2022年7月，有著中鐵集團(tuán)和昆明軌道集團(tuán)雙重背景的昆明中鐵站城諾德福德房地產(chǎn)公司，競得了關(guān)上福德片區(qū)的138畝城改用地，開發(fā)后來的央璽春風(fēng)項(xiàng)目。

已交付入住的央璽春風(fēng)

央璽春風(fēng)總共有4宗土地，沿著規(guī)劃中的南北大道一字?jǐn)[開，其中一宗是回遷房地塊，一宗商業(yè)用地，還有兩宗商住混合用地。中鐵站城諾德拿地后只開發(fā)了其中一宗43畝的商住混合用地。雖然項(xiàng)目亮相之初對外宣傳的是雙鐵TOD，占盡地段優(yōu)勢，但實(shí)際上銷售狀況不溫不火，并未將“雙鐵”配套優(yōu)勢充分發(fā)揮出來。

造成這種狀況的原因，除了項(xiàng)目重要配套之一的9年制星耀學(xué)校去年5月才敲定，如今還沒有建成，再就是作為城改項(xiàng)目，央璽春風(fēng)本身容積率比較高，回遷地塊的容積率高達(dá)6.84，商住地塊的容積率也超過5.2。

央璽春風(fēng)容積率比較高

這么高的容積率，項(xiàng)目報(bào)規(guī)時(shí)昆明市還執(zhí)行的是2016版的《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，也即俗稱的“舊規(guī)”，產(chǎn)品設(shè)計(jì)受限，所以在市場上就不如這兩年高贈(zèng)送的新規(guī)項(xiàng)目受歡迎，只能慢慢去化。

因?yàn)槿セ俣嚷氕t春風(fēng)本來有兩宗商住混合用地，截至目前就只開發(fā)了一宗，面積更大，編號為KCGD2022-17的地塊一直沒有開工。前幾天，昆明市自規(guī)局突然對該地塊的規(guī)劃條件進(jìn)行了變更，預(yù)示著央璽春風(fēng)終于要進(jìn)行第二個(gè)商品房地塊的開發(fā)了。

央璽春風(fēng)即將開發(fā)的新地塊位置

KCGD2022-17號地塊變更后的規(guī)劃條件很有意思，內(nèi)容其實(shí)很簡單，既沒有像有些同類地塊一樣完全“商改住”，也沒有調(diào)整容積率，而是將規(guī)劃條件中“《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2016版）”變更為“《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》”。懂行的人看到這里立刻就能明白，央璽春風(fēng)這是要執(zhí)行“新規(guī)”了。

“新規(guī)”的威力有多大，對房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭力的加成有多高，相信房地產(chǎn)行業(yè)的人士不說也都懂，但“新規(guī)”雖好，卻不能解決央璽春風(fēng)容積率比較高的問題，這就要說的此次規(guī)劃條件變更的第二項(xiàng)內(nèi)容。

2月12日公示的KCGD2022-17號地塊規(guī)劃條件變更的第二項(xiàng)內(nèi)容是，“住宅建筑不超過地塊可建總計(jì)容建筑面積的82%，商業(yè)建筑面積占比不進(jìn)行控制?！边@句話從字面意思理解，就是地塊本來是商住混合，住宅占比82%，商業(yè)占比18%，如今住宅仍只能占可建設(shè)總計(jì)容建筑面積的82%，但商業(yè)部分的占比不做要求，這就意味著理論上這塊地可以只建住宅，不建商業(yè)，這樣就相當(dāng)于變相降低了容積率。

根據(jù)2022年的土地出讓文件，KCGD2022-17號地塊面積為44.23畝，容積率5.84，最大可建面積為17.22萬平米。如果只按照82%的比例建設(shè)住宅，可建面積為14.12萬平米。

其實(shí)KCGD2022-17號地塊早在2022年就以山海閱的名字報(bào)規(guī)了，根據(jù)過規(guī)公示，山海閱的申報(bào)容積率為5.16，總建面15.26萬平米，規(guī)劃了10棟高層住宅和部分商業(yè)裙樓，最高一棟住宅有42層，最低也有22層。

山海閱與央璽春風(fēng)一樣都是高層住宅

從2022年的過規(guī)公示中可以看出，山海閱其實(shí)在規(guī)劃中已經(jīng)降低了容積率，只不過仍然有5.16，15.26萬的建筑面積中如果扣除商業(yè)裙樓，剩余住宅可能也就最多有14萬多平米，其實(shí)和變更后的規(guī)劃條件差不多，但“新規(guī)”和“舊規(guī)”相比，容積率計(jì)算有很大變化，飄窗、陽臺面積都可以擴(kuò)大，預(yù)計(jì)中鐵站城諾德將會大幅度修改山海閱的設(shè)計(jì)方案，在得房率方面爭取趕上目前昆明市場的主流產(chǎn)品。

如果山海閱能拿出高得房率的產(chǎn)品，憑借本身的雙地鐵+名校優(yōu)勢，如果房價(jià)也比較實(shí)惠，在市場上還是有很強(qiáng)競爭力的。

已經(jīng)在進(jìn)行地基作業(yè)的山海閱地塊（遠(yuǎn)處在建項(xiàng)目是福德片區(qū)安置房

無論是先前開發(fā)的央璽春風(fēng)，還是剛剛變更規(guī)劃條件的山海閱地塊，雙地鐵都是極大的加分項(xiàng)。山海閱地塊距離1號線昆明火車站約350米，到2號線南壩站只有300米，距離昆明火車站南廣場約400米，開發(fā)商又是中鐵以及昆明軌道集團(tuán)，施工總包是中鐵建工與中鐵二局聯(lián)合體，反正整個(gè)項(xiàng)目從周邊環(huán)境到配套再到開發(fā)商、建設(shè)方，都與鐵路淵源極深，簡直可以說是昆明最“鐵”的樓盤，如今等到執(zhí)行新規(guī)，也算是熬出頭了。