?最近后臺(tái)有好幾個(gè)朋友都在問(wèn)我同一個(gè)問(wèn)題，說(shuō)咱們北京城這么大，天天蓋樓，到底有多少房子是真真正正能住人的？咱們天天擠地鐵，感覺(jué)滿大街都是人，這常住人口和流動(dòng)人口到底有多少？

說(shuō)實(shí)話，這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得特別專(zhuān)業(yè)，也特別核心。咱們今兒就不聊那些虛頭巴腦的宏觀政策，純粹坐下來(lái)嘮點(diǎn)實(shí)在的，用最新、最硬核的數(shù)據(jù)，把這層窗戶紙給捅破了。

一、北京到底養(yǎng)活著多少人？數(shù)字可能跟你想的不一樣

首先咱得搞清楚，在這片土地上討生活的人有多少。

根據(jù)最新的《北京統(tǒng)計(jì)年鑒2025》數(shù)據(jù)顯示，到了2024年底，咱們北京的常住人口是2183.2萬(wàn)人。這個(gè)數(shù)字比上一年又稍微少了那么一丟丟，減少了大概2.6萬(wàn)人。說(shuō)來(lái)也怪，這已經(jīng)是北京連續(xù)好幾年人口微量下降了，主要還是在有意識(shí)地控制人口，守著那個(gè)2300萬(wàn)的紅線不動(dòng)搖。

在這2183.2萬(wàn)人里頭，可以分成兩撥人：

。這部分人是穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)?，每年還在小幅增長(zhǎng)。

沒(méi)戶口的“追夢(mèng)人”：也就是常住外來(lái)人口，現(xiàn)在是819.3萬(wàn)人。

劃重點(diǎn)啊朋友們，這819萬(wàn)人才是樓市里最活躍的變量！他們沒(méi)有戶口，但在這個(gè)城市工作、生活、租房、買(mǎi)房，是真正的租房主力軍和潛在的購(gòu)房群體。而且你會(huì)發(fā)現(xiàn)，跟十年前比，這一波人其實(shí)減少了40多萬(wàn)。這說(shuō)明啥？說(shuō)明北京在疏解人口的路上，確實(shí)一直在走，而且走得挺穩(wěn)。

二、這2183萬(wàn)人，真的都有房住嗎？

好，人有了，咱們得說(shuō)說(shuō)房子。

這個(gè)問(wèn)題其實(shí)挺難回答的，因?yàn)楣俜綇膩?lái)沒(méi)有公布過(guò)一個(gè)確切的數(shù)字叫“北京住宅總套數(shù)”。但咱們可以像剝洋蔥一樣，一層一層剝開(kāi)來(lái)算。

第一層：看大數(shù)——施工面積里藏著秘密

咱們先看存量。截至2025年底，北京所有的房屋（注意，是所有房子，包括商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、廠房）施工面積是10307.8萬(wàn)平方米。但這里面跟我們住宅相關(guān)的，也就是住宅施工面積，大概是5149.6萬(wàn)平方米。

這5000多萬(wàn)平方米是什么概念？就是正在蓋的、還沒(méi)交房的“準(zhǔn)現(xiàn)房”和“期房”。

第二層：看增量——每年能有多少新房子？

再看每年新出爐的房子。2025年一整年，北京新建商品房賣(mài)掉了1041萬(wàn)平方米。這里面純住宅是多少呢？是724萬(wàn)平方米。

咱們按一套房子平均90平米算（當(dāng)然現(xiàn)在新房越做越大，但咱們?nèi)€(gè)保守?cái)?shù)），724萬(wàn)平方米大概相當(dāng)于8萬(wàn)套新房。這8萬(wàn)套，就是2025年全北京樓市交出的一份答卷。

這8萬(wàn)套新房，要面對(duì)的是什么樣的需求呢？咱們反過(guò)來(lái)看：

買(mǎi)房需求 = 結(jié)婚的剛需 + 換房的改善 + 外地來(lái)的新北京人

這里面最可怕的就是那819萬(wàn)的外來(lái)常住人口。哪怕只有十分之一的人今年有實(shí)力買(mǎi)房，那也是80萬(wàn)的需求。8萬(wàn) vs 80萬(wàn)，這賬一算，你就明白為啥核心區(qū)的好房子永遠(yuǎn)不愁賣(mài)了。

第三層：看老底子——那些老房子才是大頭

當(dāng)然，咱們不能只看新房。北京這座城市攢了這么多年，底子厚著呢。

雖然官方?jīng)]給總數(shù)，但我們可以根據(jù)人均住房面積倒推。假設(shè)北京常住人口2183萬(wàn)人，按照國(guó)際上大城市的人均住房面積（咱們保守點(diǎn)，算35平米），那總的居住面積需求大概在7.64億平方米左右。

這意味著，市面上流通的那些老破小、老公房、經(jīng)適房，加上這些年蓋的商品房，共同構(gòu)成了這7億多平方米的存量池子。

三、流動(dòng)人口去哪兒了？

還有個(gè)大家特別關(guān)心的問(wèn)題：那些沒(méi)算在常住人口里的、真正的短期流動(dòng)人口有多少？

這個(gè)數(shù)據(jù)波動(dòng)非常大。比如節(jié)假日旅游旺季，或者春運(yùn)期間，這個(gè)數(shù)字可能瞬間飆升到300萬(wàn)甚至更多。但在平時(shí)，除了那819萬(wàn)沒(méi)戶口但長(zhǎng)住的，還有一部分是“鐘擺式”跨省通勤的（比如燕郊每天往北京跑的），這部分人雖然住河北，但占用的也是北京的就業(yè)和公共資源。

所以，真正在北京這片土地上找地方睡覺(jué)的人，保守估計(jì)在2200萬(wàn)到2300萬(wàn)之間。

四、結(jié)論：房子夠住嗎？夠！但好房子永遠(yuǎn)不夠！

聊到最后，咱們得收個(gè)尾。

如果單看數(shù)量，北京的房子其實(shí)是夠住的。那為啥大家還總覺(jué)得買(mǎi)房難呢？

因?yàn)?strong>房子的分布和人的需求錯(cuò)配了。

你看，四環(huán)里都是老房子，面積小、戶型老，但位置好。五環(huán)外都是大新房，漂亮氣派，但上班遠(yuǎn)。而那819萬(wàn)外來(lái)人口，絕大多數(shù)都涌向了朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)這些產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的租房市場(chǎng)，直接把租金給抬了起來(lái)。

未來(lái)的北京樓市，已經(jīng)不是一個(gè)“缺不缺房子”的問(wèn)題，而是一個(gè)“想不想住得好”的問(wèn)題。隨著人口進(jìn)入平穩(wěn)期（甚至微跌），那種閉著眼買(mǎi)房都漲的時(shí)代徹底過(guò)去了。未來(lái)的機(jī)會(huì)，藏在核心區(qū)的改善盤(pán)和產(chǎn)業(yè)新城周邊的品質(zhì)盤(pán)里。

最后留個(gè)作業(yè)：你覺(jué)得北京哪個(gè)區(qū)的房子，未來(lái)最有可能因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)而變得稀缺？咱們?cè)u(píng)論區(qū)見(jiàn)！

（注：文中數(shù)據(jù)主要參考北京市統(tǒng)計(jì)局及《北京人口發(fā)展研究報(bào)告（2025）》等公開(kāi)資料，實(shí)際居住情況請(qǐng)以個(gè)人感受為準(zhǔn)。）