來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 星艷玲

圖片來源 · 福州泰禾廣場

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全面步入存量競爭深水區(qū)，“同質(zhì)化突圍”“價(jià)值升維”成為行業(yè)普遍面臨的增長瓶頸。

當(dāng)“存在感弱”的福州，因非標(biāo)商業(yè)而迎來商業(yè)升格時(shí)，老牌地標(biāo)“福州東二環(huán)泰禾廣場”于十周年之際更名為福州泰禾廣場，這一看似簡單的品牌簡化，實(shí)則是其跳出區(qū)域級(jí)購物中心定位、向城市級(jí)生活目的地躍遷的戰(zhàn)略宣言，更是存量商業(yè)主動(dòng)適配城市發(fā)展、實(shí)現(xiàn)自我革新的生動(dòng)實(shí)踐。

項(xiàng)目通過一系列行之有效的調(diào)改，在2025年交出了一份亮眼的“煥新答卷”：

■業(yè)績規(guī)模雙增長：全年銷售額同比增長42%；全年客流同比增長19.7%。

■首店集群效應(yīng)凸顯：全年引進(jìn)114家城市級(jí)首店、網(wǎng)紅店、旗艦店，構(gòu)建起覆蓋零售、餐飲、文體娛的首店矩陣。

■品牌經(jīng)營效能領(lǐng)先：8家品牌年銷售過億、50+家業(yè)績突破千萬，112家品牌奪得福州同城業(yè)績第一,188家品牌業(yè)績創(chuàng)歷史新高。

這份數(shù)據(jù)背后，并非偶然的流量爆發(fā)，而是福州泰禾廣場在存量競爭中主動(dòng)突圍，是對(duì)福州商業(yè)“高端供給不足、中端相互擠壓”現(xiàn)狀的精準(zhǔn)破局，更折射出福州消費(fèi)市場的活力與潛力。

01.

首店經(jīng)濟(jì)破局

從“品牌招商”到“生態(tài)構(gòu)建”

如何跳出“規(guī)模擴(kuò)張”的傳統(tǒng)路徑，通過精準(zhǔn)定位與業(yè)態(tài)煥新實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑，已成為存量商業(yè)體破局的核心命題。

地處福州“東擴(kuò)”發(fā)展中軸線上，十余年來，福州泰禾廣場始終以“客群洞察”為核心，完成了從早期“快時(shí)尚引流”到中期加碼餐飲與兒童業(yè)態(tài)增強(qiáng)家庭粘性，再到如今的“首店集群”的品牌矩陣迭代。

在存量時(shí)代，首店經(jīng)濟(jì)已成為商業(yè)項(xiàng)目激活消費(fèi)、提升能級(jí)的核心抓手，而福州泰禾廣場的首店策略，并非簡單的“數(shù)量堆砌”，而是基于客群需求的“生態(tài)構(gòu)建”。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，福州泰禾廣場核心客群呈現(xiàn)“年輕家庭化+中產(chǎn)品質(zhì)化”特征：74%為年輕客群及年輕家庭，追求親子互動(dòng)與品質(zhì)生活；超35%為中產(chǎn)及以上客群，注重品牌調(diào)性與體驗(yàn)創(chuàng)新。

針對(duì)這一清晰的客群畫像與消費(fèi)偏好，福州泰禾廣場精準(zhǔn)錨定核心客群的多元需求，持續(xù)優(yōu)化品牌組合，近一年品牌煥新率超38%。

■一是，在存量品牌業(yè)態(tài)調(diào)整上，緊密順應(yīng)市場需求，對(duì)老舊品牌實(shí)施精準(zhǔn)優(yōu)化策略：保留擁有穩(wěn)定客群的優(yōu)質(zhì)品牌，并通過原店升級(jí)或移位重塑的方式，為品牌注入契合市場趨勢的新鮮感。

