張雅楠/文

2026年春節(jié)剛過(guò)，上海樓市迎來(lái)政策松綁。

2月25日，上海五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)“滬七條”，從限購(gòu)、公積金貸款、房產(chǎn)稅三個(gè)維度優(yōu)化現(xiàn)行政策。這是繼2025年12月24日北京調(diào)整購(gòu)房政策后，一線城市又一次為樓市政策松綁。

要理解此次的“滬七條”，需將其置于當(dāng)前房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)中。房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生根本性變化已是共識(shí)，從總量短缺到總量基本平衡，從“有沒(méi)有”到“好不好”，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的條件發(fā)生了深刻改變。在供小于求、市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性措施逐步退出，是政策調(diào)整的應(yīng)有之義。此輪北京、上海相繼放寬非本地戶籍居民的購(gòu)房條件、允許符合條件者增購(gòu)住房、優(yōu)化購(gòu)房信貸政策是呼應(yīng)供需變化的實(shí)事求是之舉。

各地方早已被賦予根據(jù)自身情況調(diào)整政策的自主權(quán)，在四大一線城市中，北京和上海因其巨大的市場(chǎng)體量和風(fēng)向標(biāo)意義，政策調(diào)整向來(lái)審慎。2025年底，北京率先出手優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策；2026年1月，《求是》發(fā)表文章，呼吁改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期；2月末，上海印發(fā)“滬七條”。北京和上海的此輪政策調(diào)整，有望在全國(guó)范圍內(nèi)形成新一輪政策預(yù)期，加大對(duì)真實(shí)購(gòu)房需求的支持力度。

此次“滬七條”的發(fā)布時(shí)間定在2月底，直指春節(jié)后樓市慣常出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”傳統(tǒng)。對(duì)于有真實(shí)購(gòu)房需求的群體而言，放松限購(gòu)門(mén)檻，特別是將首套房公積金最高貸款額度從160萬(wàn)元提升至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭等因素上浮后可達(dá)324萬(wàn)元，實(shí)實(shí)在在降低了入市成本。

政策釋放了誠(chéng)意，但我們也要對(duì)政策效果保持客觀清醒的認(rèn)知。其實(shí)，對(duì)北京和上海這樣的核心城市來(lái)說(shuō)，目前的購(gòu)房門(mén)檻已處于多年來(lái)較低的水平。以上海為例，外環(huán)外的購(gòu)房門(mén)檻已經(jīng)極低，此次調(diào)整更多針對(duì)外環(huán)內(nèi)區(qū)域，這固然可以釋放部分剛需和改善型需求，但在當(dāng)前的市場(chǎng)階段和觀望情緒下，這類需求的總量并不足以扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

更深層的問(wèn)題在預(yù)期?！肚笫恰冯s志1月份的評(píng)論文章指出：政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)。這一判斷精準(zhǔn)指出了當(dāng)前房地產(chǎn)政策的主要癥結(jié)。

當(dāng)市場(chǎng)參與者預(yù)期還有更多、更大力度的政策時(shí)，往往會(huì)選擇觀望，這種心理會(huì)削弱單次政策的效果?？v觀近年來(lái)的樓市政策，距離市場(chǎng)期盼的“一次性給足”，仍有差距。

對(duì)政策的實(shí)際效力，市場(chǎng)的重要參與者——開(kāi)發(fā)商，大多不抱超預(yù)期的期待。開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍認(rèn)識(shí)到，從2021年底開(kāi)始的此輪房地產(chǎn)調(diào)整具有深刻的宏觀和歷史背景。限購(gòu)和信貸政策優(yōu)化，可以幫助部分真實(shí)需求降低成本，促進(jìn)成交，這對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流不無(wú)裨益，但房地產(chǎn)行業(yè)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式已經(jīng)走到盡頭，向新模式轉(zhuǎn)型需要時(shí)間。

在市場(chǎng)預(yù)期尚未根本轉(zhuǎn)變、政策博弈心態(tài)依然存在的現(xiàn)實(shí)下，對(duì)本輪“小陽(yáng)春”的成色，或許我們?nèi)孕枥潇o觀察。

（作者 張雅楠）

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張雅楠

不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)報(bào)道部主任