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告別大院子！澳洲聯(lián)排別墅需求創(chuàng)紀錄，買家轉向“中間地帶”

如今，聯(lián)排別墅已不再是購房者“退而求其次”的無奈之舉，而是成為了備受追捧的理想目標。

最新研究發(fā)現(xiàn)，經濟型住宅的嚴重短缺，疊加澳洲各首府城市公寓價格的持續(xù)走高，正推動聯(lián)排別墅的需求創(chuàng)下歷史新高。對于處于夾縫中的購房者而言，聯(lián)排別墅提供了一個極具吸引力的“折中方案”。

Domain發(fā)布的《匹配需求》（Matching Demand）報告指出，中密度住宅正在有效彌補空間與負擔能力之間的鴻溝。相比傳統(tǒng)獨立房，這類房產在價格更親民的同時，仍能為家庭提供充足的活動空間。

這標志著澳洲人的觀念正發(fā)生顯著轉變——從執(zhí)著于擁有“四分之一英畝土地”的傳統(tǒng)“澳洲夢”，轉向追求更具現(xiàn)代化的生活空間。

Domain研究與經濟部主管 Nicola Powell 分析稱，聯(lián)排別墅在解決居住需求的同時，也巧妙破解了“價格難題”。

盡管目前供應有限，但其靠近就業(yè)中心、名校和交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，對職場人士和年輕家庭極具吸引力。

Powell 表示，聯(lián)排別墅處于一個關鍵的價格交匯點，雖然比獨立房更實惠，卻比單元房或公寓更能提供一種“永久感”。

她認為，這類房型不僅為年輕家庭預留了成長空間，也深受希望縮減住房規(guī)模、追求易打理住所的退休人員青睞。對于當今許多買家而言，動輒數(shù)百萬澳元的獨立房已遙不可及，聯(lián)排別墅才是更現(xiàn)實的置業(yè)路徑。

然而，并非所有聯(lián)排別墅都觸手可及。無論是悉尼內城區(qū)備受青睞的維多利亞式排屋，還是布里斯班 Kelvin Grove 的豪華雙層住宅，對大多數(shù)首房置業(yè)者來說依然門檻頗高。

不過，在距離市中心數(shù)公里的布里斯班 Carina、墨爾本 Footscray 以及悉尼 Rhodes 等地，仍能找到性價比極高的選擇。報告顯示，在大多數(shù)首府城市的中環(huán)和外環(huán)區(qū)域，聯(lián)排別墅的中位價與購房者的預算差距僅在5%至10%以內。

悉尼 Buyers Domain 負責人兼買家代理 Nick Viner 指出，由于常被歸類為單元房，聯(lián)排別墅此前常被忽視，但近期相關的咨詢量正大幅增加。

以他負責的內西區(qū)（Inner West）為例，獨立房中位價早已突破200萬澳元，而200萬澳元以下的聯(lián)排別墅極具競爭力。他坦言，市場需求確實存在，但供應短缺的問題依然嚴峻。

針對供應匱乏的現(xiàn)狀，智庫 Grattan Institute 認為規(guī)劃限制是主要癥結。該機構主張推動住房改革，若允許在所有住宅用地上建造三層聯(lián)排別墅或公寓，僅悉尼一地就有望釋放超過100萬套新房的潛力。

在布里斯班，聯(lián)排別墅在買家心愿單上的排名也在穩(wěn)步上升。Remax First Residential 經紀人 Craig Bullen 表示，這已成為當?shù)啬壳白钍軞g迎的資產類別。

Bullen 透露，他近期成交的幾套聯(lián)排別墅買家均為年輕夫婦。對他們而言，與其在偏遠郊區(qū)買一套需要大規(guī)模翻修的破舊獨立房，不如用同樣的預算在靠近市區(qū)、咖啡館和基礎設施的地方，買一套房齡較新且配置齊全（如三房兩衛(wèi)兩車位）的聯(lián)排別墅，這顯然是更優(yōu)質的選擇。

與此同時，墨爾本在聯(lián)排別墅供應方面一直處于領先地位。充足的供應雖然抑制了房價飆升，對首房置業(yè)者是個利好，但也意味著升值潛力可能受限。

買家代理 Greville Pabst 提醒，外郊地區(qū)的聯(lián)排別墅買家未必能看到豐厚利潤，他更看好 East Melbourne 和 South Yarra 等地段。