例如，引進(jìn)MINISO FRIENDS福建首座獨(dú)棟雙層店、泡泡瑪特?zé)ㄐ聻槌鞘衅炫灥?、?fù)一層美食區(qū)域升級(jí)為“玖街拾巷”主題街、川悅·海鮮市集門店全面升級(jí)。

■二是，主動(dòng)適配市場動(dòng)態(tài)變化，在新進(jìn)品牌布局上，重點(diǎn)發(fā)力國際美妝、潮流服飾、網(wǎng)紅餐飲等業(yè)態(tài)，優(yōu)先引入兼具社交性與話題度的首店、特色店。

全年引進(jìn)環(huán)璟、NEED、云頂、本來、脆大廚、錢小奴等114家城市級(jí)品牌首店、網(wǎng)紅店及旗艦店，涵蓋零售、餐飲、文體娛等多個(gè)業(yè)態(tài)。其中39家為城市首店，數(shù)量與質(zhì)量均創(chuàng)歷史新高，憑借這一“首店磁場”效應(yīng)，有效吸引跨區(qū)域客群匯聚。

從“追求數(shù)量”到“聚焦質(zhì)量”，福州泰禾廣場構(gòu)建起具有差異化競爭力的首店集群，形成“首店引進(jìn)-場景打造-流量轉(zhuǎn)化”的完整閉環(huán)，不斷加強(qiáng)對(duì)市內(nèi)遠(yuǎn)距離、以及來自異地客群的輻射力。

02.

營銷邏輯迭代

從“流量收割”到“情緒共鳴”

在流量紅利見頂?shù)漠?dāng)下，福州泰禾廣場的營銷創(chuàng)新跳出了“促銷賣貨”的傳統(tǒng)思維，以“高頻次、強(qiáng)互動(dòng)、深體驗(yàn)”的活動(dòng)矩陣，實(shí)現(xiàn)了從“流量吸引”到“情感共鳴”的跨越。

2025年，項(xiàng)目圍繞“煥新破局”主題舉辦200余場活動(dòng)，構(gòu)建起“IP首展+在地活動(dòng)+明星效應(yīng)+賽事聯(lián)動(dòng)”的多元內(nèi)容生態(tài)：

• IP首展與在地文化結(jié)合：“掌上明豬‘豬麗葉’”福建首展、豚豚崽養(yǎng)生主題福建首展等活動(dòng)，結(jié)合福州本土文化元素，打造差異化內(nèi)容，精準(zhǔn)觸達(dá)年輕家庭客群；

• 明星效應(yīng)與潮流活力聯(lián)動(dòng)：云頂「李權(quán)哲·一日店長」、五月天歌迷會(huì)等活動(dòng)，點(diǎn)燃年輕客群熱情，提升項(xiàng)目潮流屬性；

• 賽事活動(dòng)與城市聯(lián)結(jié)：首屆“狀元杯”籃球聯(lián)賽、電競福州2025大師賽晉安站決賽等活動(dòng)，打造城市級(jí)賽事IP，增強(qiáng)項(xiàng)目與城市的情感聯(lián)結(jié)。

福州泰禾廣場還 精準(zhǔn)捕捉消費(fèi)者對(duì)“儀式感”“歸屬感”“新鮮感”的情感需求，通過場景化營銷將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為可分享、可傳播的“社交貨幣”，讓“逛泰禾”成為消費(fèi)者表達(dá)情感、享受生活的載體，實(shí)現(xiàn)了從“單次消費(fèi)”到“長期陪伴”的價(jià)值升維。

例如，針對(duì)年輕客群推出的IP展、賽事活動(dòng)、音樂節(jié)、歌迷會(huì)等，滿足其社交娛樂需求；針對(duì)家庭客群推出的潑水夏令營、兒童游樂活動(dòng)等，打造家庭歡樂空間；針對(duì)高端客群推出的迪奧沙龍、高化會(huì)員節(jié)等活動(dòng)，提供專屬服務(wù)，提升高端客群粘性。

03.

