2022年7月，有著中鐵集團和昆明軌道集團雙重背景的昆明中鐵站城諾德福德房地產公司，競得了關上福德片區(qū)的138畝城改用地，開發(fā)后來的央璽春風項目。

已交付入住的央璽春風

央璽春風總共有4宗土地，沿著規(guī)劃中的南北大道一字擺開，其中一宗是回遷房地塊，一宗商業(yè)用地，還有兩宗商住混合用地。中鐵站城諾德拿地后只開發(fā)了其中一宗43畝的商住混合用地。雖然項目亮相之初對外宣傳的是雙鐵TOD，占盡地段優(yōu)勢，但實際上銷售狀況不溫不火，并未將“雙鐵”配套優(yōu)勢充分發(fā)揮出來。

造成這種狀況的原因，除了項目重要配套之一的9年制星耀學校去年5月才敲定，如今還沒有建成，再就是作為城改項目，央璽春風本身容積率比較高，回遷地塊的容積率高達6.84，商住地塊的容積率也超過5.2。

央璽春風容積率比較高

這么高的容積率，項目報規(guī)時昆明市還執(zhí)行的是2016版的《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》，也即俗稱的“舊規(guī)”，產品設計受限，所以在市場上就不如這兩年高贈送的新規(guī)項目受歡迎，只能慢慢去化。

因為去化速度慢，央璽春風本來有兩宗商住混合用地，截至目前就只開發(fā)了一宗，面積更大，編號為KCGD2022-17的地塊一直沒有開工。前幾天，昆明市自規(guī)局突然對該地塊的規(guī)劃條件進行了變更，預示著央璽春風終于要進行第二個商品房地塊的開發(fā)了。

央璽春風即將開發(fā)的新地塊位置

KCGD2022-17號地塊變更后的規(guī)劃條件很有意思，內容其實很簡單，既沒有像有些同類地塊一樣完全“商改住”，也沒有調整容積率，而是將規(guī)劃條件中“《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2016版）”變更為“《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》”。懂行的人看到這里立刻就能明白，央璽春風這是要執(zhí)行“新規(guī)”了。

“新規(guī)”的威力有多大，對房地產項目競爭力的加成有多高，相信房地產行業(yè)的人士不說也都懂，但“新規(guī)”雖好，卻不能解決央璽春風容積率比較高的問題，這就要說的此次規(guī)劃條件變更的第二項內容。

2月12日公示的KCGD2022-17號地塊規(guī)劃條件變更的第二項內容是，“住宅建筑不超過地塊可建總計容建筑面積的82%，商業(yè)建筑面積占比不進行控制。”這句話從字面意思理解，就是地塊本來是商住混合，住宅占比82%，商業(yè)占比18%，如今住宅仍只能占可建設總計容建筑面積的82%，但商業(yè)部分的占比不做要求，這就意味著理論上這塊地可以只建住宅，不建商業(yè)，這樣就相當于變相降低了容積率。

根據(jù)2022年的土地出讓文件，KCGD2022-17號地塊面積為44.23畝，容積率5.84，最大可建面積為17.22萬平米。如果只按照82%的比例建設住宅，可建面積為14.12萬平米。

其實KCGD2022-17號地塊早在2022年就以山海閱的名字報規(guī)了，根據(jù)過規(guī)公示，山海閱的申報容積率為5.16，總建面15.26萬平米，規(guī)劃了10棟高層住宅和部分商業(yè)裙樓，最高一棟住宅有42層，最低也有22層。

山海閱與央璽春風一樣都是高層住宅

從2022年的過規(guī)公示中可以看出，山海閱其實在規(guī)劃中已經降低了容積率，只不過仍然有5.16，15.26萬的建筑面積中如果扣除商業(yè)裙樓，剩余住宅可能也就最多有14萬多平米，其實和變更后的規(guī)劃條件差不多，但“新規(guī)”和“舊規(guī)”相比，容積率計算有很大變化，飄窗、陽臺面積都可以擴大，預計中鐵站城諾德將會大幅度修改山海閱的設計方案，在得房率方面爭取趕上目前昆明市場的主流產品。

如果山海閱能拿出高得房率的產品，憑借本身的雙地鐵+名校優(yōu)勢，如果房價也比較實惠，在市場上還是有很強競爭力的。

已經在進行地基作業(yè)的山海閱地塊（遠處在建項目是福德片區(qū)安置房

無論是先前開發(fā)的央璽春風，還是剛剛變更規(guī)劃條件的山海閱地塊，雙地鐵都是極大的加分項。山海閱地塊距離1號線昆明火車站約350米，到2號線南壩站只有300米，距離昆明火車站南廣場約400米，開發(fā)商又是中鐵以及昆明軌道集團，施工總包是中鐵建工與中鐵二局聯(lián)合體，反正整個項目從周邊環(huán)境到配套再到開發(fā)商、建設方，都與鐵路淵源極深，簡直可以說是昆明最“鐵”的樓盤，如今等到執(zhí)行新規(guī)，也算是熬出頭了。