有益的。

東升科技園這塊地還有一個值得注意的地方。地塊明確要求引入的企業(yè)必須是人工智能、集成電路、腦機接口、量子信息領域的標桿企業(yè)，字節(jié)愿意接受這個條件，說明他們在這些方向上是有真實投入的。

過去大家提起字節(jié)跳動，想到的可能是抖音、直播帶貨、推薦算法，基本都在應用層和流量變現(xiàn)這個范疇。

但最近兩年他們的技術布局明顯在往底層走。豆包大模型在AI賽道跑得很快，火山引擎在云服務市場逐漸站穩(wěn)，即夢在AIGC方向也有聲量。

圖源：應用商店

這次把研發(fā)中心建到清華北大對面，離中科院一街之隔，顯然是希望離頂尖人才和前沿研究更近一些。

地塊合同約定的竣工時間是2030年3月，也就是說，未來五年內(nèi)，字節(jié)會在學院路擁有一座全新的研發(fā)中心，專門用來做前沿技術攻關。

從更大的背景看，互聯(lián)網(wǎng)大廠拿地建樓已經(jīng)是一個普遍現(xiàn)象。

目前，阿里、騰訊、百度、京東、美團，頭部玩家手里都有核心地段的地產(chǎn)資源。

比如騰訊，2024年以64.2億元拿下海淀區(qū)學院路北端A、B、C、J地塊的B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)及B23研發(fā)設計用地，以滿足辦公需求；2020年美團以65.41億元拿下上海楊浦濱江地塊，用作美團上?？萍贾行?；2023年京東以31.12億元的底價拿下北京亦莊地塊，用于集中辦公和產(chǎn)業(yè)布局。

騰訊海淀購入地塊位置

各家都在持續(xù)加碼。

行業(yè)發(fā)展到這個階段，輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)已經(jīng)不是一道選擇題，而是一個自然而然的結果，公司規(guī)模大到一定程度，自持物業(yè)帶來的穩(wěn)定性和自主性是租賃無法替代的。

字節(jié)跳動從一個居民樓里起步的創(chuàng)業(yè)公司，到如今在北京擁有超過74萬平方米的“龐然大物”，這個過程走了十幾年。

60多億在北京拿地，與其說是需求所致，不如說是發(fā)展到一定體量之后水到渠成的一步。

畢竟，對致力于推動科技發(fā)展的大廠來說，花幾十億在核心城市的核心地段為自己建一個研發(fā)基地，是一件再正常不過的事情。

本質(zhì)上看，字節(jié)拿地就是一家大公司在為下一個階段的發(fā)展做準備，它希望能把研發(fā)放在離人才最近的地方，把資產(chǎn)配置在最穩(wěn)妥的地方，把空間留給最需要長期投入的技術方向。

沒什么特別的，就是一家企業(yè)長大了，必須得有自己的地盤。