估計(jì)很多人都沒(méi)想到，我們的房?jī)r(jià)從2021年開(kāi)始快速下跌，相對(duì)于高點(diǎn)，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常，甚至有的還跌到只剩首付款了！

都知道蟬聯(lián)多年華人首富的李嘉誠(chéng)吧，在我們樓市達(dá)到階段頂峰時(shí)做出了驚人的預(yù)言：

在那個(gè)市場(chǎng)情緒尚未徹底崩盤(pán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，此言被業(yè)內(nèi)同儕嘲諷為，甚至有人揶揄他“年邁昏聵”。

當(dāng)我們站在2026年的時(shí)空坐標(biāo)，手持計(jì)算器復(fù)盤(pán)這筆交易時(shí)，方才醒悟那種“消費(fèi)者恍然大悟時(shí)的震撼”有多么充滿諷刺意味。

2021年前后，一線城市售樓處門(mén)口排隊(duì)搖號(hào)，誰(shuí)搶到新盤(pán)誰(shuí)就覺(jué)得自己賺大了，“打新”、“倒掛”、“日光盤(pán)”是各大群聊的高頻詞。

那會(huì)兒普遍心態(tài)是：只要上了車(chē)，房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，貸款壓力算個(gè)啥，先搶到再說(shuō)。

五年之后，2026年1月，后臺(tái)數(shù)據(jù)給所有人兜頭潑了一盆冷水，全國(guó)二手房掛牌量已經(jīng)沖到約800萬(wàn)套，而且還在漲。

這個(gè)數(shù)字不只是庫(kù)存，而是800萬(wàn)個(gè)家庭在同一時(shí)間想跑。

買(mǎi)家少，賣(mài)家多，最直接的結(jié)果就是“有價(jià)無(wú)市”。

一線城市相當(dāng)一部分小區(qū)，從最高點(diǎn)回撤20%很正常，一些前期炒作過(guò)頭、地段一般的新區(qū)甚至跌了三四成。

很多人發(fā)現(xiàn)，如果不把價(jià)格拉回到2015年左右的水平，根本沒(méi)人正眼看你的房子。

這背后是整個(gè)大周期在換擋。

過(guò)去十多年，房地產(chǎn)靠人口紅利、城鎮(zhèn)化和信貸擴(kuò)張一路往上沖，房子是財(cái)富放大器，也是家庭安全感的核心載體。

大家默認(rèn)，只要堅(jiān)持供房，總有一天能“靠房養(yǎng)老”“靠房致富”。

但2020年之后，一邊是“三道紅線”、集中供地，一邊是疫情沖擊、收入預(yù)期下滑，地產(chǎn)資金鏈、需求兩頭同時(shí)被掐，泡沫開(kāi)始慢慢放氣。

這時(shí)回頭看李嘉誠(chéng)的操作，就不那么好笑了。

2013–2016年，他已經(jīng)默默清倉(cāng)了廣州、上海、南京等地的大量資產(chǎn)，套現(xiàn)幾百億。

當(dāng)時(shí)媒體一片嘲笑，說(shuō)“李嘉誠(chéng)賣(mài)早了，沒(méi)吃到中國(guó)樓市最后一段大漲”。

2017、2018年他公開(kāi)說(shuō)“需求透支”“要珍惜現(xiàn)金流”，大家當(dāng)耳邊風(fēng)。

真正讓人后背發(fā)涼的是2021年前后，他在個(gè)別城市項(xiàng)目上直接七折賣(mài)房，寧愿少賺甚至少拿利潤(rùn)，也要把庫(kù)存變成現(xiàn)金。

