15年租金一次付清，電梯公司卻跑路！數(shù)十萬打水漂，業(yè)主如何自救？

一紙合約成空文，六年使用變噩夢。

福州市晉安區(qū)豐澤園小區(qū)的業(yè)主們最近寢食難安。他們樓棟的電梯才使用了6年，就因未年檢面臨停運風(fēng)險——而問題出在電梯租賃公司突然失聯(lián)上。更讓人揪心的是，業(yè)主們當(dāng)初是 一次性付清了15年租金，高達59萬元 。

這種“一次性付清長期租金”的電梯租賃模式究竟存在哪些風(fēng)險？日常生活中，我們接觸到的電梯廣告收益又歸誰所有？當(dāng)電梯安全與業(yè)主權(quán)益發(fā)生沖突時，該如何保障自己的合法權(quán)益？

事件回顧：15年租賃協(xié)議才履行6年，公司失聯(lián)

豐澤園小區(qū)5號樓3梯的業(yè)主們當(dāng)初因只有5戶有加裝電梯需求，資金不足，便與福建快科城建增設(shè)電梯股份有限公司簽訂了一份特殊的租賃協(xié)議。

按照協(xié)議，業(yè)主們 一次性付清15年租金59萬元，而出租方則負責(zé)電梯的年檢和維保等全部責(zé)任。這種模式看似省心，卻暗藏風(fēng)險。

今年，市場監(jiān)管部門的一紙年檢通知讓業(yè)主們慌了神：出租方電話已成空號，注冊地址也人去樓空，其電梯生產(chǎn)資質(zhì)甚至已被市場監(jiān)管部門吊銷。按照《特種設(shè)備安全法》規(guī)定， 電梯未按期年檢將面臨停運，這意味著業(yè)主們花了巨資卻可能無梯可用。

電梯租賃糾紛并非個例

類似豐澤園小區(qū)的電梯租賃糾紛并非孤例。搜索結(jié)果顯示，電梯租賃領(lǐng)域常常出現(xiàn)各種合同糾紛。

在河南滎陽，一起施工電梯租賃合同糾紛中，被告不僅拖欠租賃費46余萬元，還以電梯存在質(zhì)量問題為由提出反訴，要求賠償經(jīng)濟損失27余萬元。富平法院也曾處理過一起建筑領(lǐng)域的租賃合同糾紛，承租方在租期滿后一直未能清償租賃費。

更為復(fù)雜的案例是，深圳市建安集團與華深公司之間的租賃合同糾紛甚至 涉及人員死亡事故，雙方就責(zé)任歸屬問題爭論不休。這些案例表明，電梯租賃領(lǐng)域的合同糾紛往往涉及金額大、責(zé)任認定復(fù)雜。

法律明確：電梯安全責(zé)任不容推卸

根據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》第四十條規(guī)定：“特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求，在檢驗合格有效期屆滿前一個月向特種設(shè)備檢驗機構(gòu)提出定期檢驗要求?！钡诎耸臈l進一步明確，使用未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的特種設(shè)備，將面臨 三萬元以上三十萬元以下罰款。

電梯安全涉及公共利益，直接關(guān)系人民群眾的生活質(zhì)量和生命安全。使用未經(jīng)定期檢驗的電梯存在嚴重事故隱患，對公眾安全威脅極大。

那么，電梯的使用責(zé)任人究竟如何確定？根據(jù)《特種設(shè)備使用管理規(guī)則》，使用單位一般是特種設(shè)備的產(chǎn)權(quán)單位，也可以是產(chǎn)權(quán)單位通過符合法律規(guī)定的合同關(guān)系確立的特種設(shè)備實際使用管理者。在租賃關(guān)系中，雙方可以通過合同明確約定使用管理人。

電梯廣告收益歸屬：業(yè)主共有權(quán)益不可侵犯

與電梯相關(guān)的另一個常見問題是：小區(qū)電梯內(nèi)的廣告收益歸誰所有？對此，法律法規(guī)有明確規(guī)定。

《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

曾有公司因擅自利用小區(qū)電梯轎廂進行經(jīng)營被處罰。該公司在未征得相關(guān)業(yè)主同意的情況下，擅自將小區(qū)的60部電梯轎廂租賃給另一公司設(shè)置媒體、刊發(fā)廣告，最終被處以警告和罰款5.5萬元的行政處罰。

電梯廣告、門閘道閘廣告等公共區(qū)域的廣告收益；小區(qū)公共區(qū)域的停車費收益；小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益等， 均屬于小區(qū)公共收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

啟示與建議：避免電梯租賃陷阱

從豐澤園小區(qū)的案例中，我們可以得到以下幾點啟示：

1. 謹慎選擇“一次性付清”長期租賃模式。這種模式雖然看似省心，但一旦出租方經(jīng)營出現(xiàn)問題，業(yè)主權(quán)益難以保障。

   
   

2. 全面核查電梯公司資質(zhì)。在簽訂合同前，應(yīng)詳細了解電梯公司的經(jīng)營狀況、市場信譽和過往業(yè)績，避免與資質(zhì)不良的企業(yè)合作。

   
   

3. 明確約定雙方權(quán)責(zé)。合同中應(yīng)詳細規(guī)定電梯的年檢、維修保養(yǎng)、事故責(zé)任等具體事項，避免責(zé)任不清引發(fā)糾紛。

   
   

4. 建立資金監(jiān)管機制。對于長期租賃合同，可考慮引入第三方資金監(jiān)管機制，按年或按階段支付租金，降低風(fēng)險。

   
   

5. 了解相關(guān)法律法規(guī)。業(yè)主應(yīng)增強法律意識，了解《特種設(shè)備安全法》、《物業(yè)管理條例》等與電梯使用、維護相關(guān)的法律法規(guī)，依法維護自身權(quán)益。

電梯是現(xiàn)代社會不可或缺的垂直交通工具，其安全性直接關(guān)系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全。只有合法合規(guī)使用、維護電梯，明確各方責(zé)任，才能避免類似豐澤園小區(qū)的糾紛再次發(fā)生。

對于已經(jīng)陷入類似困境的業(yè)主，建議盡快向市場監(jiān)管部門報告情況，同時尋求法律途徑解決問題，必要時可向法院提起訴訟，要求解除合同并賠償損失。畢竟，電梯安全無小事，業(yè)主權(quán)益不可侵犯。