Nicola Powell 預測，隨著未來幾年財富向年輕一代轉移，聯(lián)排別墅的地位將進一步提升。她預見中環(huán)郊區(qū)的許多地塊將被重新劃分，從而催生更多排屋和聯(lián)排別墅。

她強調，必須將住房市場視為一個擁有更多臺階的階梯，而聯(lián)排別墅正是其中關鍵的一環(huán)，它的普及將為提升住房負擔能力創(chuàng)造更多可能。

02

布里斯班房價兩年或漲20%，洪水區(qū)房產竟成“香餑餑”？

盡管布里斯班房價已攀升至歷史高位，但洪水區(qū)的住宅表現(xiàn)出明顯的滯后性：不僅成交周期更長，價格也普遍低于市場平均水平。

據(jù)預測，布里斯班房價在未來兩年內仍有近20%的上漲空間。然而，隨著極端天氣日益頻繁，被列為高風險的房屋數(shù)量預計也將隨之增加。

當前的布里斯班正經歷一場史無前例的房地產繁榮。作為全澳購房成本僅次于悉尼的第二貴城市，多項預測顯示其房價在未來幾年將持續(xù)飆升。但在繁榮背后，2011年和2022年洪水摧毀家園的陰影依然籠罩在購房者心頭。面對過熱的市場，洪水區(qū)究竟是無人問津的“雷區(qū)”，還是被熱錢消解的“價值洼地”？

布里斯班南區(qū) Yeronga 的房產中介 Lauren McHutchison 表示，洪水風險已成為買賣雙方無法回避的核心議題。她指出，現(xiàn)在的買家非常理性，大多在參加開放日前就做足了功課，掌握了詳盡的洪水分布信息。由于避險心理普遍存在，洪水區(qū)房源的意向買家比例僅為普通房源的三分之一，售價也明顯偏低。

在 Oxley 執(zhí)業(yè)的中介 Sarah Bailey 也表達了類似看法。她指出，洪水區(qū)房產因受眾群體較小，往往需要更長的成交周期，許多風險厭惡型買家甚至會直接將其排除在考慮范圍之外。

不過 Sarah Bailey 補充道，由于 Oxley 擁有優(yōu)質的學區(qū)和便利的交通，對于預算有限的年輕家庭而言仍具吸引力。不少買家為了能留在這個心儀的社區(qū)，不惜在洪水風險上做出妥協(xié)。為了確保透明度，中介也會主動提供洪水評估報告和 Develo 報告等專業(yè)資料供買家參考。

即便面臨不確定性，洪水易發(fā)區(qū)的房價仍在隨大市起舞。數(shù)據(jù)顯示，Oxley 的房屋中位價在過去一年內上漲了16.1%，鄰近的 Rocklea 同期漲幅更是達到18.3%。

Sarah Bailey 透露，近期 Oxley 洪水區(qū)甚至出現(xiàn)了超過100萬澳幣的成交記錄。這一跡象讓她堅信市場正在強勁復蘇，態(tài)勢一如2011年大水之后的反彈行情。

根據(jù) CoreLogic 的最新數(shù)據(jù)，布里斯班住宅中位價在今年1月上漲1.6%，達到1,054,555澳幣。與此同時，畢馬威（KPMG）預測昆州首府的房價今年將上漲10.9%，并在2027年再錄得8.9%的漲幅。

去年10月，Jay Shah 在 Oxley 購置了一套房產。為了給家庭提供更大的生活空間并兼顧孩子上學與通勤，他在經過權衡后選擇了洪水區(qū)的一處房產。他坦言，由于預算限制，在該地區(qū)很難找到100萬澳幣以下的優(yōu)質房源。

Jay Shah 認為，雖然洪水是一個考慮因素，但他更愿意將其看作一種“撿漏”的機會。他表示，洪水并非每年發(fā)生，可能是百年一遇，但房產增值的長期回報卻清晰可見。此外，他發(fā)現(xiàn)該房屋的保險保費與其周邊非洪水區(qū)的房產相比，并沒有顯著差異。