那一刻，其他開(kāi)發(fā)商還在死撐價(jià)格，想著“扛一扛就過(guò)去了”。

他已經(jīng)認(rèn)清這是一個(gè)徹底換軌的節(jié)點(diǎn)，磚頭再貴，也是死的，現(xiàn)金才是活的。

他用虧掉30%利潤(rùn)，換來(lái)100%安全下車(chē)的機(jī)會(huì)。

緊接著就是大家熟悉的一連串暴雷：恒大、融創(chuàng)、花樣年……一個(gè)個(gè)掉下來(lái)。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，2020年前后沖進(jìn)去買(mǎi)房的很多人，現(xiàn)在站在負(fù)資產(chǎn)的坑里。

首付幾十萬(wàn)砸進(jìn)去，貸款背了兩三百萬(wàn)，本以為房?jī)r(jià)會(huì)一路向上，現(xiàn)在市價(jià)比貸款本金還低。

你想賣(mài)房，發(fā)現(xiàn)賣(mài)了還不夠還銀行，你不賣(mài)，每個(gè)月利息和本金壓著你。

這不是賬面虧損，是對(duì)未來(lái)幾十年選擇權(quán)的實(shí)實(shí)在在鎖死。

現(xiàn)在關(guān)鍵問(wèn)題不再是“房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)回到2021”，而是這盤(pán)游戲的底層規(guī)則已經(jīng)換了，你還照老邏輯行動(dòng)，就是主動(dòng)挨打。

可以從三個(gè)隱蔽但關(guān)鍵的變化看。

2026年初，監(jiān)管層突然把商業(yè)物業(yè)貸款首付從50%降到30%，乍一看像是“鼓勵(lì)大家投資商鋪寫(xiě)字樓”，現(xiàn)實(shí)是，這是在幫銀行和開(kāi)發(fā)商騰風(fēng)險(xiǎn)。

過(guò)去幾年，商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫(xiě)字樓、商場(chǎng)空置率飆升，有些城市核心區(qū)都接近或超過(guò)20%。

背后全是銀行的貸款。

一旦普遍暴雷，金融系統(tǒng)就要跟著出事。

現(xiàn)在放低門(mén)檻，本質(zhì)上是希望更多社會(huì)資金接盤(pán)，把部分風(fēng)險(xiǎn)從銀行資產(chǎn)負(fù)債表上轉(zhuǎn)移出去。

你以為自己撿便宜買(mǎi)了“低首付商鋪”，很可能是接過(guò)了一顆未來(lái)幾年不會(huì)漲、租不出去、還要交物業(yè)稅和維護(hù)費(fèi)的定時(shí)炸彈。

第二，從“開(kāi)發(fā)商拼命拿地蓋房”，轉(zhuǎn)成了“誰(shuí)先跑誰(shuí)活”。

2026年預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還要下跌一截，很多房企基本不再主動(dòng)拿地。

三四線城市庫(kù)存去化周期長(zhǎng)達(dá)兩年以上，意思是就算現(xiàn)在新房一套不蓋，也要兩三年才能把現(xiàn)有的賣(mài)掉。

這種情況下，市場(chǎng)已經(jīng)不是“蛋糕越做越大”，而是典型的存量博弈。

你賣(mài)出去一套，就意味著別人的一套更難賣(mài)。

業(yè)主之間互相砸價(jià)，開(kāi)發(fā)商能清一套是一套，只求現(xiàn)金流，利潤(rùn)早就不是第一目標(biāo)。

第三，住的邏輯在反轉(zhuǎn)，“有房才體面”的觀念正在被現(xiàn)實(shí)打臉。

高房?jī)r(jià)年代，大家寧可擠到遠(yuǎn)郊大面積新房，也不想回城里擠老小區(qū)，因?yàn)橛X(jué)得“裝修新、環(huán)境好、有面子”。

現(xiàn)在年輕人算得越來(lái)越清楚，遠(yuǎn)郊新盤(pán)通勤兩小時(shí)、公攤大、配套差、生活成本高，還要背30年房貸。

反過(guò)來(lái)，市區(qū)老破小雖然房齡大點(diǎn)，但地段好、總價(jià)低、能租能住，租一套，比背30年貸自由太多。

租客結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)也在變，以前租房是20出頭打工仔的標(biāo)配，如今35歲以上租客占比已經(jīng)沖到三分之一以上，說(shuō)明更多人主動(dòng)選擇“長(zhǎng)期租房+手里留錢(qián)”，而不是硬扛一套房。

