一分鐘算出房子底價(jià)，判斷距離觸底還有多遠(yuǎn)？

給大家一個(gè)省流版：直接用當(dāng)前房子實(shí)際月租金 × 275，就是合理房?jī)r(jià)下限；月租金 × 456，就是合理房?jī)r(jià)上限。

上一期我們講了判斷房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的15個(gè)宏觀數(shù)據(jù)，能幫你看準(zhǔn)買房大時(shí)機(jī)。但真要下手買房，還得從微觀判斷：某個(gè)小區(qū)、某套房子，跌到多少才算到底、才算合理？今天就分享兩個(gè)算房?jī)r(jià)的實(shí)用方法——天平法和投資法。

先講天平法。所謂天平法，就是把每月月供和每月租金放兩邊對(duì)比。如果房?jī)r(jià)一路下跌，跌到月供和租金差不多，剛需就會(huì)開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)買房，需求一多，房?jī)r(jià)就有支撐，很難再大跌，這就是見(jiàn)底。

拿我住的小區(qū)舉例：這套房月租3700元。我經(jīng)常想，如果房貸也差不多這個(gè)數(shù)，那還不如買房，畢竟買房最后能落下一套房，租房交完錢什么都剩不下。相信很多租房的朋友都有這種想法。

那我們算一算：如果月供也是3700元，總房?jī)r(jià)該是多少？

需要幾個(gè)數(shù)據(jù)：首付40%，杭州5年期商業(yè)貸款利率3.5%，30年等額本息。

算下來(lái)，總房?jī)r(jià)大約是137萬(wàn)。

而這套房現(xiàn)在最新成交價(jià)是233萬(wàn)，相差96萬(wàn)，意味著還要再降約40%，月供才能和租金持平。

有人會(huì)問(wèn)：房?jī)r(jià)真能跌這么多嗎？

答案是：會(huì)，而且不得不。

對(duì)絕大多數(shù)以居住為主的房子來(lái)說(shuō)，用租金評(píng)估房?jī)r(jià)是最合理的，也是經(jīng)典房?jī)r(jià)估值模型的基礎(chǔ)。租金反映的是真實(shí)居住需求、真實(shí)收入和消費(fèi)能力。之前房?jī)r(jià)高高在上，是因?yàn)槊撾x了基本面，飄得太高，早晚要回歸。只有極少數(shù)例外，比如核心城市核心地段、上海陸家嘴豪宅、北京海淀學(xué)區(qū)房，這類房子有教育、醫(yī)療等附加價(jià)值，不能只用租金簡(jiǎn)單衡量。

再講第二種：投資法。

名字叫投資法，就是用租金收益率反推合理房?jī)r(jià)。

公式很簡(jiǎn)單：

年租金 ÷ 租金收益率 = 合理房?jī)r(jià)

年租金=月租金×12。

還是剛才那套房子：月租3700，年租金=3700×12=44400元。

關(guān)鍵是租金收益率怎么來(lái)？

用10年期國(guó)債收益率 + 風(fēng)險(xiǎn)利差。

10年期國(guó)債是公認(rèn)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率基準(zhǔn)，也是所有大類資產(chǎn)定價(jià)的參照物。當(dāng)前10年期國(guó)債收益率大約是1.83%。

風(fēng)險(xiǎn)利差是什么？

房產(chǎn)比國(guó)債風(fēng)險(xiǎn)高（流動(dòng)性差、有空置、有中介費(fèi)），所以租金收益率應(yīng)該比國(guó)債高一點(diǎn)，這部分多出來(lái)的就是風(fēng)險(xiǎn)利差。

我整理了紐約、東京、倫敦、巴黎、柏林、新加坡等城市十幾年的數(shù)據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)利差普遍在0.8%~2.5%之間。

把數(shù)據(jù)湊齊：

? 10年期國(guó)債：1.83%

? 風(fēng)險(xiǎn)利差：0.8%~2.5%

? 對(duì)應(yīng)合理租金收益率：2.63% ~ 4.33%

代入公式算這套房：

合理房?jī)r(jià)區(qū)間≈102萬(wàn) ~ 169萬(wàn)。

對(duì)比現(xiàn)在233萬(wàn)的價(jià)格，確實(shí)明顯偏高，按國(guó)際成熟市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，還有不小的下跌空間。

為了方便大家口算，我直接簡(jiǎn)化成兩個(gè)系數(shù)：

? 合理房?jī)r(jià)下限 = 月租金 × 275

? 合理房?jī)r(jià)上限 = 月租金 × 456

最后補(bǔ)充一點(diǎn)：不同城市、不同地段，可以微調(diào)風(fēng)險(xiǎn)利差。

核心區(qū)、配套強(qiáng)、稀缺的房子，風(fēng)險(xiǎn)低，利差可以更小，算出的合理房?jī)r(jià)更高，更抗跌；

郊區(qū)、三四線、不確定性大的房子，風(fēng)險(xiǎn)高，利差要放大，合理房?jī)r(jià)更低，必須跌得更便宜才值得買。

投資之事，盈虧之地，興衰之道，不可不察也。