商戶共生生態(tài)

從“管理式運(yùn)營”到“賦能式協(xié)同”

存量商業(yè)的競爭，本質(zhì)是生態(tài)體系的競爭。福州泰禾廣場以“商戶共生”為核心，構(gòu)建起“營銷聯(lián)動(dòng)、業(yè)績助力、會(huì)員導(dǎo)流”的三維賦能體系，打破了商場與商戶“單打獨(dú)斗”的傳統(tǒng)模式，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”的協(xié)同增長。

■營銷聯(lián)動(dòng)共享流量。主動(dòng)收集租戶自身活動(dòng)，制定活動(dòng)日歷，前置對(duì)接租戶資源，全年完成與租戶聯(lián)動(dòng)的人氣活動(dòng)57場，例如MK電音節(jié)、潑水夏令營、七夕氣球雨等，通過資源整合實(shí)現(xiàn)流量共享；

■業(yè)績助力打造標(biāo)桿。針對(duì)新開品牌，提供開業(yè)宣傳禮包、優(yōu)勢業(yè)態(tài)包裝、品牌沙龍等運(yùn)營支持。同時(shí)，打造“億元俱樂部”“千萬商戶”標(biāo)桿，發(fā)揮示范效應(yīng)帶動(dòng)整體經(jīng)營。2025年，8家品牌年銷售過億，50+家品牌業(yè)績突破千萬，112家品牌奪得福州同城業(yè)績第一，188家品牌業(yè)績創(chuàng)歷史新高，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目在品牌培育和業(yè)績賦能上的實(shí)力。

■會(huì)員導(dǎo)流激活私域。升級(jí)泰客會(huì)會(huì)員權(quán)益，通過高頻沙龍、私域社群運(yùn)營、任意消費(fèi)免費(fèi)停車等權(quán)益，為商戶精準(zhǔn)導(dǎo)流，賦能商戶經(jīng)營。

這種“共生式運(yùn)營”模式，不僅提升了商戶的經(jīng)營效益，更增強(qiáng)了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力——在2025年福州商業(yè)市場整體增速放緩的背景下，福州泰禾廣場仍實(shí)現(xiàn)了42%的銷售額增長，其生態(tài)體系的穩(wěn)定性可見一斑。

04.

空間場景升維

從物理載體到情感樞紐

當(dāng)商業(yè)空間的競爭從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值深耕”，福州泰禾廣場以“空間場景再造”為核心，打破傳統(tǒng)商業(yè)的功能邊界，將冰冷的物理載體轉(zhuǎn)化為有溫度的“城市情感樞紐”。

水秀廣場煥新：

經(jīng)典IP的“破圈”回歸

2025年五一假期，斥資修復(fù)升級(jí)的“水火交響噴泉秀”震撼回歸，這場融合聲光電與機(jī)械美學(xué)的視覺盛宴，以每日晚間一場的頻率上演。

噴泉最高噴射高度達(dá)10米，配合水火交融的特效與垂直燈光秀，將建筑外立面轉(zhuǎn)化為巨型畫布，呈現(xiàn)出“水火共舞”的沉浸式場景。數(shù)據(jù)顯示，活動(dòng)期間5天累計(jì)吸引超百萬客流，成為現(xiàn)象級(jí)城市熱點(diǎn)。

暑期檔推出的“泰好玩”潑水夏令營，更是將水秀廣場的價(jià)值推向新高度：聯(lián)合英孚教育聯(lián)名場打造親子互動(dòng)課堂、MK酒吧電音場點(diǎn)燃年輕客群熱情、VIP會(huì)員專場提供私密社交場景等，將水秀廣場與場內(nèi)品牌進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，推出主題化活動(dòng)。

如今，水秀廣場這一經(jīng)典IP已從單純的“觀賞空間”，升級(jí)為承載情感交流、文化體驗(yàn)與社交互動(dòng)的“城市公共會(huì)客廳”，其“煙火氣”與“儀式感”，成為福州泰禾廣場獨(dú)特的“溫度基因”。