這三件事加在一起，就是一句話，房地產(chǎn)不再是全民致富工具，而是在慢慢回歸“基礎(chǔ)居住”和“金融風(fēng)險(xiǎn)源”的雙重屬性。

你還指望“抄底一套房等翻倍”，就是逆周期撞墻。

說(shuō)到底，現(xiàn)在已經(jīng)不是討論“房子值不值得買(mǎi)”的時(shí)代，而是每個(gè)家庭都要寫(xiě)一份自己的“生存方案”。

不同位置的人，策略截然不同。

如果你手里有多套房，尤其是那種三四線城市、遠(yuǎn)郊大盤(pán)、租不出去、空置率高的，最現(xiàn)實(shí)的態(tài)度只有一個(gè)：趁還能賣(mài)，趕緊減倉(cāng)。

不要再拿2021年的成交價(jià)當(dāng)心理錨點(diǎn)，那個(gè)價(jià)格就當(dāng)從來(lái)沒(méi)存在過(guò)。

現(xiàn)在的各種減稅、契稅優(yōu)惠、本地購(gòu)房補(bǔ)貼，都是給你離場(chǎng)的便利，而不是讓你“再等等肯定漲回去”的信號(hào)。

繼續(xù)死扛，等房齡上去了、物業(yè)破舊了、未來(lái)真要上持有稅或空置稅，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這套房從資產(chǎn)變成負(fù)債，賣(mài)都賣(mài)不掉。

如果你只有一套自住房，位置尚可，貸款壓力也能扛，就別被恐慌裹挾。

自住房的價(jià)值本來(lái)就主要是生活便利和穩(wěn)定感，不是每年漲多少。

如果月供不影響你基本生活和必要儲(chǔ)蓄，這套房就當(dāng)成長(zhǎng)期消費(fèi)品，沒(méi)必要因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)頻繁折騰。

真正要警惕的是：為了所謂“改善”咬牙再加一套，結(jié)果兩套都?jí)涸谧约侯^上。

如果你是剛需，還沒(méi)上車(chē)，或者手里有比較充足現(xiàn)金在觀望，那其實(shí)是目前局面里相對(duì)舒服的一檔人。

最大的優(yōu)勢(shì)就是“選擇權(quán)”，你可以慢慢挑，比較地段、學(xué)區(qū)、配套和總價(jià)，實(shí)在看不上，就先租幾年。

現(xiàn)在很多城市租售比較低，買(mǎi)房的投資回報(bào)率根本不如拿錢(qián)去做更靈活的理財(cái)或提升自己。

房?jī)r(jià)如果將來(lái)再掉一截，你用同樣的錢(qián)能買(mǎi)到位置更好的，或者一樣位置但壓力更小的房子。

這里面有個(gè)心態(tài)門(mén)檻，許多人被“有房才安穩(wěn)”洗腦太久，總覺(jué)得租房不體面、不安全。

但真相是，在一個(gè)人口增速放緩、房子供過(guò)于求的社會(huì)里，越是把自己綁死在一套負(fù)擔(dān)過(guò)重的房子上，越是不安全。

真正的安全感，是你有工作能力、有一筆應(yīng)急現(xiàn)金、能隨時(shí)換城市、換房子，而不是被一份30年還款計(jì)劃牢牢拴住。

再回看李嘉誠(chéng)。

他的高明不只是跑得早，而是敢于承認(rèn)“周期變了”，當(dāng)機(jī)立斷改變策略。

我們大多數(shù)人做不到那么精確，但至少可以學(xué)他一點(diǎn)，別和趨勢(shì)硬擰。