然而，澳洲保險理事會（Insurance Council of Australia）公共事務總經理 Mathew Jones 提醒道，每家保險公司都有獨特的算法，高風險洪水區(qū)（尤其是靠近河流和溪流的房產）通常意味著更高昂的保費。目前全澳約有30萬處房產面臨嚴峻的洪水風險，且這一數(shù)字正隨著極端天氣的增加而呈上升趨勢。

并非所有人都能像 Jay Shah 那樣樂觀。去年底賣掉 Oxley 住房的 Lisa McKeaten 表示，她不得不大幅調低對成交價格的預期。

Lisa McKeaten 介紹說，她當年是以“優(yōu)惠價”買入這套曾遭2011年洪水侵襲的房子。但在2022年，該房產再次被淹。面對連年攀升的保險費，加之子女已成年獨立，她最終決定出售。

盡管周邊一些被淹過的房子賣出了不錯的價錢，但 Lisa McKeaten 的賣房之路并不順遂。

“為了順利脫手，我們等待了很久，并不得不降低價格預期，”她無奈地表示。對于許多潛在買家而言，洪水風險和高昂的保險成本往往是導致交易最終破裂的決定性因素。

03

刷新認知！澳洲Z世代選擇搬往偏遠地區(qū)，逃離悉尼已成趨勢

為了追求財務自由和理想的生活方式，大批澳洲年輕人正選擇告別擁擠的都市，掀起一場奔赴偏遠地區(qū)的“下鄉(xiāng)潮”。

最新調查顯示，隨著偏遠地區(qū)房價漲幅開始反超首府城市，Z世代正成為這場跨區(qū)域遷徙的主力軍。

倡導者指出，年輕血液的流入為偏遠社區(qū)注入了活力，但這場“逐夢之旅”并非全無挑戰(zhàn)。

自從搬到新州Mudgee后，24歲的城市規(guī)劃師Zoe Gleeson感覺生活發(fā)生了翻天覆地的變化。

在此之前，在悉尼買房對她而言簡直是遙不可及的奢望，但搬遷僅六周后，她便與伴侶順利置業(yè)。

Zoe表示，這次搬家堪稱“不二之選”。由于不再需要忍受長達一小時的通勤，她現(xiàn)在回家吃午飯后還能順便遛狗。

更令她驚喜的是，兩人的薪水甚至比在悉尼時更高，生活節(jié)奏也慢了下來，不再整日行色匆匆。

在Zoe看來，很多同齡人都是伴隨著“擁有大房子”的澳洲夢長大的，但在悉尼這已不再現(xiàn)實。

她自嘲是日益壯大的“悉尼難民”中的一員，通過遷徙找回了原本屬于這一代人的財務健康和生活品質。

澳洲偏遠地區(qū)研究所（Regional Australia Institute）首席執(zhí)行官Liz Ritchie指出，周二發(fā)布的調查報告刷新了人們的認知：近半數(shù)受訪的Z世代（29歲以下）考慮搬往偏遠地區(qū)，緊隨其后的是占比41%的千禧一代。

Ritchie分析稱，住房可負擔性與生活成本是驅動年輕人搬遷的首要因素。在首府城市生活壓力居高不下的背景下，年輕群體正通過關注財務健康來重啟他們的“澳洲夢”。

與之形成鮮明對比的是，僅有25%的嬰兒潮一代愿意搬遷。由于擔心偏遠地區(qū)的醫(yī)療質量以及與家人的距離，年長一代更傾向于留在都市。

Ritchie表示，這推翻了傳統(tǒng)觀念中“只有退休老人會逃離城市”的印象，情況已然發(fā)生逆轉。

房地產分析機構Cotality周三發(fā)布的數(shù)據(jù)佐證了這一趨勢。截至今年1月的三個月中，澳洲偏遠地區(qū)房價上漲3.2%，漲幅明顯超過了首府城市的2.1%。

Cotality研究主管Gerard Burg表示，城市與偏遠地區(qū)市場之間的分化正在加深。由于首府城市房價逼近歷史高點且房源緊張，許多家庭轉而在礦業(yè)鄰近地區(qū)或沿海中心尋找更具性價比和宜居性的居所。