硬件體驗(yàn)升級(jí)：

細(xì)節(jié)處的“溫度感”營造

商業(yè)空間的競爭，正從宏觀規(guī)劃轉(zhuǎn)向微觀體驗(yàn)。2025年，福州泰禾廣場啟動(dòng)“硬件煥新計(jì)劃”，對(duì)停車場、衛(wèi)生間等硬件設(shè)施進(jìn)行智能化、人性化改造；2026年年初，項(xiàng)目進(jìn)一步盤活二號(hào)門廣場前的空置場地，全新開通路面停車場——通過擴(kuò)增停車位供給、優(yōu)化場地環(huán)境等舉措，將閑置空間轉(zhuǎn)化為實(shí)用配套，持續(xù)細(xì)化停車場景的微觀體驗(yàn)，精準(zhǔn)匹配消費(fèi)者的出行需求。

同時(shí)推進(jìn)東西區(qū)、新天地街區(qū)及文化街的生態(tài)聯(lián)結(jié)，打造層次豐富的游逛動(dòng)線。

這種“從停車場到衛(wèi)生間”的精細(xì)化運(yùn)營，傳遞出項(xiàng)目對(duì)“消費(fèi)者體驗(yàn)”的深度理解——商業(yè)空間的競爭力，往往藏在細(xì)節(jié)的溫度里。

福州泰禾廣場十年的發(fā)展，是福州商業(yè)變遷的縮影，更是存量商業(yè)破局的典型樣本。其成功的核心，在于始終以“創(chuàng)造生活方式”為內(nèi)核，完成了從“滿足消費(fèi)需求”到“供給情緒價(jià)值”的升維。

在贏商網(wǎng)看來，下一代商業(yè)競爭的核心，在于“情緒價(jià)值供給”能力——消費(fèi)者不再僅僅滿足于“買得到”，更渴望從商業(yè)空間中獲得情感共鳴、精神滿足與身份認(rèn)同。

福州泰禾廣場的實(shí)踐，正是這一趨勢的生動(dòng)注腳：首店集群的“新鮮感”、水秀廣場的“煙火氣”、主題活動(dòng)的“參與感”，共同構(gòu)成了項(xiàng)目獨(dú)特的“溫度基因”，這種基因，讓福州泰禾廣場超越了“商業(yè)地標(biāo)”的定位，成為福州消費(fèi)者的“生活方式坐標(biāo)”。

2025年，在全新經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的帶領(lǐng)下，福州泰禾廣場取得了亮眼的成績。面向2026，其將以“持續(xù)生長”為關(guān)鍵詞，憑借精準(zhǔn)的戰(zhàn)略研判與高效的落地路徑，系統(tǒng)性推進(jìn)經(jīng)營策略迭代升級(jí)。

福州泰禾廣場將以“資源聯(lián)動(dòng)、場景共生”為核心，通過四大路徑系統(tǒng)性推進(jìn)：

• 一是，破界協(xié)同，統(tǒng)籌城市綜合體多元板塊統(tǒng)一運(yùn)營；

• 二是，多元化夜經(jīng)濟(jì)激活，構(gòu)建全時(shí)段消費(fèi)生態(tài)；

• 三是，文商旅融合，延伸消費(fèi)場景邊界；

• 四是，生態(tài)賦能，依托晉安湖公園生態(tài)基底，將項(xiàng)目打造成城市運(yùn)動(dòng)公園。

通過“商業(yè)+生活+文化+生態(tài)”的多維融合，全面激發(fā)全域消費(fèi)潛能，穩(wěn)步向百億商圈目標(biāo)邁進(jìn)。

圖片來源：福州市晉安區(qū)融媒體中心

秉持“以客為中心、與伙伴共生”的經(jīng)營理念，福州泰禾廣場不僅實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)營質(zhì)效的跨越式提升，更以城市級(jí)商業(yè)標(biāo)桿的姿態(tài)，在福州建設(shè)現(xiàn)代化國際城市的進(jìn)程中，定義城市生活的新高度。

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