2月25日，上海市五部門聯(lián)合印發(fā)了《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產政策的通知》（業(yè)內簡稱“滬七條”），并宣布于2月26日起正式施行。

作為中國經濟基本面最堅韌的城市之一，上海此次的政策出牌，不僅是對本地樓市供需關系的重新校準，更是為全國一線城市的房地產走向提供了一個極具參考價值的觀測樣本。

觀察此次“滬七條”，不再糾結于全局性的修修補補，而是直接降低了特定人群和特定區(qū)域的交易阻力。

新政明確非滬籍居民家庭或單身人士，繳納社保或個稅滿1年，在外環(huán)外購買住房不限套數，外環(huán)內限購1套。此外，持《上海市居住證》滿5年的人群，全上海限購1套，且無需提供社?；騻€稅證明。

這項調整的本質，是城市發(fā)展重心的外拓與勞動力要素的重新配置。

上海外環(huán)外聚集了嘉定、松江、青浦、臨港等重要的先進制造業(yè)和科創(chuàng)產業(yè)集群。過去嚴格的限購將大量在此工作的新市民擋在門外。如今外環(huán)外“不限套數”的零門檻設定，表面上是去庫存，實質上是用戶籍和房產作為籌碼，鎖定產業(yè)人口。

在全國總人口趨緩的大背景下，一線城市之間的競爭已經從搶企業(yè)升級為留住人，住房政策就是最直接的戶籍平替工具。

在信貸端，首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元大幅提升至240萬元。若疊加多子女家庭和綠色建筑最高上浮政策，家庭最高貸款額度可達324萬元。同時結清公積金貸款后的再次購房者也可繼續(xù)申請。

當前宏觀經濟面臨的核心挑戰(zhàn)之一，是居民部門資產負債表的修復意愿大于擴張意愿。在商業(yè)房貸利率已經處于歷史低位的情況下，進一步拉大更低息的公積金貸款額度，是在用實質性的財務補貼來降低購房者的長期債務負擔。

324萬的公積金貸款額度，足以覆蓋上海外環(huán)外很大一部分剛需盤的首付和大部分貸款。這說明政策的著力點已經從鼓勵加杠桿轉向了降低持本杠桿。

新政規(guī)定2026年1月1日起，上海戶籍成年子女購買屬于自己的唯一住房，暫免征收個人住房房產稅。

在經濟增速放緩的周期里，年輕一代獨立完成首套房積累的難度增加，代際財富轉移成為樓市首付的重要來源。免征這一特定場景的房產稅，是為了打通“父母賣舊，子女買新”的置換鏈條，減少摩擦成本，盤活存量市場的流動性。

上海之所以在2026年初拋出這樣一份力度空前的政策，根本原因在于市場自身已經走到了一個關鍵的“出清”節(jié)點。

回顧2025年乃至2026年初的上海樓市，看到的是一種明顯的結構性分化。

據國家統(tǒng)計局數據顯示，2025年上海新房價格以5.7%的同比增速領跑全國，核心區(qū)位的優(yōu)質新房依然具有較強的資產保值屬性。

二手房市場則在經歷殘酷的“價格重估”，2025年上海二手房成交量超過24.4萬套，月均成交量穩(wěn)定在2萬套以上，2026年1月的網簽數據也創(chuàng)下近五年同期新高。

這并非意味著市場熱度重回巔峰，而是典型的“以價換量”。二手房房東在經歷了漫長的觀望后，開始接受現(xiàn)實，通過實質性的降價來換取流動性。當價格回落到剛需買家認為具備性價比的區(qū)間時，真實的購買力就會進場接盤。

這種以價換量是市場筑底的必經之路，泡沫在真實交易中被擠出，資產價格逐漸向其內在的使用價值和租金回報率靠攏。

在此背景下，“滬七條”的出臺不再是過去那種試圖逆轉趨勢的救市，而是順應市場規(guī)律的催化劑。它旨在承接那些因為價格合理化而躍躍欲試的潛在買家，通過降低門檻，促成交易的最終達成，從而穩(wěn)住市場的基本盤。

2026年1月國家統(tǒng)計局的數據顯示，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅總體收窄。

一線城市二手住宅降幅大幅收窄0.4個百分點，這表明歷經數年的深度調整，全國核心城市的房地產市場正在逐步逼近底部支撐線。

在這個尋找底部的過程中，香港樓市在2025年以來的表現(xiàn)，為內地一線城市提供了極具價值的宏觀參照。

據摩根大通的數據，在全面取消額外印花稅（“撤辣”）等一系列組合拳后，香港樓市在2025年迎來了量價齊升，房價反彈超4%，成交量創(chuàng)下21年新高，且機構預測2026年還將有5%的上漲空間。

香港的“撤辣”是一次徹底的行政干預退出，它向市場傳遞了極其明確的預期管理信號：政府不再為交易設置人為障礙。

這證實了在下行周期中，漸進式的、擠牙膏式的微調往往會被市場的悲觀情緒所吞沒。要打破觀望，就必須像上海此次放開外環(huán)外限購一樣，一次性給出超預期的空間，讓市場機制重新奪回定價權。

香港樓市復蘇的核心驅動力之一，是租金收益率的上升與按揭利率的下降形成了交叉。當買房還貸的成本等于甚至低于租房成本時，剛性需求會被徹底激發(fā)。

當前內地一線城市的租售比雖然相比海外成熟市場仍有差距，但在房價回落和利率下行的雙重擠壓下，這一剪刀差正在迅速縮小。未來判斷一個城市的房產是否見底，租金回報率能否覆蓋資金成本將是重要的硬性指標。

香港2025年新房交易中，內地買家占比超過三成，豪宅市場更是高達八成。這背后是香港龐大的人才引進計劃在起作用。

這給內地城市的啟示是傳統(tǒng)的本地內生型購房需求已經飽和，未來的房地產市場增量，完全取決于這座城市對外部高端人才、高凈值人群以及年輕勞動力的虹吸能力。

2026年上海發(fā)布的“滬七條”，標志著中國一線城市房地產政策邏輯的徹底轉向——從防范金融風險的限制性管控，正式過渡到以人口戰(zhàn)略和降低居民負債為核心的要素市場化配置。

房地產的黃金時代、白銀時代都已成為歷史。在當前及未來的宏觀語境下，房產將逐漸褪去其過度金融化的屬性，回歸到居住消費和長期抗通脹資產的本質。