其中，西澳偏遠地區(qū)以6.1%的漲幅領跑全國，而新州的Wagga Wagga更是錄得8.1%的驚人增長。

偏遠地區(qū)的租金同樣節(jié)節(jié)攀升，五年內漲幅近42%，空置率緊張正讓當?shù)刈夥空弑陡袎毫Α?/p>

雖然財務回報顯著，但搬遷后的社交挑戰(zhàn)不容忽視。28歲的Mikaela Carroll曾在六年前離開布里斯班前往西澳偏遠地區(qū)，目前定居在塔州的Launceston。

Mikaela坦言，建立新的人際關系并非易事。作為性格不那么外向的人，起初常會感到社交孤立和地理上的隔絕感。

為此，她和伴侶積極加入當?shù)氐淖x書會和足球隊，通過有意識的社交投入來融入新環(huán)境。

Ritchie認為，盡管存在挑戰(zhàn)，但年輕群體的流入對偏遠社區(qū)而言是重大利好。這些受過良好教育、充滿創(chuàng)造力的年輕人正為當?shù)刈⑷肭八从械膭?chuàng)新動力。

04

缺口15.6萬套！新州住房目標恐難達成，州政府或損失$64億稅收影響基建

新州正面臨嚴峻的財政與住房雙重危機。一份最新報告指出，若無法解決當前的住房短缺難題，新州政府不僅將面臨15.6萬套的住房缺口，還將損失高達64億澳元的印花稅收入。

根據(jù)此前簽署的《國家住房協(xié)議》，州長柯民思承諾在2029年中期前交付37.7萬套新房。然而，澳洲城市發(fā)展學會（UDIA）的預測顯示，按照目前的進度，屆時將出現(xiàn)15.6萬套的巨大缺口。

這意味著在接下來的三年里，新州每年必須交付8.6萬套新住房才能達標，這一數(shù)字幾乎是協(xié)議實施首年建設量的兩倍。UDIA指出，由于住房建設未能達標，原本可貢獻給州預算的64億澳元潛在印花稅收入也將隨之化為泡影。

澳洲城市發(fā)展學會（UDIA）新州首席執(zhí)行官 Stuart Ayres 告訴《每日電訊報》，住房目標未達標不僅讓民眾租房或買房變得愈發(fā)困難，更使州預算遭受沉重打擊。

為了扭轉這一局面，開發(fā)商游說團體 UDIA 在新報告中提出了25項改革建議，旨在簡化建筑流程并提速新房交付。

這些核心建議包括：為中層公寓樓建立永久性的規(guī)劃快速通道，為土地分割提供可在10天內獲批的路徑，以及允許開發(fā)商通過建設道路和供水等基礎設施來抵扣“基礎設施貢獻費”。

與此同時，州長柯民思仍對前景表示樂觀。他認為，在對規(guī)劃規(guī)則進行徹底改革后，住房審批量將在未來幾個月內顯著增加。目前，一個由三位高層官員組成的評估小組被賦予了重權，專門負責審批或否決重大項目，住房交付局（Housing Delivery Authority）目前正在評估的住房數(shù)量已超過10萬套。

盡管審批量略有回升，但實際交付量仍不盡如人意。澳洲統(tǒng)計局（ABS）最新數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月的12個月內，新州僅發(fā)放了5.2萬份新建筑許可，而住房協(xié)議首年實際完工的房屋僅為4.2萬套。

Stuart Ayres 警告稱，如果政府不加大對基礎設施的投資，新州就會陷入住房供應的“跑步機”困境：即無論在規(guī)劃改革上投入多少精力，都會因為缺乏道路、供水等配套支持而原地踏步。

此外，由于財政收入面臨60多億澳幣的缺口，新州在支付學校、醫(yī)院及道路等基礎設施費用時恐將捉襟見肘。

包括 UDIA 在內的多個開發(fā)商團體一致認為，必須大幅降低建筑成本，才能確保新的住房項目順利落地。針對新州的住房短缺問題，該組織再次重申其建議：應將獨立住宅作為供應重點，支持老年人住房建設，并取消環(huán)保審批程序中的冗余環(huán)節(jié)，多管齊下以緩解迫在眉睫的住房危機。

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